Меню

Возврат денег за капитальный ремонт при продаже квартиры

Верните мои деньги: Пять критичных вопросов о плате за капремонт

Можно ли вернуть деньги за капремонт после продажи квартиры, что делать с некачественным ремонтом в подъезде и еще три вопроса об обязательных взносах

Весной 2017 года тема сборов за капитальный ремонт вернулась на первый план. Сначала мэр Москвы Сергей Собянин пообещал потратить уже полученные взносы жителей пятиэтажек на строительство нового жилья. Затем депутаты Госдумы предложили заставить собственников коммерческих помещений на первых этажах выплачивать взносы на капремонт на год вперед.

Одновременно жители многоквартирных домов ищут способы избавиться или хотя бы уменьшить ежемесячные платежи за капремонт — этой теме посвящено множество статей и обсуждений на форумах. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на вопросы о том, как владельцы квартир могут повлиять на программу капремонта и есть ли способы на законных основаниях вернуть уплаченные взносы.

1. Я продал свою квартиру в многоквартирном доме. Все время, что я там жил, я исправно платил за капремонт — но теперь съезжаю из дома, в котором так и не провели ремонт. Смогу ли я вернуть уплаченные мною деньги, так как больше не являюсь собственником квартиры, а услуга (то есть капремонт), за которую я платил, так и не была оказана?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Нет. Этот вопрос достаточно подробно урегулирован в Жилищном кодексе. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете, поскольку его право на эти деньги следует судьбе права собственности на такое помещение. Иными словами, при приобретении жилья вместе с квартирой покупатель получает все накопленные средства, перечисленные продавцом на капремонт в этом доме.

Следует обратить внимание, что, в отличие от остальных коммунальных платежей, к новому собственнику переходит и не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Получается, если задолжает продавец, должником станет и покупатель. Возврат взносов на капитальный ремонт возможен только в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом денежная компенсация распределяется между собственниками изымаемых помещений пропорционально их долям.

2. В моем доме недавно прошел капремонт, но я продолжаю получать квитанции за капитальный ремонт. Могу ли я больше за него не платить, ведь капремонт уже прошел и больше не предвидится?

Александр Тарасов, генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет. Даже если капремонт уже прошел, у собственников помещений в многоквартирном доме сохраняется обязанность по уплате взносов. Это обусловлено тем, что любое имущество дома подлежит износу. Недавнее проведение капремонта повлияет исключительно на объем и очередность проведения следующих ремонтных работ. Избежать выплат взносов на капитальный ремонт на законном основании можно только в двух случаях. Первый случай — дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу в скором времени. Второй — если органы государственной власти или органы местного самоуправления приняли решение об изъятии земельного участка.

В то же время законный способ сократить взносы на капремонт существует. В соответствии с ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса, если размер фонда капитального ремонта достигает минимума, установленного законом субъекта России, на общем собрании все собственники в многоквартирном доме могут принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

3. Я живу в качественном доме. И я, и все мои знакомые соседи считают, что нашему дому не требуется капремонт — и не потребуется в ближайшие 20 лет. При необходимости смогу собрать подписи со всех собственников жилья в нашем доме: владельцы квартир готовы подписать отказ от проведения капремонта. Если я это сделаю, сможем ли мы больше не платить за капитальный ремонт?

Читайте также:  Что такое капитальный ремонт артскважины

Илья Шахместер, юрист по сопровождению деятельности управляющих компаний Heads Consulting:

— Нет. Существующие законы не предусматривают возможность отказа от оплаты капремонта. Даже написав коллективный отказ, собственники все равно будут вынуждены платить взносы. Законность введения сборов за капитальный ремонт неоднократно становилась предметом обжалования в судебном порядке. Как показала практика, суды встают на сторону государства, тем самым подтверждая правомерность введенного платежа.

Минимизировать затраты можно с помощью сдачи в аренду объектов общего домового имущества — подвалов, чердаков, придомовой территории. Собственники помещений на основании решения общего собрания могут передать эти объекты в аренду, доход от которой может быть направлен на формирование фонда капитального ремонта. Таким образом, оплачивать взносы за капитальный ремонт собственники будут уже не из своих собственных средств, а за счет доходов, полученных в результате разумного использования общего имущества.

