Меню

Способ формирования фонда капитального ремонта что лучше

Способы формирования фонда капитального ремонта

Как можно накапливать денежные средства на капитальный ремонт?

Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:

  • 1)На счете регионального оператора (в «общем котле»
  • 2)На специальном счете

В чем суть этих способов формирования фонда капитального ремонта?

Эти способы накопления денежных средств принципиально отличаются друг от друга.

Специальный счет – это счет в банке, открываемый для аккумулирования взносов собственников жилья в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта этого дома. главная особенность формировании фонда на специальном счете в том, что все бремя ответственности за организацию капитального ремонта целиком ложится на собственников.

Жители самостоятельно должны:

•Организовать начисление и учет взносов за капремонт (то есть выбрать компанию, которая будет заниматься этим. Как правило, это либо расчетный центр, либо управляющая компания, либо ТСЖ);

•Вести претензионно-исковую работу с соседями-неплательщиками

•Выбирать подрядную организацию, которая займется ремонтом, заключать с ней договор;

•Контролировать соблюдение сроков и качества выполняемых ремонтных работ, а также целевое использование собранных денежных средств.

Владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом

2) жилищный кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом

3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления

4) региональный оператор

(п. 2 и п. 3 ст. 175 Жилищного Кодекса РФ)

Принцип «общего котла» заключается в следующем: средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального образования. Если дом находится в «общем котле», региональный оператор (Фонд) аккумулирует денежные средства собственников, обеспечивает начисление взносов, печать и доставку квитанций, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ.

Отметим, что в Свердловской области большинство собственников делают выбор в пользу «общего котла». Но есть в регионе дома, в которых открыт специальный счет. Их на сегодняшний день насчитывается около 4 тысяч, что составляет порядка 14% от общего количество домов, включенных в Региональную программу.

Есть ли разница в отплате взносов на капитальный ремонт на спецсчете и в «общем котле»?

Оплату взносов собственники жилья в домах «общего котла» производят по квитанциям платежных агентов Фонда, а жители домов, где отрыт специальный счет, оплачивают взносы по квитанциям организации, которую они выбрали на общем собрании.

Можно ли изменить способ накопления средств?

Собственники в любой момент могут изменить способ накопления средств на капитальный ремонт на основании решения общего собрания. Необходимое количество голосов для принятия решения по этому вопросу составляет 50%+1 от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Перевод средств со специального счета в фонд регионального оператора осуществляется в течение месяца. Возможен и обратный переход – но это решение вступает в силу по истечении одного года с момента направления его региональному оператору. Если, в то время, когда средства копились на счете регионального оператора, в доме были сделаны те или иные работы по капитальному ремонту, то собственники не смогут перейти на спецсчет, пока не рассчитаются за уже выполненные региональным оператором работы. Это вполне логично. Ремонт сделан, значит, он должен быть оплачен. При этом собственники могут на общем собрании принять решение об увеличении размер взноса на капремонт и выплатить долг более оперативно.

Общее собрание можно провести как в очной, так и в очно-заочной, а также в заочной формах. Все образцы протоколов общих собраний собственников вы можете найти на нашем сайте www.fkr66.ru в разделе «Собственникам» – «Образцы документов и заявлений.

Читайте также:  Капитальный ремонт требования законодательства

Если с домами, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, то есть в «общем котле», все более-менее понятно, то по специальным счетам у собственников возникает много вопросов.

Давайте разберем топ-5 неблагоприятных ситуаций, с которыми могут столкнуться жители домов, где открыт специальный счет:

1) Маленький дом – большие проблемы. Жители маленького двухэтажного, двухподъездного дома приняли решение копить на капитальный ремонт на специальном счете, но не задумались над тем, что сбор по дому за год – не превышает 200 тысяч рублей при условии, что все собственники вовремя, без просрочек вносят денежные средства. Приближается срок проведения капитального ремонта, а денег на доме не хватает. Конечно, есть вариант привлечения заемных кредитных средств, но, как показывает практика, собственники не охотно на него соглашаются, так как не готовы нести дополнительные расходы. Капремонт в плановые сроки не проводится и, согласно жилищному законодательству, дом переходит в «общий котел».

2) Жители запамятовали. Бывают случаи, когда собственники по каким-то причинам забывают о том, что приближаются сроки капитального ремонта дома – не собирают общее собрание, не определяют объемы работ, не выбирают подрядчика и т.п. В итоге ремонт не проводится и дом переходит в «общий котел». Например, в 2020, согласно утвержденному Краткосрочному плану, в 26 дома, где открыт спецсчет, должен был быть выполнен капитальный ремонт. Статистика по домам, в которых Фонд является владельцем специального счета, показывает, что только в 1 из 10 домов собственники смогли организовать ремонтные работы. По остальным 9 домам капитальный ремонт не выполнен.

3) Спецсчет есть – квитанций нет. Жители приняли решение об открытии специального счета, но не выбрали организацию, которая займется учетом и начислением взносов, печатью и доставкой квитанций. Соответственно квитанции собственники не получают, со временем образуется задолженность. Когда собираемость по дому составляет менее 50% и собственники не принимают никаких действий для ее повышения, согласно закону, дом переходит со спецсчета в «общий котел». После этого, платежные агенты Фонда начинают формировать жителям квитанции, в которых учитываются долги за предыдущие периоды. И в итоге собственникам приходят платежки с большим долгом, который они обязаны погасить.

