Меню

Принципы капитального ремонта многоквартирных домов

Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

Принципы проведения капремонта включает Жилищный кодекс. Каждая его статья содержит важные положения по отношению к собственности.

Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов включает действия местных властей по созданию фонда и его использованию. Каждое его положение важное, а нарушение ведет к ответственности. Все ФЗ имеют юридическую силу во время их действия.

Формирование фонда

Собственникам необходимо на протяжении 6 месяцев определиться с методом образования фонда, благодаря которому будет выполняться капремонт. Время отсчитывается с периода публикации программы.

Оплачивать взносы нужно через 8 месяцев. В регионах может быть сокращен этот промежуток, что подтверждается соответствующим документом. Остальные аспекты заключены в кодексе, где каждая статья регулирует какие-либо правоотношения.

За месяц до определения метода создания фонда (если он не был утвержден самостоятельно), местные власти организуют собрание для принятия решения.

На мероприятии обсуждаются все волнующие вопросы. Если метод не определен, то фонд будет формироваться благодаря счету регионального оператора. Другие нормы устанавливает кодекс, где каждая статья определяет конкретные правила.

Что решается на собрании?

Жилищный кодекс устанавливает правила по которым проводятся собрания. Есть статья и про утверждение способа создания фонда.

Повестка дня должна состоять из следующих вопросов:

  • Необходимо определить метод пополнения фонда. Для этого может быть выбран специальный или региональный счет. Если выбрать первый вариант, то нужно продолжать мероприятие по уточнению следующих нюансов;
  • Следует определиться с размером платежей, которые необходимо отдавать каждый месяц. Минимальная сумма обычно утверждается законами региона. Об этом есть статья в кодексе;
  • Надо выбрать список работ, которые будут проведены во время капитального ремонта;
  • Важно определиться со временем проведения ремонта в доме (оно не может отличаться от того, что есть в ФЗ);
  • На собрании определяется, кто будет владеть счётом. Варианты: ТСЖ, ЖСК, региональный оператор.

Жилищный кодекс устанавливает, что счет может открываться только в российских учреждениях. Размер капитала должен быть не меньше 20 млрд руб.

В Банке России каждый квартал появляется информация о кредитных предприятиях. Эти сведения регулирует статья 176 ФЗ №271. Контролирует деятельность и расходы фонда жилищная инспекция.

Законодательная сфера

Жилищный кодекс фиксирует правила о капремонте и фонде. Каждая статья устанавливает нормы, которые должны соблюдаться всеми гражданами. Уклонение от них ведет к ответственности.

В этой сфере действуют и ФЗ, которые не должны противоречить ЖК РФ. Жилищный кодекс утверждает пени по несвоевременной оплате за капитальный ремонт. Каждая статья включает определенные нормы.

Фонд по реформированию ЖКХ

В 2007 году Президент РФ подписал ФЗ о содействии реформирования ЖКХ. Каждая его статья включает принципы реформирования. Есть сведения о переселении граждан из аварийного жилья. С 2013 года выполняется модернизация коммунальной инфраструктуры.

Работа фонда направлена на использование механизмов управления и ресурсосберегающих технологий. На официальном сайте есть данные о деятельности организации, справочные материалы, отчеты. Каждый день появляются новости о государственной корпорации.

Оплата за капитальный ремонт

ФЗ о проведении капитального ремонта свидетельствует, что работу оплачивают собственники домов. Платежи обязательны для всех. Их размер у всех будет разным, но за 1 кв. м. берется 5-7 рублей.

В обязанность органов местного самоуправления входит создание фонда капитального ремонта. Они должны назначить регионального оператора, который будет выполнять всю работу по ремонту и публикации сведений на сайте.

Во многих регионах и до утверждения закона ремонт оплачивался за счет собственников. С его принятием сфера по восстановлению жилья стала понятнее.

Но все равно не всем ясно, как будут расходоваться средства. Для этого и создается фонд, который будет контролировать поступление взносов и их расходов.

Кодекс устанавливает, что есть возможность не оплачивать взносы за капитальный ремонт только в нескольких случаях:

  • Если дом считается аварийным. Это устанавливается судом и подтверждается соответствующим документом;
  • Поскольку решение о капитальном ремонте принимаются жильцами, то они могут прекратить оплату взносов после сбора нужной суммы;
  • Если сдаются в аренду нежилые помещения, то плата за них может идти в счет взносов.
Читайте также:  Нормативы для капитального ремонта дома

Кодекс выделяет эти способы как исключения, когда оплата за ремонт не взимается. Для остальных жителей многоквартирных домов нет каких-либо льгот.

Взносы за ремонт кодекс определяет как обязательные для всех. Они входят в оплату за коммунальные услуги. Об это есть отдельная статья.

В случае неуплаты собственникам присылают уведомления о правонарушении, а при уклонении от обязательств подают в суд. Тогда уже нужно будет оплачивать проценты. Поэтому лучше всего вовремя вносить платежи.

Субсидия на капитальный ремонт

У собственников есть право оформления субсидии. Поскольку платеж вносится в число услуг за оплату ЖКХ, то он должен быть обозначен в квитанции.

Если сумма оказалась выше допустимой доли расходов, то можно оформлять субсидию. Процедура предполагает стандартный сбор документации, необходимой для подтверждения.

