Меню

Жэк капитальный ремонт крыши

ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания

AndreyPopov / Depositphotos.com

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

  • районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
  • а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

  • крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
  • причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
  • «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
  • однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
  • что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
  • а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.
Читайте также:  Договор с нко фонд капитального ремонта

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.

Источник

Жэк капитальный ремонт крыши

Который год протекает кровля. Управляющая компания бездействует. На обращение ряда жильцов о необходимости провести ремонт кровли крыши, управляющая компания ответила отказом, мотивируя тем, что согласно норм Жилищного кодекса РФ, для проведения ремонта, необходимо провести общее собрание собственников, на котором и принять решение о проведении текущего ремонта. Кроме того, нам разъяснили, что на такой ремонт нужно собрать дополнительно денежные средства, так как денег на счете дома не хватит. Правомерны ли такие доводы и что делать, если собрание собственников собрать не получается, а большинство против того, чтобы собирать дополнительные средства, так как протечки крыши их не касаются – большинство не живет на крайних этажах дома?

Ответ: логика ответа управляющей компании понятна (интерес сэкономить деньги на ремонте очевиден), но не основана на положениях действующего законодательства.

Крыша дома – общее имущество собственников

Коль скоро крыша многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников, ее содержание является обязанностью управляющей компании.

Постановлением Госстроя от 2003 года № 170 установлены требования к содержанию общего имущества. Устранение такого неисправности конструктивного элемента здания как «протечки в отдельных местах кровли», согласно приложению № 2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» производится в течение 1 суток.

К сожалению, управляющие компании не любят вспоминать упомянутое постановление Госстроя, а в судах ссылаются на то, что данное постановление носит не обязательный, а рекомендательный характер. Однако суды, как следует из нижеприведенной практики применения, не склонны соглашаться с такой позицией управляющих компаний.

Ремонт кровли крыши и общее собрание собственников

Общее собрание собственников помещений дома для принятия решения о ремонте протекающей в отдельных местах кровли принимать не обязательно. Устранить протечку управляющая компания обязана по вашему заявлению в течении суток. Следует, однако, заметить, что в постановлении Госстроя речь идет об устранении в течении суток протечки в «отдельных местах кровли» (без взимание дополнительной платы). То есть, в том случае, если собственники помещений дома желают ремонтировать или менять всю кровлю, то проводить собрание собственников для принятия такого решения придется.

Примеры из судебной практики

Пример 1. Управляющая компания обязана произвести ремонт кровли крыши и возместить ущерб нанимателю

Судом удовлетворены требования нанимателя жилого помещения, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, постановлено обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли крыши жилого дома, а также взыскать с управляющей компании в пользу нанимателя (истца) стоимость восстановительного ремонта квартиры, компенсацию морального вреда, а также судебные расходы.

Основанием для удовлетворения требований послужил установленный судом факт ненадлежащего оказания услуг по содержанию крыши, в результате чего истцу причинен материальный ущерб (управляющая компания, несмотря на обращения истца, не ремонтировала кровлю жилого дома, в результате чего, по причине протечек, квартиру истца заливает) ( см. подробнее апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 11 июля 2013 года по делу № 33-7915/2013)

Пример 2. Суд обязал управляющую компанию отремонтировать кровлю крыши дома

В обоснование исковых требований, истцы указали на то, что длительное время над первым подъездом жилого дома протекает кровля, в результате, квартиры жильцов заливает осадками. Управляющая компания на заявления и жалобы жильцов дома не реагирует, ремонт кровли не производит.

Судом постановлено: обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли над первым подъездом дома, взыскать компенсацию морального вреда.

Управляющая компания ссылалась на то, что кровля требует капитального ремонта, а тарифы, взимаемые с собственников, не предполагают проведение капитального ремонта.

Удовлетворяя требования, суд сослался на положения п 4.6.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 года N 170, в соответствии с которым, управляющая компания должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. В соответствии с Приложением N 2 к указанным Правилам, протечка кровли должна быть устранена в течение одних суток.

Отвергая доводы управляющей компании, суд указал, что сама по себе необходимость капитального ремонта не может исключать обязанности по своевременному проведению непредвиденного ремонта, то есть устранения протекания кровли в течении суток ( см. подробнее апелляционное определение Смоленского областного суда от 4 июня 2013 г. по делу N 33-1925/2013).

Читайте также:  Капитальный ремонт печи оквэд
Источник

Ремонт крыши МКД: куда обращаться, сколько платить

Ремонт крыши МКД подразделяется на текущие и капитальные затраты. Основную часть расходов, включая материалы и стоимость выполненных работ, оплачивают собственники жилья. В некоторых случаях ремонтные работы финансируются из федерального или регионального бюджета.

