Меню

Повестка дня проведение капитального ремонта

Повестка дня проведение капитального ремонта

Рекомендации собственникам помещений в многоквартирном доме по оформлению выбора способа формирования фонда капитального ремонта и по его реализации

Для выбора способа формирования фонда капитального ремонта необходимо проведение соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии с требованиями статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации, должны быть включены следующие вопросы:

1). Выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:

— формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

— формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Вопросы, включаемые в повестку собрания с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:

2) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

3) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

4) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

5) владелец специального счета;

6) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет».

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Справочно: согласно пункту 5 части 4 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует выше указанным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта, в повестку может быть включён вопрос:

7). об установлении минимального размера фонда капитального ремонта в размере не менее установленного субъектом Российской Федерации минимального размера фонда капитального ремонта.

Выбранный способ формирования фонда капитального ремонта должен быть реализован в срок, установленный органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (часть 5 статьи 170 Жилищного кодекса российской Федерации). При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте, владельцем которого является ТСЖ, ЖК или иной специализированный кооператив, данные организации в указанный срок должны открыть специальный счёт в выбранном собственниками банке.

Специальный счёт открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе, оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Специальный счёт открывается на имя лица, указанного в решении общего собрания (пункт 1 статьи 176 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных пунктами 1-6 вышеуказанной повестки, и справки банка об открытии специального счета (пункт 1 статьи 172 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Читайте также:  Положительные решения суда по капитальному ремонту

Если жители многоквартирного дома приняли решение об индивидуальной форме накопления средств, им необходимо:

1. Провести общее собрание собственников в соответствии с требованиями статьи 45 ЖК РФ. А именно:

1.1. За 10 дней до предполагаемой даты собрания письменно уведомить каждого собственника жилья о грядущем мероприятии.

Уточнение: если собственники в рамках общего собрания не утвердили место для вывешивания уведомлений (например, доска объявлений или подъездная дверь), то Жилищный кодекс оставляет им только две надлежащие формы уведомления: лично под подпись, либо заказным письмом.

1.2. В процессе уведомления каждому собственнику необходимо вручить информационное сообщение (Образец информационного сообщения) в котором в обязательном порядке должны быть:

  • Сведения об организаторе (инициатор/инициативная группа)
  • Форма проведения (очная/заочная)
  • Дата, место, время проведения (в случае очного собрания)
  • Дата окончания приема решений и место передачи (в случае заочного голосования)
  • Повестка дня
  • Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании + место, где с ними можно ознакомиться

При получении уведомления о собрании каждый собственник должен расписаться в соответствующем реестре (Образец реестра уведомлений).

1.3. В случае проведения очного голосования в назначенные дату, место и время собственники должны явиться с документами, подтверждающими их право собственности, а также документами, удостоверяющими личность. После чего расписаться в реестре, подтверждающем явку (Образец реестра)

1.4. Собрание можно признать состоявшимся, если на нем присутствовало/приняло участие в голосовании более половины собственников.

Пример: если в доме 4000 квадратных метров, признать собрание состоявшимся можно по факту участия/голосования собственников, владеющих 2001 кв.м.

1.5. Если кворум не собрался, собравшиеся принимают решение о проведении голосования в заочной форме и фиксируют в протоколе дату окончания приема решений (образец листа приема решения) и место их передачи. После чего повторяют процесс уведомления собственников (п. 1.1) по второму кругу, с внесенными в информационное сообщение соответствующими изменениями.

Требования к протоколу общего собрания об открытии специального счета:

В обязательном порядке в протоколе решения общего собрания (образец протокола) должны присутствовать решения по 5 вопросам:

1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Размер взноса не может быть меньше установленного правительством региона.

2. Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества. Перечень работ и услуг не может быть меньше предусмотренного региональной программой капитального ремонта.

3. Сроки проведения капитального ремонта общего имущества. Сроки не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта.

4. Владелец специального счета. Номинальным владельцами спец. счета могут быть:

  • ТСЖ (для домов, находящихся под управлением ТСЖ);
  • ЖСК (для домов, находящихся под управлением кооператива);
  • региональный оператор (для домов, находящихся в непосредственном управлении, а также под управлением управляющих компаний).

