Меню

Специальный счет при капитальном ремонте мкд

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

  • на специальном счете
  • на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

  • сумму ежемесячного взноса
  • список услуг и/или работ
  • сроки проведения
  • владельца специального счета
  • банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

  • разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
  • любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
  • в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
  • денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
  • на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
  • денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

  1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
  2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
  3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
  4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
  5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
  6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

Способы аккумулирования взносов на капремонт: общий счет регионального оператора и спецсчёт

Действующим законодательством определено два способа накопления средств при уплате взносов на капитальный ремонт: на общем счете регионального оператора и на специальном счете , владельцем которого могут выступать либо региональный оператор, либо ТСЖ (жилищный кооператив), либо управляющая организация (п. 3 ст. 170 и п. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Читайте также:  Какие льготы ветеранам труда при оплате капитального ремонта

Региональный оператор – это юридическое лицо, созданное в виде фонда в каждом субъекте РФ. Имущество регионального оператора финансируется в том числе за счет денег собственников помещений МКД (п. 2 ст. 179 ЖК РФ).

Официально счет регионального оператора в ЖК РФ не называется «общим», однако фактически он является таковым. Деньги попадают в «общий котел» и распределяются государством по своему усмотрению на текущее «латание дыр» в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В этой программе определяются предельные сроки проведения капитального ремонта собственниками помещений и (или) региональным оператором (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).

На большей части сайтов региональных операторов можно проверить сроки того, когда планируется капитальный ремонт конкретного дома.

Рассмотрим пример дома, расположенного по адресу: Москва, ул. Маршала Тухачевского, д. 23, корп. 1. Это дом 1968 г. постройки, общей площадью 7148 м2. По данным Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015–2044 гг. ( http://repair.mos.ru/ ), верхний порог капитального ремонта этого дома – 2042 г. (в частности, ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения или инженерных систем), нижний порог – 2021 г. (при необходимости ремонта или замены лифтового оборудования).

Пример описания сроков проведения работ по капитальному ремонту в МКД по адресу: г. Москва, ул. Маршала Тухачевского д. 23, корп. 1

Не хочу показаться пессимистом, но планировать ремонт внутридомовых систем теплоснабжения в 2042 г. (то есть больше чем через четверть века), храня накопленные собственниками средства на государственном счете, как минимум неосмотрительно.

Как перейти с общего счета на специальный

Формально способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений (п. 1 ст. 173 ЖК РФ). За решение о переходе с общего счета на специальный должны проголосовать 2/3 собственников (не менее 67 % голосов от общей площади).

О решении собрания необходимо уведомить фонд капитального ремонта в течение 5 рабочих дней после его принятия (п. 4 ст. 173 ЖК РФ). Если решение будет отправлено на шестой день, оно автоматически станет недействительным и общее собрание придется проводить повторно.

При этом само решение вступает в силу через один год после его принятия и направления региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ), а уплаченные деньги переводятся с общего счета на специальный счет в течение 5 дней по прошествии двух лет (если иной срок не установлен законом субъекта РФ).

Таким образом, собственники, принявшие решение платить на специальный счет регионального оператора, будут продолжать платить на общий счет еще в течение года, пока решение не вступит в силу. (А оно может и не вступить в силу, если региональный оператор найдет к чему придраться.) С нашей точки зрения, такая правоприменительная практика является откровенно постыдной, делая собственников помещений фактически бесправными в этом вопросе перед государством.

К примеру, региональный оператор не отпустит МКД на специальный счет, если у дома задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества (п. 2 ст. 173 ЖК РФ). Но если у МКД нет задолженности, по какому праву государство на протяжении года насильно удерживает деньги жителей на общем счете?

Особо интересно то, что если уход с общего счета на специальный – дело трудное и затягивающееся на один год, то решение о переходе со специального счета на общий принимается государством за один месяц, а потом деньги переводятся в течение 5 дней (п. 6 ст. 173 ЖК РФ). То есть деньги собственников государство принимает за один месяц, а отдает с задержкой в один год. Хотя стоит отметить, что законами ряда субъектов РФ установлены меньшие сроки перехода с общего счета на специальный.

При принятии решения о переходе с общего счета на специальный решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не меньше установленного по региону минимума);

• владелец специального счета (ТСЖ ил УК);

• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (региональный оператор обычно предлагает Сбербанк России или ВТБ).

Обычно на сайтах региональных операторов в разделе «Документы» приводятся формы протоколов с вопросами, которые можно использовать при голосовании и принятии решения о переходе с общего счета на специальный. Можно использовать уже готовые и предлагаемые государством шаблоны документов, а можно составить их самостоятельно. (Их перечень приводился в разделе о втором общем собрании.)

В любом случае региональному оператору в течение 5 дней после проведения общего собрания предоставляется следующий набор документов, необходимых для перевода на специальный счет ТСЖ (УК):

• уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта;

• копия протокола общего собрания собственников помещений;

• справка банка об открытии специального счета.

