Меню

Проблеме финансирования капитальных ремонтов объектов

Финансирование капитального ремонта в России Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Цацуро Н. Г.

В статье дан анализ существующих подходов к финансированию капитального ремонта в России. Показано, что действующие модели недостаточно защищают интересы жильцов. Предложены меры по устранению существующих проблем и повышению прозрачности механизма финансирования .

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Цацуро Н. Г.

The paper contains an analysis of existing approaches towards financing of capital renovation in Russia. We demonstrate that these models do not provide an effective protection of dwellers’ rights. We propose a set of measures that could help to solve these problems and to increase the transparency of financing .

Текст научной работы на тему «Финансирование капитального ремонта в России»

ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В РОССИИ

Цацуро Н. Г., niccuro@rambler.ru аспирант, Санкт-Петербургский институт гуманитарного образования

В статье дан анализ существующих подходов к финансированию капитального ремонта в России. Показано, что действующие модели недостаточно защищают интересы жильцов. Предложены меры по устранению существующих проблем и повышению прозрачности механизма финансирования

Ключевые слова: финансирование, капитальный ремонт, государственный и муниципальный бюджет

FINANICNG CAPITAL RENOVATION IN RUSSIA

Tsatsuro N. G., niccuro@rambler.ru Ph. D. student, St. Petersburg Institute of Education in Humanities

The paper contains an analysis of existing approaches towards financing of capital renovation in Russia. We demonstrate that these models do not provide an effective protection of dwellers ’ rights. We propose a set of measures that could help to solve these problems and to increase the transparency of financing.

Key words: financing, capital renovation, state and municipal budget

В России в ближайшее время перестаёт действовать программа по поддержке финансирования капитального ремонта, которая входила в Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [1]. Начиная с 2013 года фонд ЖКХ будет упразднен. В новых условиях финансирование капитального ремонта может производится из следующих источников:

2. Федеральный бюджет;

3. Региональный бюджет;

4. Муниципальный бюджет.

Можно прогнозировать, что основным источником финансирования капитального ремонта станут деньги населения. Это связано со следующими причинами:

1. Существенные вливания государственных средств в экономику в период финансового кризиса 2008-2009 гг. с целью смягчить остроту кризисных явлений и не допустить банкротства стратегических компаний привели к тому, что финансовые резервы государства значительно уменьшились. К тому же заявленная действующим президентом Российской Федерации В. В. Путиным программа реиндустриализации экономики и модернизации армии дает четкие указания на приоритетные направления государственного финансирования. ЖКХ, к сожалению, к ним не относится;

2. Существующая модель распределения налоговых поступлений между центральным и региональным бюджетами оставляет в распоряжении региональных властей слишком мало денежных средств, что не позволяет им финансировать капитальный ремонт в полном объеме в надлежащие сроки;

3. Для ряда муниципалитетов, расположенных в зоне притяжения крупных городов, проблема поиска финансирования является еще более острой. Поскольку подоходный налог выплачивается не по месту проживания, а по месту работы, а для жителей таких населенных пунктов характерна маятниковая миграция, то соответствующие налоговые поступления идут в мегаполисы, а не в прилегающие муниципалитеты;

4. Возникает проблема собственника: ряд жилых домов полностью приватизирован, и не совсем ясно, почему государство должно финансировать капитальный ремонт зданий, не находящихся в его собственности;

5. В настоящее время можно наблюдать постепенное снижение уровня обязательств государства перед населением. Увеличивается доля платной составляющей в медицинском обслуживании, на платные рельсы фактически переводится обязательное среднее образование, и в этих условиях, к сожалению, естественно ожидать, что такая тенденция коснется и капитального ремонта (по сути дела, можно говорить об ухудшении государственного сервисного продукта в области обеспечения права граждан на жилище [3]).

Однако простое перекладывание соответствующих затрат на плечи населения тоже не представляется возможным. Прежде всего, уровень доходов жителей России не всегда достаточен даже для оплаты текущих счетов за жилищно-коммунальные услуги, задолженность по которым весьма высока (и при этом в их сумму пока затраты на капитальный ремонт не включаются). И даже в том случае, если жилец оплачивает счета в полном объеме, их резкое увеличение приведет к существенному ухудшению уровня жизни населения, особенно для молодых семей и пенсионеров — с соответствующими социальными и демографическими последствиями. Далее, снова встает проблема собственника — теперь уже неясно, по какой причине граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, должны самостоятельно нести расходы по капитальному ремонту зданий (традиционно соответствующие затрат возлагаются на собственника).

