Меню

Расчет стоимости капитального ремонта здания

Расчет затрат на капитальные ремонты здания

Конструктивный элемент Сметная стоимость, тыс.руб. Удельный вес ai, % Срок службы t, число лет Количество замен mi aimi
Фундаменты 6,54
Стены 29,91
Перегородки 9,35
Перекрытия и покрытие 11,21
Кровля 2,8
Полы 5,61
Окна и двери 3,74
Отделка 7,48
Санитарно-технические и электротехнические устройства 11,21
Лестницы 1,87
Прочие элементы 3,74
Итого: 93,46

Средняя удельная стоимость капитального ремонта 1 м 2 общей площади здания будет равна:

Ср уд = Ср/F = 2200/523,48 = 4,2 руб./м 2 ּ год , где F – общая площадь дома, м 2 .

Определение физического износа здания перед первым
кавитальным ремонтом

Физический износ здания по износу отдельных элементов определяется по формуле:

где ai – удельный вес стоимости конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости здания, %; li – износ конструктивного элемента, установленный при техническом обследовании или расчетным путем (при отсутствии результатов обследования), %; n – число элементов.

При отсутствии результатов визуального осмотра и инженерных обследований износ каждого конструктивного элемента определяется на основании приблизительного расчета:

где ti -срок эксплуатации элемента, число лет; tni – нормативный срок службы элемента, число лет.

Число 20 вычитают в связи с тем, что срок нормальной эксплуатации здания соответствует физическому износу здания не более 80 %.

Первый капитальный ремонт производится через 10 лет, следовательно, для всех элементов ti = 10 годам. Нормативный срок для каждого элемента определяется в соответствии с прил. 1. Расчет физического износа произведен в виде табличной формы (табл. 2).

Таблица 2

Расчет физического износа здания

Конструктивный элемент Удельный вес ai, % Срок службы элемента tni, число лет ti/tni li = ti/tni×80 Qi = ai×li
Фундаменты 0.08 6.4 44.8
Стены 0.08 6.4 204.8
Перегородки 0.166 13.28 132.8
Перекрытия и покрытие 0.08 6.4 76.8
Кровля 1.0
Полы 0.5
Окна и двери 0.2
Отделка 0.167 13.333 106.664
Санитарно-технические и электротехнические устройства 0.5
Лестницы 0.08 6.4 12.8
Прочие элементы 0.667 53.333 213.333
Итого: 1815.997

На основании табличных расчетов получаем физический износ перед первым капитальным ремонтом:

В соответствии с прил. 3 состояние здания при физическом износе (от 0% до 30%) в 18.16 % оценивается как удовлетворительное.

Определение оптимального межремонтного срока

Производство ремонтных работ будет выгодно, если соблюдается условие:

где Ст – общие удельные затраты через Т лет, включающие удельную сметную стоимость возведения здания: А = 211 руб. (берется из задания); Ср уд – расходы на ремонт; α = 1/(1+Ен) – коэффициент приведения затрат к текущему моменту времени t; Ен = 0,12 – нормативный коэффициент эффективности.

Определение оптимального межремонтного срока сведено в табл.3.

Таблица 3

Определение оптимальных межремонтных сроков

t α t-1 Cр уд Cр уд × α t-1 A+∑ Cр уд × α t-1 ∑ α t-1 Ct= A+∑ Cр уд × α t-1 /∑ α t-1
4.2 4.2 215.2 215.2
0.89 8.4 7.476 222.676 1.89 117.818
0.79 12.6 9.954 232.63 2.68 86.802
0.7 16.8 11.76 244.39 3.38 72.305
0.63 13.23 257.62 4.01 64.244
0.56 25.2 14.112 271.732 4.57 59.460
0.5 29.4 14.7 286.432 5.07 56.495
0.44 33.6 14.784 301.216 5.51 54.667
0.39 37.8 14.742 315.958 5.9 53.552
0.35 14.7 330.658 6.25 52.905
0.31 46.2 14.322 344.98 6.56 52.588
0.28 50.4 14.112 359.092 6.84 52.499
0.25 54.6 13.65 372.742 7.09 52.572
0.22 58.8 12.936 385.678 7.31 52.760

Анализ результатов, представленных в табл. 3, показывает нали-
чие двух близких по величине значений для оптимального межремонт-
ного срока службы – 11 и 12 лет. Они практически равны межремонт-
ному периоду tм = 10 лет, принятому ранее и соответствующему сроку
службы элемента, имеющего наименьшую долговечность, – кровли.

Общая схема эксплуатационно-ремонтных циклов представлена на
рис.2. На втором – третьем году от начала эксплуатации здания преду-
сматривается послеосадочный ремонт.

Рис.1. График межремонтных сроков.

