Меню

Решение проблемы капитального ремонта многоквартирных домов

Подводные камни капремонта в многоквартирном доме

Законодательное регулирование оплаты капремонта

Размер взносов, порядок их сбора и расходования определяется, в первую очередь, Жилищным кодексом. Моменты, связанные с проведением капремонта были внесены в него ФЗ-271 от 25 декабря 2012 года, в котором содержался ряд поправок.

Оплата капитального ремонта и создание накапливающих средства фондов описывается в гл. 15 разд. 9 ЖК РФ. Кроме этого, отдельные касающиеся капремонта правила и положения приводятся в статьях ГК РФ и ГрК РФ.

В 2013 году взносы в фонд капитального ремонта стали отдельной строчкой в квитанциях. Если раньше финансировать реконструкцию жилищного фонда должны были коммунальные организации, то с этого момента данное обязательство было переложено на собственников квартир. Освободившиеся средства, выделявшиеся на ЖКХ, после этого стали направляться на расселение аварийного жилья. В каждом субъекте реализуется своя программа капремонта многоэтажек, и контролем ее занимается региональное подразделение фонда.

Статья 169 ЖК РФ и введенные законом нормативы обязывают собственников помещений каждый месяц производить оплату в фонд капитального ремонта. Решением собственников квартир величина этого взноса может быть увеличена. При этом существует минимальный лимит суммы, ниже которого оплата опускаться не должна. Если накапливаются средства выше этого установленного лимита, то собственники помещений могут сами определять направления их расходования.

Где накапливаются средства, вносящиеся в качестве оплаты капитального ремонта

Статья 170 ЖК РФ определяет два способа накопления денежных средств:

  • счет регионального оператора;
  • отдельный специальный счет для своего дома.

Зачисление средств на выбранный счет производится автоматически. В каждом регионе есть свой оператор, который занимается накоплением и распределением средств на капитальный ремонт. Он же разрабатывает программу ремонтных работ на многие годы вперед. Очередность попадания домов в неё зависит от их текущего технического состояния.

Альтернативой региональному фонду капитального ремонта для жильцов будет оплата с зачислением средств на спецсчет. Конкретный вариант жильцы выбирают на общедомовом собрании с необходимым документальным подтверждением такого решения. Утвердить нужно не только место хранения собираемых средств, но и размер взносов. Для принятия решения требуется не меньше 2/3 голосов всех собственников помещений. Это правило закрепляется в пункте 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Если оплата собственниками жилья капитального ремонта осуществляется с зачислением средств на счет регионального оператора, то многоэтажка должна быть внесена в разработанную на местном уровне программу проведения ремонтных работ. Информацию об этом можно уточнить на сайте регионального оператора.

Если жильцы решают производить оплату капитального ремонта на специальный счет МКД, то его можно открыть:

  • на управляющую организацию;
  • на ТСЖ;
  • на ЖК, ЖСК или иное кооперативное объединение;
  • на регионального оператора капремонта.

Владельцы квартир сами выбирают банковскую организацию для открытия счета. К использующимся для решения данной задачи банкам предъявляется строгое требование относительно величины их уставного капитала – он должен составлять не менее 20 млрд. рублей. Если жильцы не проявляют инициативы по открытию специального счета, то они автоматически начинают вносить плату на счет местного оператора.

Собственники жилья получают ряд преимуществ при оплате капитального ремонта на спецсчет:

  • накапливаемые средства приносят пусть небольшие, но дивиденды. Они позволяют частично сглаживать потери от инфляции. Обслуживание счета стоит примерно 5 000 рублей, при этом годовая процентная ставка по хранящейся сумме составляет 0,2-3,5 процента;
  • сведения о спецсчете МКД остаются прозрачными и доступными для всех. Это условие прописано в части 7 статьи 177 ЖК РФ;
  • средствами со специального счета жильцы распоряжаются самостоятельно. Они могут потратить их на необходимые работы тогда, когда захотят. При оплате собственниками жилья капитального ремонта в общий котел регионального фонда ремонтные работы проводятся по графику, утверждаемому на уровне субъекта федерации;
  • региональный оператор не может оплатить авансовые счета подрядчикам, если они превышают 30% от общей суммы в смете ремонтно-строительных работ. Это правило из части 3 статьи 190 ЖК РФ. При хранении средств на специальном счете у владельцев помещений нет никаких ограничений по заключению контрактов.