Наконец, негативную роль играет и менталитет населения. С одной стороны, жильцы считают, что оплата ими текущих расходов по содержанию дома автоматически дает им право требовать в том числе и проведения капитального ремонта. С другой стороны, из-за утраченной солидарности общества отдельные граждане неохотно участвуют в совместном финансировании каких-либо программ, и готовы оплачивать только те расходы, которые непосредственно затрагивают их интересы

В этих условиях большое значение имеет разработка метода финансирования капитального ремонта, затраты на организацию которого были бы приемлемыми для населения, а размер полученных средств был бы достаточен для проведения капитального ремонта.

Для начала рассмотрим историю анализируемой проблемы.

Всё началось с принятия закона №1541-1 «О приватизации жилищного фонда» 4 июня 1991 года. Это был весьма продуманный закон в плане рациональности и заботы о гражданах. Первоначальный вариант статьи 16 этого закона выглядел следующим образом: «Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта. При согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация» [2].

Читайте также:  Объектовый учет капитального ремонта ленинградской области

Следуя из этой статьи государство, берёт все обязанности по капитальному ремонту на себя. Все ремонтные работы должны проводиться в соответствии с «Нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда», которые указаны в «Положении об Организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально -культурного назначения» № 312 от 23.11.1988 г. [4]. В нём же приведены все сроки по эксплуатации зданий.

Согласно этому закону, государство перед приватизацией обязалось сделать капитальный ремонт, в противном случае, по согласию жильцов, они могли получить материальную компенсацию. В любом из двух вариантов интересы жильцов принимались во внимание, а их право на жилище имело реальное подкрепление, так как государство гарантировало либо проведение капитального ремонта за свой счет, либо предоставление жильцу финансирования для проведения такого ремонта своими силами.

В Жилищном кодексе, который вступил в силу с 1 марта 2005 года, представлен совершенно иной подход государства к данной проблеме (и совершенно иной уровень принимаемых им на себя обязательств перед населением). По сути дела, соответствующие расходы перекладываются на собственников помещений. Статья № 158 Жилищного кодекса гласит: «. собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения». Эта же статья содержит следующие

строки: «Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт

многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме» [1]. То есть государство сбросило с себя бремя обязательств по финансированию капитального ремонта.

Спустя два года, 21 июля 2007 года принимается закон № 185 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [5] с бюджетом на финансирование капитального ремонта в размере 240 миллиардов рублей. В этом законе много недочётов. Например, средства фонда будут выделяться только тем, кто сформировал нужный процент ТСЖ к определенному времени. Также собственник должен был вносить 5% от стоимости капитального ремонта.

Два года назад фонд поддержки ЖКХ предложил, чтобы сами жильцы полностью оплачивали капитальный ремонт. Предлагалось в каждом регионе создать свой фонд, куда жильцы будут вносить деньги, а после, если им понадобится, брать у этого фонда в долг. Таким образом, получается, что жильцы фактически должны были бы платить дважды. Очевидно, что такая модель создает большой простор для злоупотреблений. К счастью, это предложение не было принято.

В этом году в Государственную думу был внесён на рассмотрение законопроект, в котором предлагается ввести систему общей корзины. Если государство денег на капитальный ремонт больше не выделяет, а проводить его всё же нужно, пусть сами жильцы и оплачивают его. При этом деньги будут использоваться в соответствии с очередью, сначала более старые дома, а со временем — и дома более поздней постройки приведут в порядок. Такая система в принципе может быть довольно эффективной, поскольку она напоминает успешно функционирующие частные кооперативы.

