Меню

Ускоренное проведение капитального ремонта

Вне очереди: как сделать капитальный ремонт дома раньше указанного срока?

После того, как в Приморье была принята «Программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» на 2014-2043 годы, каждый собственник жилья смог узнать, через какое время к ним в дом зайдет бригада ремонтников. Ознакомившись с документом, многие приморцы остались недовольны — их очередь подойдет только лет через 15-20. За это время дом без капремонта может разрушиться или точно создать серьезные проблемы жильцам. Как законным путем получить услугу раньше графика, разбиралась «Приморская газета».

Чтобы в вашем доме провели капремонт, нужно накопить на это мероприятие деньги. Это можно сделать двумя способами: в общей кассе регионального фонда капитального ремонта или на индивидуальном счете дома. У каждого из этих способов есть свои плюсы и минусы.

Фонд как «общий котел»
В региональный фонд капитального ремонта поступают деньги ото всех жильцов Приморья. Из общей суммы каждый год и выделяются финансы на проведение капремонта. Таким образом, сначала ваши деньги пойдут на ремонт соседского дома, а затем все вместе оплатят ваш. Фонд обязан делать почти всю организационную работу: перед ремонтом определить, что требуется капитально поменять, выбрать подрядчиков, принять у них выполненную работу и подписать соответствующий акт. В приемке также могут участвовать представители УК и собственники квартир. Да и в определении «фронта работ» — тоже.
Фонд — это государственная организация. Поэтому каждый год отчитывается о проделанной работе: сколько и каких именно домов отремонтировно, и сколько на это потрачено денег.
Минусы: Ждать своей очереди кому-то придется очень долго. Вплоть до 2043 года. За это время сбережения могут попросту «сгореть».

Плюсы: Деньги от «сгорания» защищает государство, а не частный банк.
Кому выгодно: тем, у кого дом настолько старый, что у него уже осыпается крыша, а лифт работает лишь по великим праздникам. Накапливая средства на индивидуальном лицевом счете, жильцы такого дома рискуют не успеть собрать необходимую сумму до того, как здание окончательно разрушится. В то время как фонд починит ваш дом в первую очередь (вероятно, в ближайшие лет десять).
Как действовать:
Шаг первый. Пытаемся договориться
Для пересмотра сроков необходимо, чтобы ваша УК обратилась с соответствующим заявлением в органы местного самоуправления. Оно подается за год до начала капремонта (точнее, до 15 января). К заявлению прилагаются копии актов о сезонных осмотрах дома. Такие обследования многоквартирных домов УК должна проводить не реже двух раз в год (обычно весной и осенью). Акт составляет специальная комиссия, состоящая из специалистов УК и представителя от жильцов — обычно это старший по дому. Он, кстати, может выступить инициатором подачи заявления, если в «управляйке» не задумывались об ускорении.
Органы местного самоуправления в течение двух месяцев рассматривают все поступившие заявления и выбирают дома, наиболее нуждающиеся в капитальном ремонте. Но нужно понимать, что проведение капитального ремонта финансируется исключительно за счет взносов собственников. Если деньги найдутся — список домов будет передан в департамент жилищно-коммунального хозяйства и топливных ресурсов Приморского края. Именно здесь принимают решение о внесении изменений в краткосрочный план. Если же средств на территории муниципального образования собрано недостаточно, то включить в ремонтную программу дополнительные дома не получится. Придется либо ждать своей очереди, либо перейти ко второму шагу.

Шаг второй. Будем судиться
Обойти очередь на капитальный ремонт можно по решению суда. Для этого на общем собрании собственники должны выбрать своего представителя, который обратится в суд с соответствующим заявлением. При этом нужно будет предоставить доказательства, что техническое состояние дома не позволит вам безопасно дожить в нем до установленного срока капремонта. Проигравшим судебный процесс остается перейти к третьему шагу.

Читайте также:  Оплата за капитальный ремонт многоэтажных домов

Шаг третий. Меняем статус
Если дом находится действительно в плачевном состоянии, то, возможно, нет смысла его ремонтировать. В этом случае можно попытаться перевести его в статус ветхого или аварийного. Для этого необходимо обратиться к экспертам, которые признают его непригодным для проживания и выдадут соответствующее заключение. После чего дом будет исключен из программы капитального ремонта и попадет в программу переселения из ветхого и аварийного жилья.

Личный счет, он как карман
Жильцы дома могут складывать деньги на капремонт и в индивидуальную копилку. Решение об открытии специального счета принимется на общем собрании собственников жилья и нежилых помещения, расположенных в многоквартирном здании.
Главный плюс: собственники сами решают, когда ремонтировать дом. Они выбирают подрядчиков, контролируют их и принимают работы. Правда, ремонт все равно придется провести до окончания региональной программы капремонта, то есть 2043 года.
Минусы: Хотя деньги на спецсчете принадлежат всем собственникам, забрать свою долю при переезде вы не сможете. Она перейдет по наследству к тому, кто заселится в вашу квартиру. Кроме того, вы можете потерять свои деньги, если у банка отберут лицензию или он потерпит крах. В этом случае средства вкладчиков будут возвращать в первую очередь физлицам и индивидуальным предпринимателям, в конце — юрлицам. Когда настанет ваша очередь, непонятно.

