Меню

Проблемы при выполнение капитального ремонта

Эксперты назвали 5 главных проблем капремонта МКД в России

Участники профильной конференции по закупкам в сфере капитального ремонта многоквартирных домов перечислили главные проблемы, с которыми сталкиваются УО и регоператоры при проведении работ. В список вошли неправильная организация процесса, дефицит подрядчиков и низкая активность собственников.

Первой проблемой эксперты назвали отсутствие планирования в регионах. Заместитель исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта МКД Павел Сысоев считает, что планы по ремонту домов нужно составлять не меньше, чем за год. Однако так делается не во всех субъектах РФ.

Вторая проблема – неправильная организация процесса. Павел Сысоев рассказал, что в идеальном варианте перед началом работ управляющая организация должна провести общее собрание собственников, просмотреть и откорректировать план работ по капремонту. Только после этого регоператор может приступать к подбору подрядчиков и закупкам. На деле же на это часто не хватает времени и проектные работы идут одновременно со стройкой. Третья проблема – нарушения при закупках. В 2018 году ФАС России вынесла 129 предписаний об устранении подобных нарушений.

Четвёртая проблема – дефицит подрядчиков. В среднем по России на один аукцион по капремонту заявки подают 1,6 подрядчика. Низкая конкуренция приводит к неэффективному капремонту. Последняя проблема – низкая активность собственников. Павел Сысоев уверен, что это приводит к низкому уровню контроля качества капитального ремонта.

Управляющие организации участвуют в подготовке и проведении капитального ремонта в своей повседневной работе. О порядке проведения работ читайте здесь, о способах формирования фонда капитального ремонта – в этом материале.

Источник

Проблемы правового регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Баранов Михаил Михайлович, Яворская Светлана Анатольевна

В статье рассматриваются актуальные проблемы нормативно-правового регулирования различных аспектов, связанных с капитальным ремонтом многоквартирных домов. В этой связи проведен анализ проблемы экономической необусловленность взносов за капитальный ремонт , проблемы оплаты взносов за жилищный фонд , принадлежащий государству и муниципальным властям, а также проблемы создания и функционирования специального счета капитального ремонта .

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Баранов Михаил Михайлович, Яворская Светлана Анатольевна

The article considers some issues of legal regulation of capital repair of apartment buildings. The authors analyze the problem of economic inexpediency of capital repair fees, the problem of collecting such fees for apartments owned by the state and municipal authorities as well as the problem of opening and functioning of the bank account for capital repairs.

Текст научной работы на тему «Проблемы правового регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов»

ЯВОРСКАЯ С. А., БАРАНОВ М. М.

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Аннотация. В статье рассматриваются актуальные проблемы нормативно-правового регулирования различных аспектов, связанных с капитальным ремонтом многоквартирных домов. В этой связи проведен анализ проблемы экономической необусловленность взносов за капитальный ремонт, проблемы оплаты взносов за жилищный фонд, принадлежащий государству и муниципальным властям, а также проблемы создания и функционирования специального счета капитального ремонта.

Ключевые слова: капитальный ремонт, управляющая компания, жилищный фонд.

YAVORSKAYA S. A., BARANOV M. M.

LEGAL REGULATION OF CAPITAL REPAIR OF COMMON PROPERTY IN APARTMENT BUILDINGS

Abstract. The article considers some issues of legal regulation of capital repair of apartment buildings. The authors analyze the problem of economic inexpediency of capital repair fees, the problem of collecting such fees for apartments owned by the state and municipal authorities as well as the problem of opening and functioning of the bank account for capital repairs.

Keywords: capital repair, management company, housing fund.

Федеральный закон РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее — Закон № 271 -ФЗ) принято называть законом о капитальном ремонте. До его вступления в силу капитальный ремонт многоквартирных домов помогал проводить фонд ЖКХ. Теперь фонд будет спонсировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. После вступления в силу Закона № 271-ФЗ за капитальный ремонт стали платить собственники жилплощади в многоквартирных домах. При этом, несмотря на то, что Закон № 271-ФЗ был принят в 2012 году, в 2017 году сфера нормативно-правового регулирования данного вопроса является одним большим пробелом правовой системы.

Во-первых, до сих пор возникают вопросы о том, как государство могло увеличить целевой налог на недвижимость, из которого ранее и формировался фонд ЖКХ, привязав его к кадастровой стоимости уйдя от инвентаризационной. И при этом сделать его нецелевым с возможностью распределения доходов на необходимые нужды государства.

