Меню

Тсж смета капитальный ремонт

Капитальный ремонт в рамках товарищества собственников жилья: обязанности по проведению ремонта

На товарищество собственников жилья в домах, имеющих статус многоквартирных, возложена ключевая обязанность по содержанию общедомового имущества в таких домах. Одним из ключевых пунктов такого содержания и управления, в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации, является обязательное проведение текущего и капитального ремонта всего имеющегося в доме имущества. Порядок проведения таких видов ремонта регулируется как собственно Жилищным Кодексом, так и документами, принятыми на уровне собрания собственников помещений в таком доме.

Какие виды ремонта осуществляются в рамках ТСЖ?

В частности, в рамках проведения текущего ремонта в ТСЖ должны осуществляться следующие виды работ:

  • проведение текущего ремонта коммуникаций, в том числе необходимого для подготовки имеющегося инженерного оборудования для того или иного сезона повышенной нагрузки (к отопительному сезону, к летнему сезону с повышенным энергопотреблением и т. д.);
  • проведение планового текущего ремонта инженерных коммуникаций, если такой ремонт предусмотрен планом ремонтных работ в рамках календарного года работы товарищества собственников жилья;
  • текущий ремонт фасадов дома, а также расположенных на придомовой территории инженерных сооружений и вспомогательных зданий, включенный в план проведения текущего ремонта, утвержденного на основании решения общего собрания собственников помещения;
  • внеочередной ремонт инженерных коммуникаций и сооружений, проводимый в случае возникновения аварийных ситуаций с такими коммуникациями и сооружениями;
  • срочный ремонт инженерных коммуникаций, проводимый в ходе вспомогательных мероприятий при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного характера или иных причин происхождения.

Если речь идет о проведении капитального ремонта, то в этом случае в перечень работ, которые могут быть проведены в многоквартирном доме в рамках ТСЖ, входят:

  • капитальный ремонт кровли на основании заключенного договора со специальной подрядной организацией, имеющей лицензию на проведение высотных работ, в том числе работ на кровле;
  • ремонт, относимый к сфере капитального, осуществляемый в отношении существующих инженерных коммуникаций, если по результатам их осмотра было принято решение о необходимости проведения капитального ремонта, а результаты такого осмотра в виде официально зафиксированного протокола собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
  • капитальный ремонт фасадов домов и расположенных на придомовой территории зданий, если такой ремонт должен быть произведен в соответствии с наступлением срока проведения подобного рода ремонтных работ;
  • проведение капитального ремонта различных элементов и инженерных сетей многоквартирного дома, если проведение такого рода работ обусловлено необходимостью комплексного восстановления таких элементов и сетей, например, в случае повреждения этих сетей в результате чрезвычайных происшествий различных причин возникновения.

В то же время проведение текущего ремонта может быть осуществлено в любой момент как путем привлечения специальных подрядных организаций, так и собственными силами ТСЖ, если в числе его сотрудников есть лица, имеющие специальное образование и лицензии на проведение работ на различных инженерных коммуникациях.

Формы отчета по результатам проведения ремонта

В виде основных видов отчета по проделанной работе следует рассматривать:

  • предоставление возможности жильцам дома участвовать в приемке выполненных работ в ходе того или иного этапа ремонта, независимо от того, идет речь о капитальном ремонте или о текущем;
  • по результатам завершения всех ремонтных работ каждый собственник помещений имеет законное право на подписание или отказ в таковом (если его что-то не устраивает по характеристикам) акта приемки выполненных работ;
  • по итогам полной приемки и проведения взаиморасчетов с подрядными организациями ТСЖ в лице его руководителей проводит внеочередное собрание собственников помещений в доме с целью предоставления полного отчета, в том числе и финансового, о результатах проведенного ремонта.