Спецсчета так же хорошо защищены от несанкционированных действий, как и стандартные счета. Это сводит к минимуму риски по размещению средств вне региональных фондов. Расходование средств строго контролирует, в том числе, и банк, поэтому нецелевые и незаконные операции с ними исключены. В то же время работа со спецсчетом требует определенных усилий от жильцов или УК. Им нужно открывать его, содержать и постоянно контролировать.

На что можно расходовать средства, выделенные на капремонт

В капитальный ремонт многоэтажек включается большой список работ. Собираемые на него средства можно потратить следующим образом:

  • привести в порядок фасад (утеплить, заделать трещины, зашпаклевать, покрасить и отделать);
  • отремонтировать подвал (заделать щели, отремонтировать технологические сети, обновить теплоизоляцию и так далее);
  • восстановить и укрепить фундамент;
  • устранить протекание кровли и выполнить прочие операции по ее обслуживанию;
  • поменять общедомовые счетчики;
  • отремонтировать и заменить лифты;
  • отремонтировать и обслужить инженерные сети.
Читайте также:  Не платим за капитальный ремонт 2016 законно или нет

Владельцы помещений и управляющие организации могут контролировать проведение работ. В том числе, они отбирают подрядную организацию, контролируют составление сметы и отслеживают сроки выполнения ремонта.

Граждане, производящие оплату услуг ЖКХ и взносов в фонд капитального ремонта, не всегда проявляют инициативу в части выбора подрядчика и других вопросах. В таком случае ремонтно-строительную компанию им назначат в местной администрации.

Отметим несколько важных моментов, связанных с проведением капремонта:

  • работы могут проводиться в любом сезоне, хотя для большинства мероприятий выбирается теплый период года. Если возникает чрезвычайная ситуация, то ремонт осуществляется в экстренном порядке;
  • фонд разрабатывает план мероприятий по капремонту, который рассчитывается, как минимум, на год;
  • перед проведением запланированных мероприятий готовится смета с использованием актуальных расценок;
  • оставшиеся в фонде деньги перечисляются в счет последующих периодов.

Почему жильцы не делают взносов на капитальный ремонт

Собственники квартир и нежилых помещений в многоэтажке иногда задаются вопросами о том, как им снять с себя регулярные расходы на капремонт. Ситуация с собираемостью взносов постепенно улучшается, но иногда возникают проблемы. Не все владельцы понимают, что их взносы, в конечном счете, идут на улучшение условий проживания, пусть и не всегда это происходит сразу. Основных причин неоплаты три.

1. Нет строго прописанных сроков проведения капитального ремонта в конкретном доме. В таком случае у людей появляются сомнения в целесообразности программы и в том, что их средства будут потрачены на заявленные цели.

2. Часть общих помещений (подвалы, холлы, технические площади и так далее) принадлежит местной администрации, но ремонтируется за счет жильцов как общедомовая собственность. При этом региональные власти сдают такие помещения в аренду частному бизнесу и сторонним компаниям.

3. Нередко владельцы квартир не заинтересованы в том, чтобы за их счет ремонтировалось отдельное общее имущество. К примеру, так бывает с жильцами первых этажей, которых не интересует состояние лифтового оборудования.

Отдельные категории граждан получают льготы по оплате капремонта. Это касается пенсионеров, инвалидов и ветеранов труда.

Неуплата взносов на капитальный ремонт и ее последствия

Платежи за капремонт являются обязательными для собственников помещений, поэтому их игнорирование чревато негативными последствиями. При небольшой просрочке в соответствии с частью 14.1 статьи 155 ЖК РФ на неплательщиков накладывается штраф. Он составляет 0,0033 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый просроченный день.