Читайте также:  Взыскание платежей по капитальному ремонту

Вопрос о том, что взносы на капитальный ремонт можно не оплачивать, не является частью правовой дискуссии после вынесения постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 г., признавшего систему формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов законной. Но остаются вопросы, касающиеся организации формирования фонда капитального ремонта, функционирования региональных операторов, а также вопросы самого качества капитального ремонта и многие другие.

Во-вторых, согласно ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Однако с 2012 года до сих пор не урегулирован вопрос оплаты взносов за капитальный ремонт по квартирам, в которых живут люди по договору социального найма, не несущие бремя уплаты взносов на капитальный ремонт как наниматели. Наниматели не являются собственниками. Собственниками таких жилых помещений, как правило, являются муниципальные или региональные власти. Однако, если посмотреть структуру бюджета любого из субъектов РФ, нигде не указано такой расходной статьи, как оплата капитального ремонта за принадлежащие субъекту на праве собственности жилые помещения.

Согласно данным Росстата структура жилищного фонда в России представлена следующим образом: 90,3% — частная собственность, 5,7% — муниципальная собственность, 3,2% — государственная собственность [1]. Эти данные приведены на конец 2015 года, но поскольку более новые данные Росстатом не предоставлены, будем оперировать ими. Предположим, что, следуя динамике 2014-2015 года, в 2016 году доля муниципальной и государственной собственности уменьшилась на 1%. Получается, что 7% жилищного фонда страны принадлежит властям.

На официальном сайте Министерства ЖКХ Республики Мордовия опубликованы данные о жилищном фонде, без его структуры. Так, на конец 2017 года жилищный фонд Мордовии — 9 796 595 кв. м. [2]. Согласно выявленным нами ранее данным можно рассчитать, что из этой площади властям принадлежит 682 961 кв. м. Минимальный размер взносов на капитальный ремонт в Республике Мордовия на 2017 года составляет 7 рублей 63 копейки за один квадратный метр. То есть из муниципального бюджета и республиканского бюджета в Фонд капитального ремонта должны быть перечислены каждый месяц в 2017 году по 5 210 997 рублей, а за год — 62 531 964 рубля.

Но для бюджетов различных уровней, как мы уже отметили ранее, не предусмотрено такой статьи расходов. Получается ситуация дискриминации прав граждан-собственников, которые из-за существенного правового пробела вынуждены не только оплачивать расходы на капитальный ремонт, помимо увеличившегося налога на недвижимое имущество, но еще и

платить его за других. Общедомовое имущество является общим, исходя из его определения, и все собственники, в том числе и государство, обязаны в равной доле обеспечивать его содержание, в том числе и капитальный ремонт. Вместо этого государство докладывает государственные средства в Фонд капитального ремонта, преподнося это как заботу о гражданах, а не как покрытие дыры от неуплаты взносов по капитальному ремонту, которое создает само государство.

Помимо этого, в соответствии со ст. 16 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», на момент приватизации жилого помещения обязанность наймодателя по договору социального найма по капитальному ремонту жилого дома должна быть выполнена в полном объеме. То есть, фактически, наймодатель (собственник жилого помещения на момент его приватизации) сохранил до настоящего времени свои обязанности по проведению капитального ремонта за свой счет в отношении всех многоквартирных домов, капитальный ремонт которым требовался на момент приватизации. Ранее упомянутое постановление Конституционного Суда РФ № 10-П содержит указание на необходимость разработки правового механизма внесения соответствующих взносов при подобных ситуациях [3, с. 93].

В-третьих, проблема правового закрепления процедуры создания и формирования специального счета капитального ремонта. Если другие проблемы вытекают из, на наш взгляд, намеренных пробелов в законодательстве, то данная проблема является более комплексной и многоаспектной.

Общей для сегодняшних реалий является проблема низкого правосознания населения. Многие граждане даже не знают о возможности создания таких счетов, что является значительным упущением жилищной политики РФ и просветительной деятельности государства. Многие проблемы, которые отмечаются другими исследователями, касающиеся проблемы страхования такого счета, в случае лишения кредитной организации лицензии и прочее, являются надуманными. Выбор сомнительной организации для размещения средств -это слишком опрометчивый шаг, на который может пойти один человек, но не все члены ТСЖ. Выбрать банк из первой 10-ки и аккумулировать средства там эффективнее, чем держать деньги в «общем котле».