За дом, признанный аварийным, жильцы не обязаны оплачивать за капитальный ремонт. Но полученные общие средства не могут использоваться на расселение дома. Этот вопрос необходимо решать совместно с другими жильцами.

Что входит в капитальный ремонт

Содержание любого дома предполагает проведение текущего и капитального ремонта. Первый вид работ выполняется жилищно-коммунальной службой по мере необходимости.

К примеру, если произошла авария или появились повреждения, то необходимо избавиться от причин. А затем проводятся восстановительные работы.

Во время текущего ремонта выполняется:

  • Покраска фасада и подъезда;
  • Восстановление некоторых частей фундамента и кровли;
  • Замена лампочек в общих помещениях;
  • Восстановление входной двери.

Во время капитального ремонта проводится следующая работа:

  • Полное восстановление крови, фасада, фундамента. Это требуется при аварийном состоянии дома;
  • Ремонт системы подачи тепла, воды и электричества. Это необходимо для комфортного проживания людей;
  • Установка и проверка общедомовых счетчиков. Если необходимо, то выполняется их замена;
  • Утепление стен (включая фасадную часть дома).

При капитальном ремонте происходит основательная проверка, диагностика и восстановление всех участков помещения. Эти мероприятия проводятся регулярно, но учитывается и состояние дома.

По законодательству жильцы могут самостоятельно увеличить список услуг, если это необходимо. От их количества зависит сумма взносов, которые оплачивают собственники.

Это решается на общем собрании на основе голосования. Жильцы самостоятельно решают, нужно ли им усовершенствовать какую-либо систему. Например, установить современную охранную сигнализацию.

Услуг может быть очень много. В ЖКХ могут предложить необходимый перечень услуг, но оплачивать все нужно жильцам.

Перечисленные услуги входят в сумму минимального взноса. Она рассчитывается на основе количества этажей, периода эксплуатации, стоимости работ, типа дома, принадлежности к определенному муниципальному образованию.

За остальные услуги жильцам придется вносить более крупные суммы. Закон о ремонте определяет основные принципы выполнения работ. В случае нарушения своих прав жильцы могут обращаться в органы местного самоуправления, полагаясь на основы принятого в стране документа.

Источник

Тонкости проведения капитального ремонта

Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капитальный ремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

  • перечня выполняемых работ;
  • сметы расходов;
  • сроков выполнения капремонта;
  • источников финансирования;
  • лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.
Читайте также:  Как идет капитальный ремонт детского сада

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Все 9 существенных изменений правил проведения ремонта рассмотрены в посвященной именно этому вопросу статье.

Когда говорится о проведении капитального ремонта МКД, то имеются в виду мероприятия, касающиеся восстановления общей собственности. В квартирах все ремонтные работы, в том числе, наиболее трудоемкие и затратные, проводятся самими жильцами. Оборудование, которым пользуются все, меняется за средства, собираемые в общем фонде. Особым вопросом всегда становится ремонт или замена лифта, потому что речь идет об очень дорогом оборудовании, на которое не всегда хватает накопленных домом денег.

Зачастую перед жильцами и УК встает вопрос о том, что же в первую очередь делать – ремонтировать текущую кровлю или ставить новый лифт, так как старый вышел из строя либо исчерпал срок нормативной эксплуатации. Проблема может стоять еще острее. При сборе средств на выполнение капитального ремонта на счете регоператора чиновники сами определяют, когда жильцы смогут воспользоваться накопленными деньгами. Как в такой ситуации заменить вышедший из строя лифт? Конкретный опыт решения этой задачи описывается в статье из журнала «Управление МКД» .

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

  • деревянные – от 65 процентов;
  • каменные – от 30 до 70 процентов.

Как проводится капитальный ремонт

Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении. Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления. Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.

В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов. Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств. Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.

Полезный материал

Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить ремонт придется и без согласия владельцев квартир.

Сбор средств на финансирование капремонта

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:

  • у регионального оператора (в общем котле);
  • на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.

Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме. Они не зависят от решений относительно очередности ремонта, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение. Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.

Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору. РО аккумулирует денежные средства и несет ответственность за капитальный ремонт общего имущества в МКД, но сам выполнением работ не занимается. Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.

Читайте также:  Что является капитальным ремонтом пожарной сигнализации

Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт. В таком случае они могут заработать на выполнении ремонтных работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора. Как именно это сделать , описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом». Из материала вы узнаете:

  • как именно регоператор выбирает подрядчиков ;
  • что нужно сделать для участия в предварительном отборе;
  • как проводятся электронные аукционы;
  • по каким критериям выбирается победитель.

Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.

Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно. Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание. При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.

Если денежных средств на организацию капитального ремонта недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена статья в нашем журнале , в которой рассматриваются следующие моменты:

Вопрос кредитования капитального ремонта встает все чаще, потому что не только контролирующие органы, но и сами жильцы зачастую хотят видеть результат немедленно. Отдельные УК и ТСЖ переходят к практике использования исключительно заемных средств. Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства. Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.

Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания. На самом деле это работает немного иначе. В отдельных случаях сбор денег на капремонт даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.

Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить. Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы. Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:

  • 5 случаев, когда средства на капремонт не собираются в принципе;
  • сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
  • на какое время приостанавливается сбор взносов;
  • можно ли прекратить собирать средства на капремонт навсегда.

В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта. С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь. Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.

Понравилась статья? Подписывайтесь на канал и ставьте лайк!

Источник