Когда может возникнуть потребность в ремонте крыши

Потребность в ремонте крыши многоквартирного дома первыми обнаруживают жильцы верхних этажей, когда у них появляется протечка. Это происходит часто и проблема требует оперативного решения. Связано это с тем, что покрытие не вечное и есть факторы, которые снижают его эксплуатационные качества. Чтобы не запустить проблему, рекомендуется при появлении тревожных признаков моментально организовывать ремонтные работы.

Если проигнорировать, то есть высокие риски, что излишняя влага значительно испортит состояние квартиры.

Факторы, влияющие на состояние крыши

Многие виды покрытий изготавливаются в соответствии с разработанными нормами и ГОСТами, но универсального вида покрытия до сих пор не существует.

На состояние крыши могут влиять многие факторы, такие как:

  • механическое повреждение покрытия;
  • резкие перепады температуры, ультрафиолетовые лучи, влага;
  • неграмотная установка, в результате чего была нарушена технология, а соответственно и эксплуатационные качества;
  • естественный износ стройматериалов, которые использовались при возведении крыши;
  • использование материалов низкого качества;
  • срыв листов покрытия.

Следить за состоянием крыш должны организации, которые заключили договор на обслуживание многоквартирного дома. Не реже одного раза в месяц бригады должны направляться на осмотр, чтобы своевременно выявлять проблемы. В случае наличия дефектов кровли они должны их устранять в кратчайшие сроки. На деле же все обстоит иначе. Какие-либо меры принимают только в том случае, когда поступает ряд жалоб.

Что делать, если требуется ремонт крыши

Жилец, который обнаружил протечку крыши, должен незамедлительно сообщить об этом в предприятие, которое занимается общей собственностью жилого многоквартирного дома. Их номер всегда указывается на квитанциях.

Обратите внимание: при звонке требуется зафиксировать фамилию и имя сотрудника, который принял жалобу, а также дату и время звонка.

Кроме того стоит уточнить номер своей жалобы и тоже сохранить его у себя. Это понадобится на случай, если меры не будут предприняты в ближайшее время.

Образец заявления на ремонт крыши МКД в управляющую компанию

Помимо устного сообщения стоит составить и письменное заявление в двух экземплярах. В управляющей организации можно запросить образец, чтобы с первого раза все сделать правильно. В нем необходимо расписать все детали: где течет, как была обнаружена проблема, какой ущерб был нанесен. Такое заявление лучше подавать лично.

Образец выглядит следующим образом:

Генеральному директору УК «Комфорт»

Петрову Ивану Ивановичу

проживающей по ул. Светлая, д.13 кв.102

+7 911 127 23 23

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, Иванова Светлана Александровна, проживаю на последнем 16-м этаже в многоквартирном доме с сентября 2018 года. С этого же месяца 2019 года моя квартира и соседей по лестничной клетке, постоянно затапливается осадками. Случаи затопления происходили во время сильных дождей, по причине аварийного состояния кровельного покрытия нашего дома. Протечки потолокa в большой комнате и на кухне, а также стена между ними (с обеих сторон) постоянно влажная, из-за чего отклеились обои, повредилась штукатурка и появилась плесень. В квартире высокая влажность, что плохо влияет на здоровье моей семьи.

19 сентября, 20 сентября и 23 сентября 2021 года я неоднократно подавала жалобу в районную диспетчерскую о факте протечки крыши. Диспетчер два раза присылал техника-смотрителя управляющей компании, который осмотрел пострадавший потолок и стену, составил акт. Второй раз на вопрос когда примут меры он ответил, что денег нет на капитальный ремонт крыши и скорее всего ждать придется полгода. На третий вызов он не пришел. За последний месяц ситуация существенно ухудшилась из-за частых долгих осенних дождей. Мною сделаны фотографии повреждений с двумя промежутками, по которым можно видеть, что площадь намокания увеличилась в несколько раз.

Я ежемесячно оплачиваю счета за коммунальные услуги, без задержек и в полном объеме. В состав этих платежей входит плата за текущий ремонт многоквартирного дома. Согласно Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 17 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», ваша организация обязана содержать кровлю дома в исправном состоянии.

Поэтому я прошу направить комиссию, которая оценит ущерб от протечек, а также специалистов для восстановительных ремонтных работ в моей квартире. Кроме того, ваша организация обязана произвести необходимый ремонт кровли.»

«30» октября 2021 г. С.А. Иванова _________

На одном из экземпляров обязательно попросить поставить дату принятия обращения и номер, под которым оно зарегистрировано. Это может понадобиться для доказывания факта жалобы, если будет судебное разбирательство.