Отчет, который предоставляет на таком собрании руководитель ТСЖ, должен содержать следующие сведения:

  • календарные даты, указывающие диапазон, в течение которого проводились ремонтные работы;
  • перечень работ, изначально определенный в качестве обязательных;
  • перечень фактически выполненных работ, в том числе с указанием, когда и на каком основании были совершены отклонения от первоначально установленного списка мероприятий и объектов, в отношении которых ремонт должен быть осуществлен;
  • сметная стоимость проведенных работ, которая была установлена на момент начала таких работ;
  • итоговая стоимость проведенных работ (если она отличается от первоначально установленных, то требуется объяснение того, по каким причинам есть такое отклонение, а также на основании чего было принято решение о возможности изменения стоимости. Последнее обоснование требуется только в том случае, если фактическая стоимость работ за единицу была увеличена);
  • общий объем денежных средств, которые были затрачены в ходе проведения ремонта (например, если речь идет о дополнительной покупке строительных материалов);
  • состояние специального счета дома по капитальному ремонту после осуществления всех взаиморасчетов с подрядными организациями.
Читайте также:  Формирование фонда капитального ремонта владимирской области

Главным отличием такого отчета от итогового следует считать указание на то, что речь идет о фактически выполненных работах на момент подготовки такого отчета, а также о том, сколько еще работ остается выполнить.

Сбор средств на ремонт в ТСЖ

Для того чтобы ремонтные работы были выполнены в полном объеме (за исключением случаев, когда речь идет о ликвидации последствий чрезвычайных действий), у ТСЖ должен быть специальный счет, на котором будут аккумулироваться денежные средства для проведения таких работ. Счет, создаваемый для сбора таких денежных средств, открывается в банках, аккредитованных для этого, с целью дальнейшего их использования только для проведения различного рода ремонтных работ. Его пополнение осуществляется участниками ТСЖ в виде специально вносимых денежных средств с той периодичностью, с которой установят сами собственники на специальном собрании.

В случае если принимается решение о возможности создания специального фонда, наступает этап оформления такого счета. Осуществляется оно следующим образом:

  1. Из числа лиц, входящих в правление товарищества собственников жилья, выбирается лицо, которое будет ответственным за оформление такого счета в банке.
  2. Выбирается банк из числа тех, кто имеет право формировать такие специальные счета, в котором планируется открытие специального счета конкретного дома.
  3. На ответственное лицо составляется доверенность от лица ТСЖ и его руководителей на открытие счета и его последующее обслуживание.
  4. После того, как счет в банке будет открыт, проводится следующее собрание собственников жилья, на котором утверждается форма перечисления денежных средств на открытый счет, а также периодичность такого перечисления.
  5. На основании принятых решений о форме и периодичности перечисления денежных средств на открытый специальный счет формируются платежные документы, по которым в последующем денежные средства будут перечисляться на открытый счет.

Как правило, перечисление денежных средств на специальный счет осуществляется путем собственноручного внесения денежных средств каждым собственником помещений в конкретном многоквартирном доме.

Перечисление осуществляется на основании специально сформированной квитанции, в которой указывается сумма взноса с одного квадратного метра помещения, общая стоимость с квартиры, а также реквизиты для перечисления денежных средств.

Такие квитанции формируются на каждое помещение в доме, независимо от того, носит оно характер жилого или нежилого.

Товарищество собственников жилья в рамках проведения работ, направленных на обслуживание общедомового имущества того или иного многоквартирного дома, обязано проводить комплекс мероприятий по ремонту такого имущества. Осуществление такого ремонта происходит на основании решения собрания собственников жилых и нежилых помещений в таком доме путем привлечения специализированных подрядных организаций или собственными силами.

Проводиться в рамках работы ТСЖ может как текущий, так и капитальный ремонт. Главным условием является необходимость регулярного отчета о проводимых мероприятиях, в частности, итогового отчета о проведенных работах и осуществленных затратах на такие работы. Отчет предоставляется руководителем ТСЖ на внеочередном собрании собственников жилья. Средства на проведение такого ремонта могут быть использованы со специально созданного счета в банке, который пополняют с установленной периодичностью собственники всех имеющихся помещений в конкретном доме.

Источник

Как ТСЖ составить и утвердить смету доходов и расходов на год

Смета доходов и расходов на год – это финансовый документ. В ней отражают:

  • необходимые расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома;
  • специальные взносы и отчисления в резервный фонд;
  • расходы на другие установленные законом и уставом ТСЖ цели.

Об этом сказано в подпункте 2 пункта 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Ситуация: обязано ли ТСЖ принимать смету доходов и расходов на год ?

С одной стороны, определение сметы доходов и расходов на год является не обязанностью, а правом ТСЖ (п. 2 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). С другой стороны, именно на основе сметы можно установить размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Таким образом, без сметы полноценная деятельность ТСЖ невозможна.

Кроме того, составление сметы доходов и расходов на год вменено в прямые обязанности правления ТСЖ (п. 3 ст. 148 ЖК РФ).