Однако возникает справедливый вопрос: кто будет отвечать за

распределение денег, кто будет решать, какие дома в первую очередь ремонтировать и что именно ремонтировать. Депутаты предлагают отдать все эти полномочия государственным органам. В этой ситуации гражданин оказывается лишенным рычагов влияния на процесс принятия решения о проведении в его доме капитального ремонта. По сути дела, ему предлагается внести свои средства в некий коллективный фонд, и после этого спокойно ждать, когда уполномоченный государственный орган решит его облагодетельствовать. Иными словами, эта модель, к сожалению, тоже не лишена коррупционной составляющей. Для обеспечения ее эффективного функционирования необходимо разработать прозрачную и учитывающую пожелания жильцов процедуру принятия решения о проведении ремонта. Не стоит забывать в этой связи и о Жилищном кодексе, в статье 44, п. 1 которой прямо говорится, что принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме проводится собственниками помещений, а статья 46 Жилищного кодекса указывает, что именно собственник несёт ответственность за состояние дома, в котором он проживает.

Таким образом, можно утверждать, что в настоящий момент проблема финансирования капитального ремонта далека от решения. В качестве возможных направлений поиска такого решения мы можем предложить:

— Создание регионального (а, возможно, и федерального) фонда по обеспечению проведения капитального ремонта. Финансирование этого фонда могло бы проводиться за счет совместных выплат государства и населения. Для государства речь могла бы идти об определенной доле от собранного налога на недвижимое имущество, в случае граждан можно предусмотреть выплаты, привязанные к размеру жилой площади (возможно, с учетом поправочного регионального коэффициента, который позволил бы частично нивелировать разницу в уровне доходов и стоимости недвижимости между различными регионами России). Такая схема предусматривала бы перекрестное субсидирование (собственники большой по площади и дорогой недвижимости частично оплачивали бы расходы по оплате ремонта недорогого и небольшого по площади жилья), что могло бы служить гарантией равного доступа населения к капитальному ремонту;

— Создание прозрачной процедуры принятия решения о финансировании капитального ремонта. В частности, необходимо провести паспортизацию домов с объективной оценкой их состояния;

— Обеспечение доступа населения к информации о состоянии регионального фонда капитального ремонта и о принятых решениях по финансированию. Вероятно, такую информацию можно было бы выкладывать на сайтах фондов в сети Интернет. Это позволило бы сформировать у населения представление о целевом характере использования средств фондов,

Читайте также:  Сроки окончания капитального ремонта многоквартирных домов

и, как следствие, побудило бы жильцов активнее участвовать в их финансировании.

1. Жилищный кодекс Российской федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ

2. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. № 154Ы «О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации».

3. Котляров И. Д. Применение аутсорсинга в государственной

деятельности в Российской Федерации // Вопросы государственного и

муниципального управления. — 2012. — № 2. — С. 112-120.

4. «Положение об Организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально -культурного назначения» от 23.11.1988 г. № 312.

5. Федеральный закон от № 185-ФЗ 21.07.07 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Источник

Проблемы финансирования капитального ремонта многоквартирного дома Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Хорошева Любовь Никитична, Боброва Наталья Станиславовна

Рассматривается вопрос финансирования капитального ремонта . Рассмотрен порядок проведения подготовительных работ для участия в адресной программе государственной помощи. Проведен анализ ситуации с капитальным ремонтом жилого фонда в стране. Предложены варианты формирования новых организационных и финансовых механизмов, позволяющих сделать возможным проведение капитального ремонта в жилых домах.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Хорошева Любовь Никитична, Боброва Наталья Станиславовна

Problems of financing of overhaul of the multifamily house

In work the question of definition of priority directions of overhaul of an inhabited apartment house and its urgency is considered. The basic idea of a method definition of priorities in overhaul realisation at the limited budget. In the article the author’s approach on the basis of model complex оценивания object of the real estate is offered. In the article the urgency of a choice of a priority is opened at apartment house overhaul . The practical importance of the received results and possibility of the decision of the designated problem is illustrated on an example of a concrete apartment house (street of Builders, 16, Perm).

Текст научной работы на тему «Проблемы финансирования капитального ремонта многоквартирного дома»

Л.И. Хорошева, Н.С. Боброва

Пермский национальный исследовательский политехнический университет

ПРОБЛЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Рассматривается вопрос финансирования капитального ремонта. Рассмотрен порядок проведения подготовительных работ для участия в адресной программе государственной помощи. Проведен анализ ситуации с капитальным ремонтом жилого фонда в стране. Предложены варианты формирования новых организационных и финансовых механизмов, позволяющих сделать возможным проведение капитального ремонта в жилых домах.