Однако факт перехода на специальный счет не означает, что собственники МКД останутся на нем пожизненно. Пунктами 8, 9 и 10 ст. 173 ЖК РФ предусмотрено, что если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее 50 % от размера представленных к оплате счетов, то государство вернет дом‑неплательщик в свое лоно и переведет его обратно, со специального счета на общий.

Читайте также:  Директор фонда капитального ремонта михельсон

Если для МКД был открыт специальный счет у регионального оператора, а созданное впоследствии ТСЖ решило сменить владельца специального счета, региональный оператор в течение 10 дней принимает решение о переводе денежных средств на специальный счет ТСЖ (в течение этих 10 дней региональный оператор проверяет протокол общего собрания – п. 5 ст. 176 ЖК РФ).

Предусмотрены два варианта распоряжения ТСЖ средствами, ранее собранными на специальном счете:

1. Закрытие прежнего специального счета, где владельцем выступает региональный оператор, и открытие ТСЖ нового счета в банке для целей аккумулирования сборов на капитальный ремонт. Этот способ наиболее распространен, а региональный оператор как прежний владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД (п. 5 ст. 176 ЖК РФ).

2. Смена владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Согласно пояснениям, которые мне дали сотрудники одного регионального оператора по капитальному ремонту, возможен следующий порядок. В системе внутреннего пользования регионального оператора руководствуются разъяснениями Банка России (со ссылкой на нормы ГК РФ) о возможной смене владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Таким образом, ТСЖ не нужно заниматься волокитой с новым открытием в банке расчетного счета, сами документы на прежний специальный счет передаются по двухстороннему акту приема‑передачи от регионального оператора к ТСЖ (п. 3 ст. 176 ЖК РФ). Однако об этой практике мало кто знает, а потому она почти не востребована. Можно рекомендовать будущим ТСЖ (у которых ранее был открыт специальный счет) использовать вариант со сменой владельца специального счета с регионального оператора на ТСЖ, не открывая заново сам специальный счет. Это относительно просто и удобно.

Источник

Переход на спецсчет, капремонт, пошаговая инструкция, образцы документов

Как открыть специальный счет МКД на капитальный ремонт?

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 3 месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг 1. Убедитесь что ваш дом включен в программу капитального ремонта.

Шаг 2. Убедитесь, что ваш дом еще не перешел на специальный счет. Для этого проверьте, нет ли его в соответствующем реестре.

Шаг 3. Проведите общее собрание собственников помещений вашего дома.

Кроме этого, на собрании нужно утвердить:

  • размер ежемесячного взноса;
  • перечень работ и сроки проведения работ (в соответствии с региональной программой или по отдельному графику, с которым участники собрания должны быть ознакомлены отдельно);
  • банк, где будет открыт специальный счет, из списка одобренных Банком России;
  • владельца специального счета (им может выступать только юридическое лицо);
  • физическое лицо, уполномоченное на открытие специального счета;
  • источники финансирования содержания и обслуживания счета (ежемесячные взносы свыше 18,19 рубля за один квадратный метр или иные доходы многоквартирного дома).

Для перехода на специальный счет нужно, чтобы за проголосовали не менее двух третей собственников. Как провести общее собрание, вы можете прочитать в нашей инструкции.

Шаг 4. Откройте специальный счет в одном из российских банков, указанных в этом перечне Центробанка России. Владельцем счета может быть региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы), товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания, жилищный, жилищно-строительный или другой специализированный потребительский кооператив.

Шаг 5. После открытия счета в течение пяти рабочих дней отправьте справку из банка и копию протокола общего собрания собственников в Жилищную инспецию. В течение 10 дней сообщите о решении всем собственникам помещений в вашем доме.

Шаг 6. Предоставьте всем собственникам новые реквизиты для оплаты взносов на капитальный ремонт.

Решение общего собрания собственников вступит в силу через три месяца после того, как вы уведомите Региональный Фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Неиспользованные средства на капремонт вашего дома фонд перечислит на ваш новый счет в течение пяти рабочих дней по окончании трех месяцев с момента принятия решения. Фонд имеет право не перечислять средства, если есть задолженность, непогашенный кредит или заем по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту.

Что ждет жителей

Основные изменения коснулись управляющих компаний. Новый закон в одностороннем порядке лишает их возможности распоряжаться средствами, которые собственники перечисляют на капитальный ремонт.

Теперь этими деньгами будут распоряжаться либо сами собственники (индивидуальная система накопления), либо назначенные региональным правительством чиновники (коллективная система накопления). Выбрать, как копить на капитальный ремонт (вместе или по отдельности), предстоит каждому собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.