Уточнение: если в управлении ТСЖ находится несколько многоквартирных домов (сумма квартир в которых превышает 30), то жителям придется заводить два счета: один спец. счет будет оформлен на ТСЖ, другой на регионального оператора.

5. Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Собственники могут выбрать не любой приглянувшийся им банк. Законодатель ограничил возможность выбора из более 900 банков, действующих на территории РФ, до примерно 30, установив в качестве обязательного требования минимальный размер собственных средств в 20 млрд рублей.

Уточнение: если кредитная организация не выбрана или не соответствует требованиями части 2 статьи 176 ЖК РФ, право выбора кредитной организации передается региональному оператору.

Новости

Объявление АО «Энергосбыт Плюс»

Оплата за коммунальные услуги без комиссии

Архив новостей

Тема НЕ закрыта!

Вся информация по капитальному ремонту многоквартирных домов

17.04.2019 Информация по капитальному ремонту

Источник

Проведение капитального ремонта при спецсчете: повестка общего собрания, часто задаваемые вопросы, ошибки при проведении собраний.

Если собственники выбрали в качестве способа формирования фонда капитального ремонта специальный счет, то важно знать, какие вопросы надо включить в повестку дня собрания по вопросу проведения капитального ремонта за деньги со спецсчета, а также какие вопросы могут возникнуть, и каких ошибок можно избежать.

Читайте также:  Список исполнительной документации капитальный ремонт

Повестка собрания, если оно проводится исключительно по вопросу капитального ремонта, включает в себя организационные и основные вопросы.

К организационным вопросам относятся выбор председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов. Также в повестку можно включить выбор способа уведомления собственников о результатах собрания и определение места хранения копии протокола. Эти вопросы стоит выносить на голосование, если они не были решены на прошлых собраниях:

Основные вопросы повестки касаются непосредственно самого капитального ремонта. Проще всего их посмотреть на сайте своего регионального оператора. В поисковике его можно найти через запрос «ФКР название региона».

На сайте нужно искать разделы «для собственников», «образцы документов» и похожие по тематике страницы. На них часто выкладываются образцы протоколов общих собраний по вопросам перехода на специальный счет, а также по вопросу проведения капитального ремонта, как за счет денег, собираемых региональным оператором на своем счете, так и за счет средств, которые управляющие организации и ТСЖ собирают на специальных счетах.

Повестка собрания зависит от способа формирования фонда капитального ремонта, поэтому будьте внимательны при выборе нужного образца повестки. Сами протоколы мы использовать не рекомендуем, так как они выложены до вступления в силу новых требований Минстроя РФ к оформлению протоколов 2019 г., в связи с чем их форма не является актуальной.

При проведении собраний по капитальному ремонту мы, кроме рекомендаций региональных операторов, руководствуемся обязательными положениями ч. 5.1. ст. 189 Жилищного кодекса РФ. Там перечислен обязательный минимум всего того, что собственники должны утвердить на общем собрании.

Повестка и решения, исходя из этой нормы, обычно выглядят так:

Принятие решения о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в 20__ году.

Принять решение о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в 20__ году.

Утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту.

Утвердить следующий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту:

Утверждение предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту.

Утвердить предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту _________________ в размере _____________ руб.

Определение сроков проведения капитального ремонта.

Определить сроки проведения капитального ремонта –_______________________.

Определение источника финансирования капитального ремонта.

Определить источником финансирования капитального ремонта – средства, находящиеся на специальном счете N____________________________ в банке — _____________________________, владельцем счета является ________________________.

Определение лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Определить лицом, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, — __________________.

Кто-то из инициаторов помещает все это в один вопрос, так как принятие решения по части из них и непринятие по остальным ни к какому полезному результату не приведет. Мы обычно указываем их раздельно.

До сих пор многие инициаторы, особенно ТСЖ, включают в повестку вопрос об утверждении сметы по капитальному ремонту. Этот вопрос не является обязательным.