Проблемой, на наш взгляд, является то, что в таких домах могут проживать лица по договору социального найма, а также, например, 2-3 собственника, несогласных платить больше на собственный специальный счет капитального ремонта для того, чтобы сделать более комфортабельным свой дом. Образуется сложная ситуация, когда группа людей зависит от мнения меньшинства и должна поступиться своими интересами в угоду им, либо оплачивать взносы за себя, не взирая на остальных, что крайне нарушает межличностные

Читайте также:  Фонд содействия капитальному ремонту жилого фонда

отношения. Помимо этого, в действующих нормативно-правовых актах не раскрываются и вопросы учета средств, поступающих на специальный счет фонда капитального ремонта, вопросы взыскания задолженности по оплате взносов, установления неустойки (пени) и ее размера при уклонении собственников жилья от обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт.

Проблема заключается в том, что такой порядок может окончательно разрушить социум, потому что, если на специальный счет отказываются платить собственники, председатель ТСЖ будет вынужден обращаться в суд, тратить деньги с лицевого счета для того, чтобы обязать должников платить на специальный счет капитального ремонта. Такая ситуация, на наш взгляд, является недопустимой, и многие во избежание этого обращаются к своим управляющим компаниям, чтобы счет открывала они. Тогда возможно избежать таких проблем, однако, возникают новые. Деньги на счете должны аккумулироваться в течении 15-20 лет, так как капитальный ремонт — это дело отдаленной перспективы, а в связи с убыточностью и многочисленными банкротствами управляющих компаний, такая практика является крайне опасной, и это необходимо подробно разъяснять гражданам.

Жилищный фонд необходимо обновлять и содержать в надлежащем состоянии. На наш взгляд, средства с налога на недвижимое имущество должны расходоваться на проведение капитального ремонта и прочих работ по содержанию дома, но поскольку государство уже с 2012 года утвердило новое обременение для граждан, необходимо тогда развивать эту систему. Проблему обновления жилищного фонда можно решить, в том числе и благодаря системе капитального ремонта, но только при условии ее максимальной открытости и понятности гражданам-собственникам жилых помещений. В обязательном порядке должны быть решены нормативно выявленные проблемы.

Таким образом, на сегодняшний день нормативно-правовая база по капитальному ремонту многоквартирных домов является сырой и содержит множество пробелов, даже Постановление Конституционного Суда РФ № 10-П не решило в должной мере все проблемы. Это еще раз подтверждает тот факт, что взносы на капитальный ремонт — это не необходимые средства, требуемые от граждан для надлежащего содержания своего имущества, а обременение граждан с целью избавить государство от расходов, на которые национальный бюджет сегодня не может досчитаться средств. В долгосрочной перспективе взносы на капитальный ремонт необходимо упразднить, однако, до этого момента, поскольку такое возможно в условиях развитой экономики, считаем необходимым привести к исполнению те положения, которые четко прописаны в рассматриваемом ранее Постановлении Конституционного Суда РФ № 10-П.

1. Жилищное хозяйство в России. Официальное издание [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2016/jil-hoz16.pdf.

2. Жилой фонд в Мордовии [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://dom.mingkh.ru/mordoviya/.

3. Усольцева Н. А. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов: проблемы правового регулирования // Вестник Сургутского государственного университета. — 2017. — № 1. — С. 92-94.

Источник

За все заплачено

В вашем доме грядет капремонт? Советы, что нужно сделать, чтобы он не превратился в кошмар

Когда же на капремонт становится весь многоквартирный дом, бал часто правит подрядчик. Да ладно бы один. А то появится второй и даже третий. А вы все это время живете без горячей, а то и холодной воды — меняют трубы, ходите на девятый этаж пешком — старый лифт разобрали, а новый еще не смонтировали. Как не оказаться в такой ситуации? Об этом на «Деловом завтраке» в «РГ» рассказал генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы Артур Кескинов. Надеюсь, его советы помогут нашим читателям побыстрее увидеть результат, ради которого, собственно, и затевается капремонт — дом как новенький.

1. Совет первый — включаться в капремонт, не когда он завершается, а сразу, как только дом включили в план. Выбрать на собрании человека или группу жильцов, которые смогут принимать решения от всего дома. Относиться к этому выбору не стоит формально, так как в полномочия этих людей войдет не только контроль за работами, но и, например, выбор отделочных материалов для подъезда.

Второе — принимать самое активное участие в формировании перечня работ, которые будут проведены.

В региональной программе может быть записан один срок для ремонта инженерных систем, другой — для замены лифта, починки крыши и так далее. Но никто лучше самих жителей не знает самые неотложные для дома проблемы. Их нужно показать. И в первую очередь самим для себя решить: хотели бы вы выполнить все эти работы сразу или сначала одни, а через какое-то время другие? В Фонде капремонта не просто прислушиваются к мнению москвичей. Артур Кескинов подчеркивает: жители — ключевой участник всех работ, без их участия капремонт просто не состоится. Все документы — от актов открытия до приемки и оплаты работ — подписываются с участием уполномоченного собственника. И только после этого подрядчик получает деньги за сделанное.