В более серьезных случаях владельцу жилья поступает иск. Процесс он как нарушитель проиграет, поэтому кроме самой задолженности и пени будет оплачивать еще и судебные издержки.

Капремонт – это часть коммунальных платежей, поэтому на должников можно воздействовать разными способами:

— запретить им выезжать из страны;

До таких крайних мер доходит нечасто. Обычно управляющие компании и региональные фонды решают вопросы с помощью напоминаний.

В некоторых случаях собственники все же могут не вносить оплату в фонд капитального ремонта. Это возможно только при условии, что необходимые работы все равно выполняются, а деньги поступают из других источников. Рассмотрим три возможные ситуации.

1. Платят квартиросъемщики. При сдаче жилья в аренду с заключением официального договора в нем можно прописать, что оплату капитального ремонта МКД производят арендаторы.

2. Самостоятельный ремонт. Если жильцы способны сами организовать проведение необходимых ремонтных работ, то при правильном оформлении процесса часть расходов на капремонт с них снимается. Однако нужно помнить, что им самим придется потратиться на инструменты и материалы.

3. Размещение рекламы на доме. Если на фасаде дома поместить платную рекламу, то средства от нее можно направить на счет в качестве взносов на капитальный ремонт.

Источник

Капремонт: проблемы и пути их решения

Зачастую после окончания капремонта у собственников возникают логичные вопросы: а что конкретно было сделано и почему стало хуже? Что делать, если в результате капитального ремонта начали течь трубы или появилась плесень?

Капремонт: проблемы и пути их решения

Говорят, что нет ничего хуже ремонта в квартире, ведь его невозможно закончить, а можно только прекратить. Это не так, ведь существует капремонт дома. И жильцам многоэтажек приходится несладко, когда начинают срезать зимой трубы, менять в рабочее время стояки и убирают на несколько недель мусоропровод.

Много проблем возникает не только на этапе определения фонда, куда будут ежемесячно на специальный счет отчисляться деньги, но и при проведении самого капремонта. Связано это с некачественным выполнением своих обязательств со стороны государства (региональных органов власти и/или операторов с подрядчиками). Минимизировать спорные ситуации помогает Закон №498-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» от 28.12.2016г., в котором регулируются некоторые вопросы капремонтов общего имущества.

Нововведения в ЖК РФ по капремонту

Закон был подписан Президентом РФ и предназначен для регулирования интересов граждан, декларируя их права, а также обязанности, касающиеся сбора средств в фонд капремонта. Основные вопросы, которые затрагиваются документом, можно сгруппировать таким образом:

  • на собраниях собственников многоквартирных домов жильцы могут большинством голосов выбирать способ накопления фонда на капремонт, а также конкретное лицо, на которого будет оформляться соответствующий спецсчет. Подобные платежи являются обязательными, а их размер определяется на усмотрение региональных властей (например, в Москве самый большой размер отчислений — 17 руб. за м 2 , а в Санкт-Петербурге – самый маленький – 3-4 руб. за м 2 ). Допускается оплата таких платежей как на счета краевых региональных операторов Фонда, так и на определенный спецсчет конкретного дома, открытый на уполномоченного собранием гражданина. Изменить способ накопления этого фонда можно в любой момент, собрав более половины подписей всех собственников;
  • также на собраниях собственников определяется и утверждается максимальная стоимость работ с услугами по капремонту и уполномоченное лицо, которое будет принимать соответствующие работы (подпишет акт приемки);
  • расширяется список работ, которые могут быть включены в капитальный ремонт. То есть, к латанию кровли, замене коммуникаций, а также окон в подъездах и так далее, могут добавить работы по установке на дом систем автоматизированного учета потребленных коммунальных ресурсов;
  • расположенные на первых этажах нежилые помещения (кафе, аптеки, парикмахерские и подобные) также должные оплачивать капремонт либо одноразово за весь будущий год, либо равными частями помесячно;
  • по неуплате взносов на капремонт определены два момента. Первый – рычаг давления на неплательщиков передан в руки управляющих компаний, которые по письменному извещению от регионального оператора (а тот, в свою очередь, от Госжилинспекции) непосредственно воздействуют на должника. Второй – при смене собственника, такие долги наследует новый хозяин помещения (если вопрос не был решен с продавцом жилья до заключения сделки). В этом случае исключение составляют только долги на капремонт, которые остаются в наследство от собственника муниципальной (государственной) квартиры;
  • дополнился список вне очередников при формировании краткосрочных планов по осуществлению капремонта. Сюда вошли многоквартирные дома, которые пострадали от аварий либо чрезвычайных ситуаций;
  • узаконена возможность перенесения сроков оказания услуг по капремонту (изменяя всю программу) при невозможности попасть в определенные помещения дома, что препятствует ремонту.
Читайте также:  Когда будет капитальный ремонт по була