Рис.2. Периодичность замены конструктивных элементов
1 – кровли, прочих элементов; 2 – инженерных систем, полов;

3 – окон и дверей; 4 – отделки, перегородок;

КР2 – кровля, инженерные системы, полы.

КР4 – кровля, инженерные системы, полы.

КР5 – кровля, окна и двери.

КР6 – кровля, инженерные системы, полы, отделка, перегородки.

КР8 – кровля, инженерные системы, полы.

КР10 – кровля, инженерные системы, полы, окна и двери.

Источник

Определяем стоимость капитального, текущего ремонта или реконструкции

«Руководитель автономного учреждения», 2011, N 9

В любом автономном учреждении время от времени возникает необходимость провести капитальный или текущий ремонт, реконструкцию. Методика ценообразования в каждом из этих случаев различна, поэтому перед тем как оценивать первоначальную стоимость ремонтных работ, руководители должны четко представлять, к какому виду их следует отнести. Здесь и возникают трудности.

Читайте также:  Квитанция фонд капитального ремонта вологодской области

Вид работ

Определения различных видов ремонта и реконструкции даются в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р), утвержденном Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — Положение).

Как следует из Приложения 1 к Положению, реконструкция — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности либо его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Капитальным является ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт — это комплекс ремонтно-строительных работ по поддержанию эксплуатационных показателей здания. Согласно п. 4.1 Положения он предназначен для поддержания возможности эффективной эксплуатации здания или иного объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). В состав текущего ремонта включаются все виды штукатурно-малярных работ, замена отдельных участков покрытия полов, а также смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.) (Приложение 7 к Положению).

При сопоставлении понятий капитального ремонта и реконструкции следует обратить внимание на два важных момента.

Во-первых, и при капремонте, и при реконструкции могут изменяться эксплуатационные показатели здания. Разница только в масштабе улучшений. При капитальном ремонте производится замена конструктивных элементов и попутно могут быть улучшены их показатели. Такое улучшение — побочный и необязательный эффект ремонта. При реконструкции улучшение эксплуатационных показателей — главная цель производимых затрат. Здесь основные характеристики здания должны улучшиться в любом случае.

Во-вторых, перечни строительных работ, которые могут проводиться в рамках капитального ремонта и реконструкции, пересекаются. Одни и те же работы могут в одном случае быть частью ремонта, в другом — реконструкции. Каждый раз необходимо оценивать конкретный результат проведенных мероприятий — произошло ли улучшение основных эксплуатационных показателей здания (помещения).

В Приложении 9 к Положению приведен примерный перечень работ по капитальному ремонту в зданиях жилого, коммунального и социально-культурного назначения. Он включает в себя, в частности:

  • подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям;
  • создание систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
  • работы по утеплению и шумоизоляции зданий.

Кроме того, капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (п. 5.1 Положения).

Таким образом, перепланировка, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, установка различных сигнализаций хотя и являются работами по модернизации здания, но могут быть проведены в рамках капитального ремонта. В то же время подобные работы могут проводиться и в рамках реконструкции.

Согласно п. 5.3 Положения при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

  • изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
  • повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
  • улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Наиболее ярко проиллюстрировать разницу между реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом можно на примере ремонтных работ по замене стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации в строении высотой более одного этажа.

Если требуется демонтировать металлические или чугунные трубы стояков и заменить их металлопластиковыми или полипропиленовыми аналогами без расширения отверстий в перекрытиях и значительных изменений в метраже труб — эти работы относятся к текущему ремонту.

При необходимости увеличить количество стояков (возросло число посетителей, вследствие чего потребовались дополнительные санитарные узлы), то есть произвести улучшение эксплуатационных показателей, работы нужно трактовать как реконструкцию.

Если демонтаж или монтаж системы горячего и холодного водоснабжения невозможен без полного или частичного разбора перекрытия, даже без улучшения эксплуатационных характеристик данные работы будут отнесены к капитальному ремонту.

Объем работ или объем финансирования?

Определение вида работ (текущего, капитального ремонта или реконструкции) предваряется этапом, без которого нельзя обойтись, — составлением технического задания и проектной документации на отдельные их виды (проект на электрические работы, вентиляционные работы и др.). Техзадание можно составлять двумя способами:

  • исходя из объемов работ;
  • исходя из объемов финансирования — как собственного, так и бюджетного (другими словами, ориентируясь на максимальный объем «ремонтного портфеля»).
Читайте также:  Начало платы за капитальный ремонт многоквартирного дома

То есть при составлении технического задания руководителю нужно принять решение: что первично — объемы работ или деньги? От этого будет зависеть и конечный результат ремонта, и детали взаимодействия с подрядчиком.