Кому выгодно: жильцам новых домов, чтобы не тратить сбережения на ремонт чужих зданий. До 2043 года вам точно хватит времени накопить нужную сумму.
Как действовать:
Шаг первый. Собираемся вместе
Решение об открытии специального счета для сбора перечисляемых взносов может быть принято только на общем собрании собственников жилья и нежилых помещений в многоквартирном здании. При этом поддержать его должны не менее 2/3 от общего числа голосов. Если на очное собрание пришло меньше человек, можно провести заочное голосование, при этом число голосов, отданных в поддержку, остается прежним. Об итогах проведенного собрания или голосования должен быть уведомлен каждый правообладатель недвижимости в многоквартирном доме.

Шаг второй. Выбираем банк
Собственники жилья должны сами определиться — где они хотят открыть лицевой счет. Для этого стоит зайти на сайт Центробанка и проверить — есть ли у выбранной вами кредитной организации генеральноя лицензия на банковские услуги и операции. А также поинтересоваться рейтингом — уставной капитал больше 20 миллиардов рублей или нет?

Шаг третий. Выбираем владельца
Владельцем счета может быть только юридическое лицо, обычно это или УК, или ТСЖ. Можно доверить деньги и фонду капремонта, так как в этом случае все поступающие платежи будут учитываться на индивидуальном спецсчете конкретного многоквартирного здания, а не складываться в «общий котел». Юридическому лицу, которому вы решили доверить ведение счета, необходимо предоставить оригинал протокола общего собрания с итогами голосования и названием выбранной кредитной организации. Оформлением счета занимается его владелец — выбранное вами юрлицо. Оно же отправляет в адрес регионального оператора фонда капремонта уведомление об открытии счета и переводе на него ранее поступивших платежей.
Кого бы вы не выбрали владельцем, он не сможет снять деньги по своему усмотрению: для каждой операции банк попросит обоснование. Чтобы оплатить работу подрядчика за выполненный ремонт, придется предоставить протокол общего собрания собственников, договор об оказании услуг и акт приемки. Списывать деньги со счета можно только на оплату работ по капремонту или на оплату целевого кредита.

Читайте также:  Капитальный ремонт мкд делать частями

Шаг четвертый. Не опаздываем!
Заключительный шаг самый простой, но очень важный — нужно не пропускать ежемесячные платежи. Дело в том, что если собранных взносов будет недостаточно для заключения договора о капремонте, а предельный срок для его проведения уже подошел, придется изыскивать дополнительные средства. Для этого можно либо на общем собрании принять решение об увеличении размера ежемесячных платежей, либо об оформлении кредитного договора. Собственников жилья, нарушивших сроки проведения капремонта, принудительно переведут со специального счета дома на общий регионального оператора. И поставят в конец очереди.

Источник

Как ускорить капитальный ремонт МКД, если квартиры постоянно затапливает?

Добрый день! Наш МКД стоит в планах на капитальный ремонт в период с 2015 по 2019 год, у нас в подъезде осыпается штукатурка и кровля дома вся в дырах, квартиры на втором этаже (дом двухэтажный) постоянно топит. Что нам нужно сделать чтобы ускорить начало капитального ремонта нашего дома? Спасибо!

Ответы юристов ( 1 )

Доброго дня, Павел!

Считаю возможным провести ремонт кровли и подъездов в рамках текущего ремонта, без дополнительного финансирования со стороны собственников помещений в МКД. Ремонт подъезда (покраска, побелка, штукатурка) без всяких сомнений относится к текущему ремонту и при наличии решения общего собрания собственников помещений МКД должен быть проведён управляющей организацией за счёт денежных средств, которые собственники платят по статье «текущее содержание» (т.е. без дополнительной оплаты с вашей стороны).

А что касается ремонтак кровли, то замена кровли это однозначно капитальный ремонт. Однако, текущий ремонт кровли, устранение течей и пр., может и должен проводиться управляющей организацией в рамках текущего темонта.
В соответствии с Приложением № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных Постановлением Госстроя №170, протечки в отдельных местах кровли должны устраняться в течение суток.
В силу требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года №170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ 15 октября 2003 года за №5176, опубликованы в «Российской газете» от 23 октября 2003 года №214 и являются обязательными для исполнения управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В соответствии со статьей 36 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Подпункт 4.1 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ наделяет Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правом принятия решения о текущем ремонте общего имущества.
Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае – собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении №6464/10 от 29 сентября 2010 года было дано толкование норм российского законодательства по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества.
В частности, в Постановлении указывается: «системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском».
Противоположное толкование законов — «пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана», было признано Президиумом ВАС РФ неверным.

Читайте также:  Подробный перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов

Что касается именно перенесения сроков капитального ремонта МКД, могу сообщить вам следующее: основанием для пересмотра сроков проведения капитального ремонта многоквартирного дома является техническое обследование с обоснованием аварийного состояния строительных конструкций или инженерных систем. При выявлении аварийности отдельных элементов и на основании решения общего собрания собственников, дом может быть включен в краткосрочный план реализации региональной программы с пересмотром сроков на более ранние.

Т.е. для обоснования необходимости кап.ремонта, через техническое обследование с оценкой физического износа, необходимо:
1. Утвердить на общем собрании элементы дома (фасады, кровля, пр., перечень приведён в статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации), требующие капитального ремонта.
2. Сделать техническое обследование с оценкой физического износа. Для проведения обследования необходимо привлечение специализированной организации.
3. Подать заявление и техническое заключение Региональному оператор (фонд кап.ремонта) на рассмотрение.

Источник