Таким образом, в этом Законе были зафиксированы возможные пути решения многих проблем, возникающих при капремонте. Так как внимание Президента РФ осветило конфликтные ситуации данного вопроса, имела место проверка Генпрокуратуры, которая выявила более 9 тысяч нарушений законодательства, возбудила более 60 уголовных дел, привлекла к ответственности около 1,5 тыс. чиновников и юридических лиц.

Основные проблемы

Жильцы многоквартирных домов, которые дождались своей очереди на капремонт, сталкиваются со множеством серьезных проблем и конфликтных ситуаций. Часто подобное происходит еще до прихода очереди, что связано с переносом сроков.

Борьба с должниками

Зачастую причины затягивания и переноса сроков по капитальному ремонту дома связаны со злостными неплательщиками целевых отчислений. Такими собственниками, как правило, являются хозяева инвестиционной недвижимости (то есть те, которые вложениями в квартиры спасают свои денежные накопления), а также асоциальные собственники (алкоголики, наркоманы и так далее), зачастую не имеющие доходов.

Согласно новому законодательству, механизм борьбы с должниками – физическими лицами ужесточен. Так, при наличии задолженности, Госжилинспекция направляет письмо региональному оператору, а тот – управляющей компании. Если в течение 60 дней у последней не получается убедить неплательщика погасить долг, то она вправе инициировать общие собрания жильцов, на которых будет приниматься решение о мерах погашения задолженности вплоть до суда и выселения.

Стоит отметить, что 3-х летняя практика (с 2014 года, когда были введены обязательные отчисления жильцов многоквартирных домов на капремонт) показала, что должниками являются не собственники приватизированного жилья, а муниципалитеты. Но и к ним будут применены более жесткие взыскательные меры на уровне региональных органов власти.

Перенос сроков капремонта

Часто приходится сталкиваться с переносами сроков капремонта без видимой на то причины. Местные чиновники при этом ссылаются на разрешенные Жилищным Кодексом ежегодные актуализации региональных программ капремонтов, которые осуществляются без уведомления и согласия собственников квартир. В основном этот процесс связывают со стремлением госслужащих собрать больше денег в соответствующий фонд для удобства коррупционных схем. Поэтому, если, согласно обновленной Законодательной базе, причины перенося сроков не оправдывают такого действия, необходимо обращаться в соответствующие органы.

Имеют место случаи планирования всех работ, связанных с капремонтом, в одной краткосрочной трехлетке (например – 2018-2020гг), а в действительности – госслужащие растягивают каждый вид работ на трехлетку (получается примерно до 2040г). Причиной этого считают возможное падение поступлений в Фонд на капремонт со стороны тех жильцов, чей дом уже отремонтировали. Насколько такая процедура соответствует законодательным нормам в конкретном регионе, может подсказать юрист, как и меры противодействия в возникшей ситуации.