4) Выполнение работ, не предусмотренных Жилищным Кодексом и областным законом о капитальном ремонте. Если случаи, когда в домах, где открыт специальный счет, собственники проводили работы, не относящиеся к капитальному ремонту – устанавливали в своих квартирах новые унитазы, пластиковые окна, ставили счетчики потребления энергоресурсов и т.п. Данные действия противозаконны.

5) Отсутствие качественного контроля за капремонтом многоквартирного дома. Собственники жилья в большинстве своем не являются экспертами в строительно-монтажных работах, не разбираются в технологии производства работ. Без привлечения экспертов достаточно тяжело контролировать качество ремонта.

Источник

Мосжилинспекция напоминает о способах накопления средств на капремонт

Каждому многоквартирному дому рано или поздно потребуется капитальный ремонт. Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Тогда и появились понятия «фонд капитального ремонта», «региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», «региональный оператор капитального ремонта», «специальный счёт», которые изменили принципы проведения капремонта в многоквартирных домах. Поскольку в Мосжилинспекцию периодически поступают обращения жителей по данной теме, отвечаем на самые распространенные вопросы.

Способы формирования фонда капремонта

Накопления собственников в целях проведения капремонта МКД, собственно, и составляют Фонд капитального ремонта.

Читайте также:  Работы капитальный ремонт детского сада

Часть 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора. Сделать это собственники помещений могут на общем собрании. При этом для принятия решения необходимо более 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Для сведения – способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, как на специальном счете, так и у регионального оператора. Но если выбран специальный счет, то определение лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в МКД в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта.

Также закон устанавливает: собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта, согласно части 1 статьи 173 Жилищного кодекса РФ.

Особенных условий для утверждения подобных изменений не требуется, но закон устанавливает ограничение: если имеется долг перед заемщиками, взятый на проведение капремонта, и этот долг не погашен, изменение способа формирования фонда капитального ремонта запрещено. В этой ситуации внести изменения можно только после уплаты долга.

Кто может быть владельцем специального счета

Согласно статье 175 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счета может быть:

— товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах

— жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

Цели расходования средств фонда капитального ремонта

На деньги фонда капремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

— ремонт внутридомовых инженерных систем;

— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;

— ремонт лифтовых шахт;

— ремонт крыши и подвальных помещений;

Кроме того, средства можно потратить:

— разработку проектной документации для проведения капитального ремонта;

— оплату услуг по строительному контролю;

— погашение кредитов и займов (а также процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;

— оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам.

Источник

Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор?

Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор?

Что входит в перечень услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома?

Перечень работ по капитальному ремонту установлен ЖК и включает ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и ремонт фундамента многоквартирного дома.

Собственники могут принять решение увеличить размер взноса и, таким образом, расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту, в том числе, повышая энергоэффективность дома и, таким образом, снижая свои расходы на коммунальные ресурсы.

Как выбрать способ формирования фонда капитального ремонта?

Существуют два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: на специальном счете или на счете (счетах) регионального оператора .

Для того чтобы оформить спецсчет на дом, собственники должны принять соответствующее решение на общем собрании.

Читайте также:  Кому переводят деньги за капитальный ремонт

Собственники квартир в каждом доме самостоятельно принимают решение — как копить деньги на капитальный ремонт. Но, если жильцы не хотят участвовать в управлении собственным домом, государство берет организационную часть на себя. Деньги будут перечисляться на счет регионального оператора, который отвечает за ремонт домов в регионе.

В чем особенности/преимущества каждого способа?

Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.

Средства, которые уплачивают собственники регоператору, идут исключительно на проведение капремонтов. Даже содержание регоператора осуществляется за счет средств бюджетов субъектов — ни одна копейка из платежей граждан не будет потрачена ни на что, кроме ремонта.

Что касается спецсчета, его главное преимущество — это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки. На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами — они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.

При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме. Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться за консультационной поддержкой к регоператору.

Как оплачиваются взносы на капремонт через регионального оператора, а как на спецсчет?

И в том и в другом случае взносы на капитальный ремонт оплачиваются через квитанции, которые собственники получают ежемесячно. После оплаты квитанции взноса на капремонт, средства попадают либо на спецсчет, либо на счет регоператора, открытый им для формирования фондов капремонта. На эти средства оператор организует и проводит ремонты по утвержденному краткосрочному плану.

Кто будет отвечать за распоряжение средствами спецсчета, если дом управляется ТСН?

За распоряжение средств в этом случае будут отвечать собственники. ТСН — лишь номинальный владелец счета.

Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта. Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСН.

Как проконтролировать, что собранные средства используются по целевому назначению?

По расходованию средств на специальном счете банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику. Также по требованию любого собственника банк предоставит выписку по всем операциям.

Средства капитального ремонта нашего дома накапливаются на счете регионального оператора, если собственники не примут решение о переводе их на спецсчёт, и будут расходоваться в следующие сроки:

Источник