Читайте также:  Договор по техническому надзору за капитальным ремонтом

Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников и отражено в соответствующем протоколе. И, если собственники приняли решение об индивидуальном накоплении и решили открыть специальный счет на имя регионального оператора (в каждом субъекте РФ создается специализированная некоммерческая организация, которая и собирает средства, а также обеспечивает проведение капитального ремонта многоквартирного дома. Протокол необходимо передать этому оператору.

Копим отдельно

Если жители многоквартирного дома приняли решение об индивидуальной форме накопления средств, им необходимо:

1. Провести общее собрание собственников в соответствии с требованиями статьи 45 ЖК РФ. А именно:

1.1. За 10 дней до предполагаемой даты собрания письменно уведомить каждого собственника жилья о грядущем мероприятии.

Уточнение: если собственники в рамках общего собрания не утвердили место для вывешивания уведомлений (например, доска объявлений или подъездная дверь), то Жилищный кодекс оставляет им только две надлежащие формы уведомления: лично под подпись, либо заказным письмом.

1.2. В процессе уведомления каждому собственнику необходимо вручить информационное сообщение (Образец информационного сообщения) в котором в обязательном порядке должны быть:

  • Сведения об организаторе (инициатор/инициативная группа)
  • Форма проведения (очная/заочная)
  • Дата, место, время проведения (в случае очного собрания)
  • Дата окончания приема решений и место передачи (в случае заочного голосования)
  • Повестка дня
  • Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании + место, где с ними можно ознакомиться

При получении уведомления о собрании каждый собственник должен расписаться в соответствующем реестре (Образец реестра уведомлений).

1.3. В случае проведения очного голосования в назначенные дату, место и время собственники должны явиться с документами, подтверждающими их право собственности, а также документами, удостоверяющими личность. После чего расписаться в реестре, подтверждающем явку (Образец реестра)

1.4. Собрание можно признать состоявшимся, если на нем присутствовало/приняло участие в голосовании более половины собственников.

Пример: если в доме 4000 квадратных метров, признать собрание состоявшимся можно по факту участия/голосования собственников, владеющих 2001 кв.м.

1.5. Если кворум не собрался, собравшиеся принимают решение о проведении голосования в заочной форме и фиксируют в протоколе дату окончания приема решений (образец листа приема решения) и место их передачи. После чего повторяют процесс уведомления собственников (п. 1.1) по второму кругу, с внесенными в информационное сообщение соответствующими изменениями.

Требования к протоколу общего собрания об открытии специального счета:

В обязательном порядке в протоколе решения общего собрания (образец протокола) должны присутствовать решения по 5 вопросам:

  1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Размер взноса не может быть меньше установленного правительством Красноярского края.
  2. Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества. Перечень работ и услуг не может быть меньше предусмотренного региональной программой капитального ремонта.
  3. Сроки проведения капитального ремонта общего имущества. Сроки не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта.
  4. Владелец специального счета. Номинальным владельцами спец. счета могут быть:
  • ТСЖ (ТСН) (для домов, находящихся под управлением ТСЖ (ТСН));
  • ЖСК (для домов, находящихся под управлением кооператива);
  • региональный оператор (для домов, находящихся в непосредственном управлении, а также под управлением управляющих компаний).

Уточнение: если в управлении ТСЖ находится несколько многоквартирных домов (сумма квартир в которых превышает 30), то жителям придется заводить два счета: один спец. счет будет оформлен на ТСЖ, другой на регионального оператора.

5. Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Собственники могут выбрать не любой приглянувшийся им банк. Законодатель ограничил возможность выбора из более 900 банков, действующих на территории РФ, до примерно 30, установив в качестве обязательного требования минимальный размер собственных средств в 20 млрд рублей.

Уточнение: если кредитная организация не выбрана или не соответствует требованиями части 2 статьи 176 ЖК РФ, право выбора кредитной организации передается региональному оператору.

Кому выгодно

Выгодно жителям относительно новых домов, жителям домов, где капитальный ремонт был проведен не так давно, а также собственникам, которые являются исправными плательщиками, настроены на самостоятельное планирование своих расходов на капитальный ремонт и максимальный личный контроль за расходуемыми средствами. Финансовой помощи со стороны государства в случае с индивидуальным накоплением не будет.

Копим вместе

Второй вариант, который при первом рассмотрении законопроекта в Государственной думе Российской Федерации был единственным: так называемый «общий котел». Собственникам предлагается «встать в очередь» и, ежемесячно перечисляя взнос на капитальный ремонт, ожидать, когда очередь до них дойдет.

Очевидно, что если собственники после публикации региональной программы обнаружат свой дом в первых рядах на капитальный ремонт, имеет смысл задуматься о коллективной форме накопления. В противном случае, если жители не рассчитывают на финансовую помощь ни стороны государства, ни со стороны соседей, им прямая дорога на специальный счет.

В соответствии с буквой закона, жителям также требуется провести общее собрание и утвердить форму накопления, однако, если соответствующее решение принято не будет или региональный оператор не будет уведомлен, решение в пользу «общего котла» за собственников примет муниципалитет.

Источник