Ключевые слова: софинансирование, капитальный ремонт, подготовительные работы, организационно-финансовый механизм, многоквартирный дом.

В течение пяти последних лет в нашей стране осуществляются государственные программы по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах. Проведение капитального ремонта осуществляется в рамках Федерального закона № 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [1].

Финансирование капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов осуществляется за счет бюджетных средств различных уровней и за счет средств собственников жилья [2].

Для получения бюджетных средств на капитальный ремонт дома необходимо провести большой объем подготовительной работы:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать и реализовать выбранный способ управления многоквартирным домом: создать (зарегистрировать) товарищество собственников жилья (ЖСК) либо выбрать управляющую организацию и заключить договор управления многоквартирным домом.

2. Организовать общее собрание собственников жилья в доме с целью выявления готовности собственников провести капитальный ремонт в доме и принять участие в программе софинансирования капитального ремонта многоквартирного дома (МКД).

3. Провести техническое обследование здания, инженерных сетей и оборудования МКД.

4. Разработать рабочий проект и проектно-сметную документацию на капитальный ремонт МКД в соответствии с заключением технического обследования МКД.

5. Провести общее собрание собственников жилья в доме с целью выявления готовности собственников участвовать в софинансирова-нии каждого отдельного вида ремонтных работ при определенном размере затрат на него в соответствии с проектно-сметной документацией на капитальный ремонт МКД.

6. Оформить необходимые документы для участия в региональной адресной программе Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства [3].

Участие в программах Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства является основной формой проведения капитального ремонта жилого дома в короткие сроки. Однако недостаток выделяемых бюджетных средств для подавляющего большинства домов делает вышеуказанные программы недоступными. А тем домам, которые все-таки попадают в списки участников таких программ, выделяются средства далеко не в полном объеме, необходимом для проведения полноценного капитального ремонта. По данным за 2009 год, 6 % общей площади всех домов в России (и более 13 % с начала деятельности Фонда) считаются формально отремонтированными, а на самом деле выполненные работы с трудом можно отнести к капитальному ремонту. Средств, выделяемых в программах капитального ремонта, не хватает даже на замену внутридомового инженерного оборудования, поэтому дорогостоящие и необходимые капитальные работы не могут быть выполнены. В рамках проведения капитального ремонта не предполагается решение вопросов энергосбережения и повышения энергетической эффективности МКД, несмотря на то, что ч. 3 ст. 15 ФЗ № 185 при расчете стоимости капитального ремонта используется полный перечень работ по капитальному ремонту, включая мероприятия по энерго-, ресурсосбережению.

Плата за работы по капитальному ремонту включается в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги, вносимой ежемесячно на счет организации, управляющей многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК). Кроме того, по решению общего собрания возможно установление и иного порядка сбора средств на капитальный ремонт, например путем внесения единовременного взноса либо создания резервного фонда на проведение капитального ремонта [4].

По данным ЗАО «Центр муниципальной экономики», расчетная стоимость проведения капитального ремонта составила 7100 руб/м2 в среднем по России. При средней обеспеченности 21 м2/чел. стоимость капитального ремонта в расчете на одного человека составит около 150 тыс. руб. Безусловно, это большая сумма, несмотря на то, что капитальный ремонт должен выполняться в среднем один раз в 25 лет. Если данную сумму взимать постепенно, в течении одного года, то ежемесячный платеж составит 12,5 тыс. руб. (при этом плата за жилищно-коммунальные услуги в среднем за прошлый год составила 1200-1300 руб/чел.). Очевидно, что это неподъемная сумма для большинства граждан. Исходя из этого, а также из необходимости проведения полного и качественного капитального ремонта, решением представляется формирование механизмов, позволяющих в течение длительного периода оплачивать выполненные работы посредством накопления и рассрочки платежа, а также формирования механизмов предоставления субсидии по аналогии с уже предоставляемыми субсидиями на оплату жилья и коммунальных услуг [5].

Читайте также:  Капитальный ремонт двигателя шевроле лачетти своими руками

Таким образом, ежегодное увеличение износа МКД и недостаток средств бюджетного финансирования делает проблему финансирования капитального ремонта жилого фонда весьма актуальной.