Читайте также:  Собственник специального счета по капитальному ремонту

Важно! Если пострадали несколько квартир, то заявлений должно быть тоже несколько. Так эффективность обращения будет намного выше, чем написание коллективной жалобы.

Что нужно учесть при составлении заявления на ремонт крыши МКД

Согласно установленной процедуре результатом должен стать выезд специалиста, который оценивает размер ущерба и проверяет, в каком состоянии находится кровля многоквартирного дома. Управляющая служба часто игнорирует необходимость проведения ремонта или оттягивает его, поэтому стоит сразу написать заявление на ремонт крыши. Большим преимуществом будут прикрепленные к нему фото, которые отражают масштабы проблемы.

Случается так, что диспетчер не хочет его принимать. В этом случае понадобится зафиксировать факт обращения, поэтому с собой лучше иметь нескольких свидетелей.

Что делать в случае игнорирования обращений

Если обращения игнорируются, то жильцы имеют полное право обратиться с претензией в Жилищную инспекцию или подать иск в суд.

Проходит согласование ремонта крыши со всеми собственниками МКД, а управляющие компании при этом собирают деньги с проживающих. Подобные действия УК неправомерны, при заключении договора на обслуживание здания, они обязуются производить своевременный ремонт крыши.

Владельцы затопленных квартир имеют право вызвать эксперта, который сможет профессионально оценить ситуацию. Однако эта процедура производится компаниями на платной основе. Эксперт по оценке ущерба должен выдать квитанцию об оплате. Ее необходимо сохранить и предъявить в суде, чтобы управляющая компания компенсировала траты.

Важно! Если квартира застрахована, то нужно сообщить страховой компании о случившемся. Агент должен приехать и зафиксировать страховой случай.

Какой вид ремонта требуется: капитальный или текущий

В зависимости от характера повреждений может производиться либо частичный, либо капитальный ремонт крыши МКД. В первом случае расходы будут минимизированы.

Путем частичного ремонта можно устранить повреждения при возникновении таких проблем:

  1. незначительные протечки;
  2. явная деформация небольшого элемента крыши;
  3. снижение звукоизоляционных или теплоизолирующих свойств.

Также частичный ремонт может быть проведен, чтобы улучшить общий вид крыши.

Капитальный ремонт крыши: особенности и порядок проведения

Чтобы выполнить капитальный ремонт, рекомендуется приложить максимум усилий, чтобы попасть в государственную программу. Это поможет получить выделенные государством средства.

Если в многоквартирных домах износ крыши 70% и более, то капитальный ремонт не может быть проведен. В этом случае возможен либо снос, либо реконструкция.

Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома производится в случае серьезных повреждений, или если у нее высока степень обветшания. Процесс может включать в себя замену несущих конструкций, кровельного пирога, системы водостока. Кроме того, может проводиться антисептическая и противопожарная обработка конструкций, выполненных из дерева. Бывает, что в чердачных помещениях нарушается уровень температуры и влажности, тогда их нужно привести к установленным нормам.

Какой вид ремонта будет производиться, решают технические специалисты, которые проводят детальный осмотр кровли. Они создают список работ, материалов, которые понадобятся для и техники.

Кто должен платить за ремонт

У жильцов, которые организуют ремонт кровли многоквартирного дома, есть выбор. Они могут сделать это за свой счет, а могут взять средства из другого источника.

Крыша — это общедомовое имущество (как технические этажи и чердак), соответственно несут за нее ответственность все жильцы.

Согласно действующему законодательству все, кто проживает в доме, обязаны одинаково и своевременно вносить оплату за ремонт. Сумма, которую жильцы должны платить, зависит от того какую площадь они занимают.

Так как все в одинаковой степени отвечают за происходящее в доме, то и решение касательно проведения работ необходимо принимать на собрании путем голосования. Составляется официальное заявление, в котором жильцы ставят свои подписи.

Важно! Инициативу о проведении работ должны поддержать более половины.

За чей счет финансируется ремонт

При принятии положительного решения правильнее добиваться финансирования со стороны управляющей компании, так как жильцы ежемесячно платят за содержание дома. Второй вариант — попросить помощь от государства.

Обратите внимание: в этом случае жильцы должны будут самостоятельно оплатить 5% стоимости работ.

В любом случае проживающие в многоквартирном доме не обязаны сами оплачивать ремонт. Если с первого раза не получается добиться помощи от организации, значит нужно действовать более решительно.

Таким образом, управляющая компания должна полностью нести ответственность за своевременный текущий и капитальный ремонт крыши многоквартирного дома.

Источник