Ситуация: в какие сроки ТСЖ должно принять смету доходов и расходов на год ?

Законодательно установленных сроков нет.

В Жилищном кодексе РФ о сроках ничего не сказано, нет по этому вопросу и судебной практики федерального уровня.

Читайте также:  Что является капитальным ремонтом дорог

Поэтому закрепите сроки утверждения сметы в уставе ТСЖ .

Составляет смету доходов и расходов на год правление ТСЖ. После этого смету должно утвердить общее собрание членов ТСЖ. Такие правила установлены пунктом 3 статьи 148 и пунктом 8.1 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ.

Унифицированного бланка для сметы законодательство не предусматривает. Поэтому составьте этот документ в произвольной форме .

В качестве исходных данных возьмите:

  • сметы прошлых лет (на 1–3 года) и их выполнение;
  • технические характеристики многоквартирного дома (площади жилых и нежилых помещений, функциональное назначение нежилых помещений, этажность и т. д.);
  • уровень инфляции;
  • цены на услуги по управлению и обслуживанию жилого фонда;
  • остатки финансовых средств с прошлых лет;
  • остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт и др.

Доходная часть сметы может складываться из следующих видов поступлений:

  • взносы собственников помещений;
  • бюджетные поступления;
  • доходы от предпринимательской деятельности;
  • прочие доходы.

Об этом сказано в пункте 2 статьи 151 Жилищного кодекса РФ и пунктах 2.2–2.6 Рекомендаций, утвержденных приказом Госстроя России от 14 июля 1997 г. № 17-45.

Важная деталь: ТСЖ, как и любая некоммерческая организация, вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, только если это служит достижению целей, предусмотренных уставом (п. 1 ст. 152 ЖК РФ).

Ситуация: может ли ТСЖ включать в смету доходов и расходов на год расходы, которые не относятся к содержанию общего имущества многоквартирного дома ?

Да, может. В Жилищном кодексе РФ нет положений, которые бы запрещали включить в смету расходы, не связанные с содержанием общего имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Об обязанности собственников оплатить иные расходы в законодательстве не сказано.

В то же время до сих пор действуют Рекомендации, утвержденные приказом Госстроя России от 14 июля 1997 г. № 17-45. А в этом документе написано, что расходная часть сметы состоит из следующего:

  • административно-управленческих расходов (зарплата административно-управленческого персонала, налоги и взносы с нее, содержание конторы правления ТСЖ, канцелярских расходов и др.);
  • затрат на техобслуживание, содержание и ремонт, в том числе хозспособом (расходы на инвентарь и материалы, дератизацию и дезинфекцию и др.);
  • прочих расходов, связанных с содержанием дома (например, на страхование).

В частности, об этом сказано в пунктах 2.3–2.5 Рекомендаций, утвержденных приказом Госстроя России от 14 июля 1997 г. № 17-45.

Не все из перечисленных пунктов связаны с содержанием общего имущества дома. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ нет положений, которые запрещали бы включить в смету расходы, не связанные с содержанием общего имущества. Если собственники помещений дома не возражают оплатить эти расходы, то смета, в которой есть данные пункты затрат, не может быть признанной не соответствующей закону. Этот подход подтверждают нормы пункта 3 статьи 148 и пункта 8.1 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ.

Федеральной судебной практики по этому вопросу нет. Есть лишь отдельные судебные решения о том, что учесть затраты, не связанные с содержанием общего имущества, в смете можно (см., например, определение Рязанского областного суда от 27 апреля 2011 г. № 33-799.

Ситуация: должно ли ТСЖ включить в смету доходов и расходов на год затраты, которые можно запланировать только приблизительно (например, по договорам с ресурсоснабжающими организациями) ?

Тот факт, что запланировать стоимость затрат можно только приблизительно, не является препятствием для того, чтобы учесть их в смете. Объясняется это так.

Исходными данными при составлении сметы являются, в том числе сметы прошлых лет (на 1–3 года) и их выполнение (п. 2.2 Рекомендаций, утвержденных приказом Госстроя России от 14 июля 1997 г. № 17-45). Поэтому на момент утверждения сметы правление ТСЖ может приблизительно рассчитать сумму соответствующих затрат.

По окончании года отчет об исполнении сметы утверждает общее собрание членов ТСЖ (подп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). При этом собственников помещений дома можно уведомить о причинах возможных расхождений в статьях расходов (по факту и по плану).