Предлагается следующий организационно-финансовый механизм, который может быть использован в любом многоквартирном доме независимо от его формы управления и включает в себя ряд организационно-финансовых мероприятий, к которым относятся:

1. Разработка долгосрочного плана капитального ремонта на период 3-5 лет с краткосрочными планами на каждый год, которые необходимо утвердить собранием собственников. Планы должны представлять перечень работ капитального характера, выполняемых в каждом году полностью пли частично в зависимости от наличия средств. Первоочередность выполнения капитального ремонта определяется с использованием модели приоритета вложения средств в отдельные виды работ капитального характера.

2. Обеспечение финансирования в размере принятом общим собранием собственников при голосовании не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников. С целью финансирования запланированных капитальных работ в доме необходимо создать резервный фонд, который может формироваться за счет следующих средств:

— внесение собственниками жилых помещений определенного процента от суммы необходимых средств на капитальный ремонт, принятого общим собранием собственников дома. Способ внесения средств собственником может быть определен как разовый платеж либо начисляться через ежемесячные вносы в течение соответствующего периода времени. Сроки и период внесения ежемесячных платежей могут быть определены правлением ТСЖ, либо УК и утверждены общим собранием собственников

— дополнительный сбор средств за счет аренды общего имущества: реклама на щитах в лифтах; реклама на фасаде дома; аренда общего имущества для проведения кабельного телевидения, Интернета; использование подвального помещения (ремонт и последующая сдача в аренду под торговые, офисные или складские нужды);

— за счет использования земельного участка: организация придомовой территории для охраняемой парковки автомобилей; аренда участка придомовой территории под торговый павильон;

— установка общедомовых приборов учета на потребляемые ресурсы.

Средства, полученные от аренды общего имущества, использования земли и установки общедомовых приборов учета, могут быть направлены в резервный фонд, что обеспечит дополнительный сбор средств на капитальный ремонт пли позволит постепенно провести ремонт за счет собственных средств.

Данный организационно-финансовый механизм получил практическое внедрение в ТСЖ «Союз», расположенном по адресу г. Пермь, ул. Строителей, 16, и имеет положительные результаты. С помощью предложенного организационного механизма ТСЖ «Союз» удалось за

5 лет провести следующие виды ремонтных работ капитального характера:

1) установлены общедомовые приборы учета в системах холодного и горячего водоснабжения, а также в системе отопления;

2) осуществлен капитальный ремонт (замена дорожного полотна) дороги на придомовой территории;

3) осуществлена замены системы холодного водоснабжения;

4) осуществлена замены системы горячего водоснабжения;

5) замена системы хозяйственно-бытовой канализации;

6) замена системы электроснабжения, на которую были получены бюджетные средства в размере 95 % стоимости ее замены;

7) частичный (над одним из 5 подъездов) капитальный ремонт кровли;

8) частичный капитальный ремонт подъездов с привлечением дизайнерских услуг.

Таким образом, получены практические результаты предлагаемого организационно-финансового механизма проведения капитального ремонта в конкретном многоквартирном доме, опыт которого может быть легко распространен на другие дома.

1. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федер. закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию общего имущества и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление № 491 от 13 августа 2006 г. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3.0 региональном фонде софинансирования расходов: Закон Пермского края от 24.12.2007 № 165-ПК. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Об утверждении положения порядка предоставления из бюджета города финансовой поддержки на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на 2010-2012 г.: Постановление Пермской городской думы от 26.01.2010 № 7. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Управление многоквартирным домом. — 2011. — № 6.

L.N. Khorosheva, N.S. Bobrova

PROBLEMS OF FINANCING OF OVERHAUL OF THE MULTIFAMILY HOUSE

In work the question of definition of priority directions of overhaul of an inhabited apartment house and its urgency is considered. The basic idea of a method — definition of priorities in overhaul realisation at the limited budget. In the article the author’s approach on the basis of model complex оценивания object of the real estate is offered. In the article the urgency of a choice of a priority is opened at apartment house overhaul. The practical importance of the received results and possibility of the decision of the designated problem is illustrated on an example of a concrete apartment house (street of Builders, 16, Perm).

Keywords: overhaul, quality of housing accommodation, engineering networks, model of a complex estimation.

Источник