Данный вопрос требовался Жилищным кодексом РФ до 2017 г., потом он был заменен на утверждение предельной стоимости работ. Такая формулировка гораздо удобнее: в случае превышения сметы не надо собирать новое собрание, достаточно уложиться в ту максимальную стоимость, которую утвердили собственники.

На сайтах некоторых региональных операторов и органов власти до сих пор содержится устаревшая информация, которую не актуализировали после поправок в Жилищный кодекс РФ. Поэтому если Вы видите в перечне предлагаемых вопросов смету и не видите предельную стоимость, то это повод открыть Жилищный кодекс РФ и сделать все по нему.

Также ч. 5.1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ не требует утверждать подрядчиков и тексты договоров, но и не запрещает этого делать. Поэтому включение этих вопросов в повестку остается на усмотрение инициатора собрания. С одной стороны, они позволяют собственникам больше влиять на проведение капитального ремонта, с другой стороны, они связывают владельца спецсчета на случай непредвиденных ситуаций.

Читайте также:  Организация ремонтных работ капитальный ремонт

Сколько голосов нужно по вопросу проведения капитального ремонта?

Решения по организационным вопросам (выбор председателя, секретаря и т.д.) принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании – более 50% голосов от общего числа голосов участников.

Про количество голосов по основным вопросам в интернете можно встретить противоречивую информацию. Мы же призываем руководствоваться Жилищным Кодексом РФ:

В ч. 2. ст. 44 Жилищного кодекса РФ перечислены вопросы, которые решаются на общем собрании собственников. Например, интересующее нас решение «о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме» спряталось в середине п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Там же вопрос об использовании фонда капитального ремонта.

Далее открываем ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, где написано, сколько голосов по какому вопросу нужно: решение по вопросу, предусмотренному п. 1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (к которому отнесен вопрос о капремонте), принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Как мы указали ранее, решение о капитальном ремонте включает в себя несколько подвопросов. Здесь судебная практика расходится: надо ли по этим подвопросам получать две трети голосов или по части из них достаточно простого большинства.

По нашему мнению, перечисленные подвопросы являются частью решения о капитальном ремонте. Решение о капремонте, как мы установили ранее, принимается не менее 2/3 голосов. Поэтому считаем, что и эти вопросы должны приниматься 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

Однако можно встретить и другое мнение, выраженное в судебных решениях, например, в апелляционном определении Новосибирского областного суда от 20.03.2018 по делу N 33-2680/2018. Там суд указал:

«Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по вопросам, указанным в ст. 189 ЖК РФ, не предусматривает требования о принятии решения (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.) . только по двум рассмотренным общим собранием собственников вопросам, относящимся к капитальному ремонту — о самом проведении капитального ремонта, а также об использовании для этого фонда капитального ремонта, закон требует принятие решения не менее чем 2/3 голосов собственников». По остальным вопросам суд посчитал достаточным большинства голосов.

Когда проводить собрание?

Ответ также содержится в ч. 3 и ч. 4 ст. 189 ЖК РФ:

— не меньше чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен региональным правовым актом) до наступления года, в котором должен быть проведен капремонт в соответствии с региональной программой, лицо, осуществляющее управление домом, представляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования, другие предложения, связанные с проведением капитального ремонта, в порядке, установленном региональным правовым актом.

— собственники не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, если более продолжительный срок не установлен регионом, обязаны рассмотреть их и принять решение на общем собрании.

Таким образом, по общему правилу, собрание должно проводиться не в год проведения самого ремонта, а в предшествующий ремонту год. Однако на практике это правило часто нарушается.

Еще одна ошибка, также распространенная в жизни, — это проведение собрания членов ТСЖ, а не собрания собственников.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ, решение вопроса о капитальном ремонте относится к исключительной компетенции собрания собственников. Поэтому даже если все собственники являются членами ТСЖ, то стоит проводить и оформлять именно общее собрание собственников помещений, а не членов ТСЖ. Иначе некоторые банки не принимают протоколы собраний и отказываются перечислять по ним деньги за работы по капитальному ремонту. Инициаторам приходится проводить новые собрания. Чтобы этого избежать, лучше сразу все делать правильно.

Источник