Ситуация: может ли правление ТСЖ предъявить членам товарищества расходы, не запланированные в смете. Платежи не являются коммунальными

Да, может, если на изменение сметы даст согласие общее собрание членов ТСЖ.

Ведь расходы ТСЖ покрываются за счет взносов его членов. Размер взносов устанавливается на основании сметы доходов и расходов. А смету как документ и размер взносов также утверждает общее собрание членов товарищества. Такой порядок установлен пунктами 2 и 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Читайте также:  Кто составляет дефектный акт по капитальному ремонту

И хотя распоряжение денежными средствами на счетах ТСЖ относится к полномочиям правления, тратить деньги можно только в пределах сметы, утвержденной общим собранием членов ТСЖ. Об этом сказано в подпункте 8.1 пункта 2 статьи 145, пункте 3 статьи 148 и пункте 4 статьи 151 Жилищного кодекса РФ.

В ситуации, когда расходы в текущем году превышают запланированные сметой, либо вовсе там не отражены, утвержденную смету можно пересмотреть. Жилищное законодательство не запрещает это, как и не регулирует то, как часто этот документ надо утверждать. В законе сказано лишь то, что он составляется на год.

Чтобы пересмотреть смету, правлению нужно подготовить изменения в нее и созвать внеочередное собрание членов ТСЖ. А на собрании должно быть принято решение об утверждении измененной сметы и измененнии размеров взносов членов ТСЖ. Если же на собрании члены товарищества не согласятся с этим, то предъявить им непредвиденные расходы не удастся.

Такой вывод следует из подпунктов 4 и 8.1 пункта 2 статьи 145, пункта 8 статьи 148 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, предъявить незапланированные расходы членам товарищества можно, но только с согласия их общего собрания.

Cовет: чтобы избежать трудностей, связанных с покрытием затрат, не запланированных сметой, рекомендуем создавать резервный фонд непредвиденных расходов.

Право ТСЖ формировать специальные фонды закреплено в пункте 3 статьи 151 Жилищного кодекса РФ. Причем в этой норме не сказано, какие именно фонды может создавать товарищество. В законе есть лишь два условия, которые нужно соблюсти для этого:

  • решение о создании фонда должно быть принято на общем собрании членов товарищества;
  • средства фонда должны расходоваться на уставные цели.

Кроме того, нужно утвердить порядок создания фонда.

Это значит, что ТСЖ вполне может создать резервный фонд непредвиденных расходов, которые на практике всегда возникают в деятельности товарищества. Для этого созовите общее собрание членов ТСЖ и зафиксируйте в протоколе решение о создании резервного фонда и утверждение членами ТСЖ положения о нем.

Положение о резервном фонде непредвиденных расходов будет тем документом, в котором указан порядок создания фонда и расходования его средств. Законодательных требований к составу этого документа нет, как нет и типового бланка. Поэтому составьте его в произвольной форме .

Таким образом, все необходимые условия для создания фонда будут соблюдены, а правление ТСЖ получит возможность оперативно принимать решения и всегда иметь источник покрытия непредвиденных расходов.

А можно ли требовать от собственников – не членов ТСЖ такие взносы, когда решение о создании фонда принято и одобрено общим собранием членов ТСЖ? Нет, нельзя, если они сами не дадут на это свое добровольное согласие. В противном случае будет нарушение прав данной категории жильцов. Однако собственники помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами ТСЖ, обязаны вносить плату за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества (ст. 153, п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ). И если средства резерва направлены на покрытие именно этих расходов, то собственники – не члены ТСЖ должны участвовать в его накоплении.

Что касается вопросов налогообложения взносов собственников на создание резервного фонда, то они целевыми не являются. Поэтому включите их в состав доходов как при общей системе налогообложения, так и при упрощенке (подп. 1 п. 2 ст. 251 и п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119).

По окончании года ревизионная комиссия ТСЖ проверяет исполнение сметы (ст. 150 ЖК РФ). Отчет об исполнении сметы утверждает общее собрание членов ТСЖ (подп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Ситуация: как оформить отчет об исполнении сметы доходов и расходов за год в ТСЖ?

Унифицированной формы данного документа в законодательстве нет. Возможно несколько вариантов:

  • оформить отчет в виде отдельного документа;
  • предусмотреть в табличной части сметы доходов и расходов отдельную графу о фактическом исполнении каждой позиции сметы.

Такой вывод следует из статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Источник