Предположим, руководитель учреждения посчитал целесообразным отремонтировать часть помещений без глобальной перепланировки. На составление проекта денег не выделялось, поэтому сотрудники учреждения ограничились тем, что выписали перечень возможных работ по каждому помещению и пригласили бригадиров двух независимых строительных бригад. При обсуждении стоимости старший мастер первой бригады, ориентированный на расчет исходя из объема работ, скажет, что один квадратный метр ремонтных работ «под ключ» без учета стоимости материалов оценивается в 100 долл. (плюс-минус 10%). Начальник второй бригады, ориентированный на объем финансирования, попросит у руководителя план БТИ, список работ и через два-три дня представит расчет, составленный на пяти листах. В нем каждый пункт списка работ будет представлен в виде произведения объема работ и единичной расценки стоимости каждого их вида. Например: снятие линолеума 100 кв. м x 30 руб. = 3000 руб., изготовление стяжки 100 кв. м x 250 руб. = 25 000 руб. и т.д.

Если руководитель учреждения посчитает приоритетным объем работ, процесс ремонта будет следующим: сначала будет выполнен на 100% (во всех ремонтируемых помещениях) один или несколько видов работ, например приведены в надлежащий вид все полы и стены. А вот, допустим, потолки и двери придется отложить на следующий раз. Если же главным оказался объем средств, будет полностью отремонтирована часть помещений (та, на которую хватит денег), например все санитарные узлы, коридор и два кабинета, а остальные комнаты будут оставлены на потом.

Сметная стоимость подрядных работ

Другим важным этапом проведения любых ремонтно-строительных работ является составление проектно-сметной документации, когда определяется стоимость ремонта или реконструкции.

Основным инструментом для определения цены объектов в строительстве, будь то текущий, капитальный ремонт или реконструкция, является единичная расценка (стоимость) отдельного вида строительно-монтажных работ, совокупности элементарных технологических операций или отдельного элемента сооружения. Единичные расценки включают в себя только прямые затраты.

Единичные расценки могут быть нормативными или индивидуальными. Первые, как правило, применяются на крупных объектах, сооружаемых с использованием нетрадиционных строительных технологий или механизмов, или в тех случаях, когда большинство строительных материалов изготавливается непосредственно на строительной площадке. Вторые разрабатывает и устанавливает ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» (ФЦЦС).

Наиболее распространенными методами установления цены ремонтно-строительных работ являются ресурсный и базисно-индексный методы расчетов. Для определения сметной стоимости подрядных работ этими методами необходимо иметь следующие данные:

  1. Перечень материалов, изделий и конструкций, необходимых для ремонта или реконструкции.
  2. Данные о потребности в строительных машинах и механизмах, необходимых для проведения работ на объекте.
  3. Данные об объемах работ и затратах труда по профессиям.
  4. Сведения о стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом затрат на их доставку на объект.
  5. Сведения о стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов.
  6. Сведения о стоимости человеко-часа по профессиям.
  7. Затраты подрядчика на организацию, управление и обслуживание строительного производства.
  8. Нормативная прибыль, которую планирует получить подрядчик.

Конечно, такой расчет может составить только профессиональный сметчик. Но руководитель учреждения-заказчика должен помнить одно правило: при любом расчете установление максимального уровня накладных расходов, а также увеличение стоимости объекта за счет стесненности и прочих повышающих коэффициентов допускаются только при проведении реконструкции, реже капитального ремонта. При проведении текущего ремонта применение максимально возможных строительных коэффициентов недопустимо, их предельный уровень должен составлять 60 — 70% коэффициентов, применяемых при реконструкции или капитальном ремонте. Иными словами, если объект согласно сметной документации ремонтируется капитально, его условная стоимость составляет 100 руб. Если же сметная документация на тот же объем работ подготовлена как текущий ремонт объекта, его условная стоимость должна быть равна 60 — 70 руб.

Именно для того, чтобы руководителей автономных учреждений не вводили в заблуждение в ситуациях, когда замена двух дверей и напольного покрытия трактуется как капитальный ремонт со всеми максимальными надбавками, автор так скрупулезно подчеркивал разницу между капитальным, текущим ремонтом и реконструкцией.

К сожалению, это единственный нюанс, который позволит неспециалистам в области строительства проконтролировать правильность определения сметной стоимости, рассчитанной с помощью ресурсного или базисно-индексного метода на основании территориальных единичных расценок, и сэкономить средства. Поэтому предложим альтернативный вариант расчета.