4. В моем доме провели капремонт, после чего состояние дома ухудшилось: работающий лифт заменили на тот, что постоянно ломается, установили плохую дверь и в целом сильно сэкономили на материалах. Я убежден, что теперь мой дом в худшем состоянии, чем был до ремонта. Смогу ли я вернуть себе все деньги, уплаченные за капремонт, или добиться проведения повторного капремонта другим подрядчиком?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— Вернуть деньги не получится: закон не предусматривает возможности возврата собственникам помещений взносов на капремонт. В то же время ремонтные работы должны быть проведены качественно. Это обеспечивает заказчик ремонтных работ — региональный оператор либо иное лицо, назначенное общим собранием собственников. Именно заказчик контролирует качество выполнения работ и организует приемку результатов. Если качество работ не соответствует условиям договора или требованиям закона, заказчик должен потребовать от подрядчика безвозмездное устранение недостатков либо соразмерное уменьшение цены. В некоторых случаях заказчик может привлечь нового подрядчика для устранения недостатков и потребовать от первого подрядчика возмещения соответствующих расходов.

Если работы по капремонту организуются региональным оператором, на счетах которого формируется фонд капитального ремонта, то по закону такой заказчик несет ответственность перед собственниками помещений за последствия ненадлежащего выполнения работ. Собственники вправе требовать от регионального оператора возмещение вреда, причиненного им в результате некачественно проведенного ремонта.

5. Я узнал, что мой дом не стоит в очереди на срочный капремонт, хотя дом очевидно в этом нуждается: если капремонт не провести в ближайшее время, возможны серьезные последствия. Я плачу по квитанциям за капремонт и хочу, чтобы мне его сделали. Могу ли я как-то повлиять на процесс выбора домов для капремонта и поместить свой дом в начало очереди?

Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Да. Возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний в случае срочной необходимости выполнения соответствующих работ предусматривает ч. 7 ст. 189 Жилищного кодекса России. При этом сама очередность проведения капремонта определяется в региональной программе исходя из критериев, установленных законом конкретного субъекта Российской Федерации.

Чтобы ускорить ремонт в собственном доме, необходимо провести экспертизу, которая подтвердит плачевное состояние дома — обычно это техническое заключение специализированной организации об увеличении физического износа общего имущества дома. Также потребуется протокол собрания собственников о согласии на проведение работ и протокол государственной жилищной инспекции, которая подтвердит уровень предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. С этими документами нужно обратиться в орган местного самоуправления. Администрация может согласиться со всеми доводами и включить дом в программу капремонта либо отказать — и тогда владельцы квартир смогут обратиться с этим требованием в суд.

Источник

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

– Что делать, если при покупке квартиры собственник (продавец) не оплачивал капитальный ремонт ни разу? Может ли он продать квартиру с долгом по капремонту? И как поступить покупателю в таком случае?

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

Да, может. В данном случае, чтобы избежать дополнительных расходов, покупателю целесообразно перед совершением сделки убедиться в отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги прежним собственником, в частности, взносов на капитальный ремонт. В противном случае он должен будет заплатить долги по взносам на капремонт прежнего владельца недвижимости.

Читайте также:  Что предусматривает капитальный ремонт многоквартирного дома

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В этом случае можно приобрести квартиру с долгами и погасить их, по сути, за счет собственных средств. Иными словами, продавец недополучит ровно ту сумму, которую он должен коммунальным службам.

Если проводятся подобные сделки. мы рекомендуем получить справку о сумме долга за капитальный ремонт и обязательно указать в договоре купли-продажи, что Вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрыв долг продавца по капитальному ремонту после проведения государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя.

Таким образом, на сделке Вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом долга по капитальному ремонту.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие задолженностей продавца по коммунальным и иным платежам, включая отчисления на капительный ремонт. В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи. Но нередко случается и так, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные задолженности, в том числе связанные с пересчетом ставок коммунальных платежей и отчислений на капитальный ремонт.