Читайте также:  Смена радиаторов по капитальному ремонту

2. Во время капремонта приводится в порядок вся инженерная начинка дома — системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, ремонтируются подвалы, крыши, фасады домов, меняются лифты. Но все это — до двери квартиры. В квартиру ремонтники заходят только для того, чтобы установить новые стояки теплоснабжения. Вы сделали в квартире евроремонт и опасаетесь, что рабочие продолбят стены и уйдут. По правилам все дыры должны быть заделаны: белый потолок на месте отверстия снова должен стать белым, а если он был оклеен обоями в горошек, его обязаны оклеить в горошек. Это делается в рамках так называемого восстановительного ремонта. Причем абсолютно бесплатно: за капремонт москвичи платят одновременно с квартплатой и коммуналкой по единому платежному документу. «Необходимо знать: если кто-то за что-то пытается взять с вас дополнительную плату — это мошенники, сразу сообщайте нам и обращайтесь в полицию», — прямо говорит Артур Кескинов.

3. Но если вы не пустите ремонтников в квартиру, то, когда в стояке лопнет старая труба, ремонт в залитых квартирах будете делать за свой счет.

4. В Москве нет лифтов, которые работают дольше установленного срока эксплуатации. Их меняют в плановом порядке. Каждый четвертый лифт в городе сейчас новый. Все соответствуют московскому стандарту, в основе которого — комфорт и безопасность. Это включает плавность хода, точность остановки, обязательно наличие фотобарьера, который не дает дверям закрыться, если кто-то заходит, освещенность. Для людей с ограниченными возможностями звуковое оповещение, надписи на кнопках продублированы шрифтом Брайля, в кабинах поручни. Замену лифта должны согласовать с жителями. Если лифтов в подъезде несколько, то лучше проследить, чтобы отключали их по очереди. Если единственный, то, как правило, для замены выбирают лето, когда большинство жителей в отпусках.

5. С прошлого года в столице в программу капремонта включен ремонт подъездов. В ходе его устанавливаются современные окна и двери в подъездах и холлах, меняются напольная плитка, перила. По техническим требованиям к материалам, например, для пола на первых этажах предусмотрена плитка толщиной 12 миллиметров, для остальных этажей — 8 миллиметров. Зато разновидностей плитки более 40. То же самое с входными дверями и красками. Это дает возможность жителям выбрать то, что им нравится, — цвет, рисунок. Речи ни о какой доплате быть не может, подчеркнул Кескинов.

6. Для ремонта фасада каждого дома разрабатывается индивидуальная проектная документация. Например, в домах из силикатного кирпича восстанавливаются балконы, устанавливаются экраны, меняются ограждения, гидроизоляция. Сам кирпич отмывают и покрывают водоотталкивающим составом. Для панельных домов, отделанных мелкоразмерной плиткой, применяется новая технология — полимерцементные составы, которые восстанавливают свойства внешних панелей, что позволяет изменить не только внешний вид дома, но и создать новый защитный слой.

7. В отличие от других регионов страны, в которых жители домов-памятников за капремонт платят дороже, у москвичей взнос одинаковый со всеми другими горожанами. Сейчас он составляет 18 руб. 86 копеек за квадратный метр. Но ремонт дома, относящегося к историческому наследию города, обходится, конечно же, намного дороже обычного, рядового. Поэтому за счет взносов москвичей проводится только ремонт систем, включенных в программу капремонта. А вот сами работы по реставрации этих домов осуществляются за счет бюджета города. Работы по новому порядку начинаются с 2020 года.

8. Жители каждого десятого дома в столице копят деньги на капремонт не в общем котле, на счету регионального оператора, а на своем спецсчете. Городские власти такой подход всячески поддерживают. «Это значит, что люди поняли, что они действительно собственники и готовы взять на себя ответственность за свой дом». Поэтому схему перехода на специальный счет от регионального оператора в Москве даже упростили. Федеральной нормой предусмотрен в качестве переходного периода год, а в Москве все происходит в течение трех месяцев.

Если в доме затянулся ремонт

Пожаловаться можно по телефону оперативной диспетчерской службы Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города: +7 (495) 695-64-20. Или обратиться в электронную приемную.

Телефон городской комиссии по обеспечению общественного контроля за реализацией региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Москвы:+7 (495) 223-48-30.

Источник