Неудовлетворительное качество ремонта

Наиболее распространенная проблема капитальных ремонтов в домах – неудовлетворительное их качество и вред личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, не полная замена газовых либо других труб и подобные жалобы. На самом деле, на сегодня нет четких нормативов и стандартов, регламентирующих работы, относящиеся к капитальному либо текущему ремонту. Минстрой только готовит конкретный документ. А это понятие является определяющим при разграничении ответственности между региональным оператором, отвечающим за капитальные ремонты, и управляющей компанией, обязанной проводить текущие.

Читайте также:  Почему нам не приходят квитанции по капитальному ремонту

На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.

В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:

  • управлением капремонта;
  • департаментом городских хозяйств;
  • региональным департаментом ЖКХ;
  • региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;
  • городским жилищным фондом;
  • Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;
  • управляющей компанией МКД;
  • конкретной подрядной организацией;
  • собственниками жилья конкретного МКД.

Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений, составляют дефектную ведомость со сроками их устранения.

«Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками. Поэтому, для контроля качества капремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом. Если не пройден акт приемки, подрядчик не получит оплату от Регионального Фонда содействия капремонту» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ. Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.

Несоблюдение сроков по ремонту

Еще одной проблемой при капремонте МКД является затягивание его выполнения. Причинами этого чаще всего выступают:

  • нехватка материального ресурса, который возникает в процессе ремонта. То есть, при установленных региональными властями минимальных взносах на капремонт (за квадратный метр), реальный объем работ значительно превышает собранную сумму. Это влечет остановку работ, что является нарушением законодательства;
  • ееполный допуск рабочих подрядчика к помещениям, задействованным в ходе капремонта. Например, при замене стояков не во все квартиры добровольно пускают строителей сознательно либо по причине отсутствия хозяев. В этой ситуации получить допуск можно исключительно через суд, но подрядчик с этим связываться не желает. В этом случае либо региональные власти на своем уровне определяют административную ответственность для таких несознательных жильцов, либо владельцы квартир на собрании разбираются в своем кругу самостоятельно.

Подобные казусы зачастую связаны с несовершенством законодательства и требуют устранения на региональном уровне.

Дефицит квалифицированных специалистов

Распространенной отговоркой на претензии жильцов к капремонту является отсутствие квалифицированных специалистов. Тут следует уточнить:

  • Если речь идет о квалификации рабочих строительных специальностей, то возникают вопросы к подрядчику и региональному оператору: как компания с такой кадровой проблемой была допущена к участию в государственных аукционах по программе капремонтов. Хотя стоит отметить определенную специфику проведения ремонта/строительства в присутствии жильцов, на что пойдет не каждый специалист;
  • При отсутствии квалифицированных кадров непосредственно в Фонде, должны возникнуть вопросы к региональному оператору либо контролирующему его органу, учитывая среднюю заработную плату таких специалистов (около 60 тыс.руб.).

В любом из приведенных случаев, отсутствие специалистов является лишь отговоркой.

Недостаточно средств: почему мало денег

Достаточно часто отсутствие либо низкое качество капремонта объясняют дефицитом денежных средств. Но согласно статистике, в начале 2017г. плановая собираемость (средняя) по регионам составляет 80%, а в некоторых субъектах РФ достигает 85%. При этом, собственники приватизированного жилья оплачивают взносы в полном объеме, а показатель занижают долги муниципалитетов. Но и эти средства во многих областях осваиваются лишь на 50%. Поэтому подобная причина кроется в другом, и, возможно, нужна проверка на предмет нарушений законодательства.

Нарушение законов и должностные преступления

Как видно, на всех уровнях выполнения программы по капремонту МКД возникают проблемы и трудности. Некоторые их них связаны с несовершенством законодательной базы, которая не учла всех нюансов. Но большинство претензий имеет под собой основу нарушения прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях, которое возникает при злоупотреблении сластью, незаконной растрате финансов и несоблюдении установленных сроков. А это уже должностные преступления, которые выявляются и наказываются согласно Закону.

Источник