Читайте также:  Капитальный ремонт основных сред

Метод «потолочной переменной»

Автор, строитель с многолетним стажем, разработал собственный метод определения приблизительной стоимости ремонтно-строительных работ. Здесь не потребуется специальных знаний, а сам метод ненаучный, зато действенный. Назовем его методом «потолочной переменной«. С помощью этого метода можно определить числовое значение уровня этой «переменной» и, умножив ее на количество квадратных метров ремонтируемого объекта, получить приблизительную стоимость ремонта. Подчеркнем, что данный метод не подходит для крупномасштабных строительных работ (таких как реконструкция), но при проведении текущего, а иногда даже капитального ремонта им стоит воспользоваться, чтобы уже на стадии планирования оценить примерные затраты.

Предположим, что учреждению нужно отремонтировать коридор длиной 25 м, шириной 4 м и высотой 3 м, в который выходят десять дверей кабинетов. Кроме того, в коридор можно попасть через распашные двери, с двух сторон выходящие на основную и резервную лестницы. На данном объекте следует выполнить следующие работы:

  1. Снять старое напольное покрытие (линолеум) — 100 кв. м.
  2. Залить стяжку толщиной от 10 до 30 мм — 100 кв. м.
  3. Уложить на пол керамогранит — 100 кв. м.
  4. Заменить двери — 12 шт., из них 10 шт. стандартных, 2 шт. распашные.
  5. Зашпатлевать и покрасить стены — 150 кв. м.
  6. Установить кассетный подвесной потолок из минерального волокна — 100 кв. м.
  7. Установить растровые светильники — 20 шт.
  8. Смонтировать новую электропроводку — 200 м.
  9. Установить плинтус — 45 пог. м.
  10. Установить выключатели — 5 шт.

Толщина стяжки в разных местах коридора различна, так как базовый пол имеет неровности.

Первое правило, которое стоит взять на вооружение: при отделочных работах соотношение стоимости материалов к стоимости самих работ — приблизительно 2 к 1, то есть при условной стоимости материалов 100 руб. условная цена работ со всеми накладными расходами составит 50 руб. плюс 3 руб. на транспортные расходы (3% стоимости материалов).

Второе правило. У любого помещения имеются три основных компонента — стены, полы и потолки. Кроме того, в зависимости от профиля помещений в них есть «набор» дополнительных элементов — окон, дверей, вентиляции, сантехники, электрики, изоляции. Каждый из основных и вспомогательных параметров помещения имеет свой удельный вес в стоимости работ. Он приведен в таблице, составленной на основании практического опыта автора.

Теперь приступим к расчету.

В настоящий момент один квадратный метр комплексного ремонта (без материалов) в городе-миллионнике стоит порядка 1800 руб. Следовательно, стоимость материалов для ремонта этого квадратного метра составляет 3600 руб. Общая стоимость ремонта квадратного метра — 5400 руб. Это и есть базовая ставка «потолочной переменной» при удельном весе выполненных работ 100%. Если бы в примере с ремонтом коридора нужно было выполнять все вышеперечисленные виды отделочных работ, общая сумма затрат составила бы 540 тыс. руб.

Теперь проанализируем реальные условия нашего примера. На основании технического задания учреждение ремонтирует полы, стены, потолки, электрику и двери. Строку «Прочие компоненты» автор рекомендует включать в любую смету, поскольку непредвиденные расходы могут возникать практически при каждом ремонте. Учреждению не нужно ремонтировать вентиляцию, окна, сантехнику, устанавливать изоляцию. Вычтя из 100% удельного веса их часть (28%), мы получим 72%. Таким, образом, умножив 5400 руб. на коэффициент 0,72, получаем 3888 руб. — новый уровень нашей «потолочной переменной». Теперь подсчитаем стоимость всего ремонта: 3888 руб. x 100 кв. м = 388,8 тыс. руб.

Метод «потолочной переменной» очень прост в использовании. Его эффективность можно легко проверить на практике, сопоставив результат, который получится при такой форме расчета, с тем, что предоставят сметчики. И, вероятно, этот метод может избавить учреждение от необходимости обращаться к сметчикам для того, чтобы узнать стоимость текущего ремонта.

Естественно, базовая ставка «потолочной переменной» будет корректироваться в связи с инфляцией, а также уровнем жизни, сложившимся в конкретном городе или населенном пункте. Например, уровень базовой ставки в Москве окажется выше, чем в Кирове. Чтобы не тратить напрасно время, используя устаревшие данные, нужно просто умножать «потолочную переменную» на инфляционный коэффициент, поднимая ее приблизительно на 8 — 10% ежегодно. Для крупных городов (таких как Москва и Санкт-Петербург) нужно ввести дополнительный повышающий коэффициент на уровне 1,2 — 1,25, а для небольших городов и поселков — дополнительный понижающий коэффициент на уровне 0,8 — 0,85.

Надеемся, что данный метод будет полезен руководителям и другим специалистам автономных учреждений при первоначальной оценке стоимости работ, поскольку с его помощью можно быстро сопоставить «ремонтные» планы на будущее и реальные экономические возможности организации.

Источник