Если Вам после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее пришли платежи предыдущих периодов, нужно немедленно связаться с продавцом и проинформировать о необходимости их оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

Если продавец отказывается оплатить эту задолженность, Вы можете проинформировать управляющую компанию, чтобы этот счет она направила надлежащему лицу – прежнему собственнику. Или же можете самостоятельно оплатить задолженность и требовать в дальнейшем ее возмещения продавцом в судебном порядке.

Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:

К сожалению, долг за капитальный ремонт ложится на плечи нового собственника. И возможности отказаться от уплаты долга бывшего владельца нет. Закон говорит о том, что долг за капительный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что такой долг закреплен не за собственником, а за объектом недвижимости.

Стоит отметить, что в 2016 году Государственная дума рассматривала возможность закрепить долг за капитальный ремонт за предыдущим собственником. Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству не поддержал предложение, и его отклонили. Так что в настоящий момент долги за капитальный ремонт возлагаются на нового собственника. Долги же бывшего собственника за электроэнергию, воду и отопление не переходят на нового владельца, в отличие от долгов за капремонт.

Для того чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий собственник делал все необходимые платежи. Для этого до заключения договора купли-продажи у продавца необходимо запросить квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должно числиться никаких задолженностей. Кроме того, нужно заказать выписку по лицевому счету продавца. Именно в этой справке отражаются все долги.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также рекомендуется прописать в договоре купли-продажи пункт, который обязывает продавца предоставлять квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом. И затребовать такие квитанции. В таком случае в суде будет намного легче доказывать свою правоту.

В случае если квартира уже продана и новый владелец получил право собственности, есть небольшой шанс взыскать с продавца деньги через суд. Но придется доказывать, что Вас обманули и, например, при оформлении сделки были предоставлены поддельные квитанции на оплату долга. Но все же новому собственнику в любом случае придется погасить долги, как того требует закон, а уже потом пытаться их компенсировать через суд. К сожалению, шансы на то, что судебный процесс завершится для Вас успешно, крайне малы. Впрочем, если выполнить вышеуказанные рекомендации, он все же есть.

Читайте также:  Что будет если не оплачивать счета за капитальный ремонт

Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:

Собственник может продать квартиру с долгом по капремонту. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса, долг будет обязан выплатить новый владелец. При совершении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в расчетно-информационном центре (РИЦ) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате за капитальный ремонт. Долги за ЖКУ должен погасить предыдущий владелец. Это бремя не ложится на плечи нового собственника. Однако долги по капитальному ремонту по закону закрепляются за квартирой. И от уплаты задолженности новому владельцу жилья, к сожалению, не освободиться даже в судебном порядке. Покупатель может договориться с продавцом о дополнительной скидке на квартиру в размере долга капремонта. Мы советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе и платежные истории собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не брать на свои плечи долги предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Можно ли вернуть уплаченные мной средства на капремонт многоквартирного дома если я продал квартиру.

Нет, деньги, внесенные за капремонт возврату не подлежат, если вы будете покупать другую квартиру, предыдущий ее хозяин также обязан был платить за нее и не может требовать, например с вас или фонда капремонта возврата уплаченной им суммы.

Нет вы не сможете вернуть средства затраченные на капремонт, так как это расходы будущих периодов прикрепленные к жилплощади всего дома. Продав квартиру вы получили частично те средства которые будут в будущем израсходованы на поддержание дома в надлежащем состоянии (не требующим капремонта).

Нет, вернуть не сможете, так как возврат расходов на капитальный ремонт законодательством не предусмотрен.

Нет, разумеется, поскольку вместе с продаже квартиры вы передали право на последующие ее капитальные ремонт, деньги на что постоянно со всех собираются.

Как посмотреть отчеты выделенных и потраченных денежных средств на капитальный ремонт многоквартирного дома.

посмотреть отчеты выделенных и потраченных денежных средств на капитальный ремонт многоквартирного дома зависит от Вашего статуса в отношении этого дома. Обычно эти данные публикуются на сайте регионального оператора и в системе ЖКХ.

В каком случае правомерен сбор средств на капремонт многоквартирного дома,? Дом новый, сдан в 2010 году!

Хотя и дом новый обязаны платить за кап. ремонт согласно ЖК РФ,

На каких основаниях или при каких условиях можно аккумулировать свои средства на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

нет, взносы ежемесячные.

ЖК РФ, Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

Источник