Меню

Планы проведения капитальных ремонтов зданий

Что такое капитальный ремонт здания и как его провести?

Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я рассажу, что такое капитальный ремонт здания и как его провести.

Согласно определению указанному в п. 14.2 Градостроительного кодекса РФ Капитальный ремонт здания – это проведение работ по замене и (или) восстановлении строительных конструкций здания или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Правовая характеристика здания, как объекта капитального строительства дана в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В котором также даны определения сетей инженерно-технического обеспечения,

которые представляют собой — совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (п. 20 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);

система инженерно-технического обеспечения предназначена для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, мусороудаления и т.д. (п. 21 ч. 2 ст. 2 Технического регламента).

В зависимости от назначения здания, при капитальном ремонте проводятся различные работы, перечень которых устанавливается в разных нормативных актах.

Например, для капитального ремонта производственных зданий, применимо действующее на сегодняшний день Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, а также Свод Правил, который называется «Производственные здания».

Как установлено частью 4 ст. 55.24 ГрК РФ в случае капитального ремонта зданий, сооружений эксплуатация таких зданий, сооружений допускается после окончания их капитального ремонта.

Следовательно, в период работ по капитальному ремонту, здание эксплуатировать нельзя.

Капитальный ремонт здания проводится в следующей последовательности.

Необходимо подготовить документы для составления проектной документации (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ), такие как:

-градостроительный план земельного участка;

-результаты инженерных изысканий;

-технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического присоединения.

После чего, необходимо обратиться к организации или ИП, которые должны являться членами СРО для подготовки проектной документации (ч. 4 ст. 48 ГрК РФ).

Как следует из ч. 3 ст. 49 ГрК РФ, экспертиза проектной документации не проводится если не требуется получение разрешения на строительство. А получение разрешения на строительство при капитальном ремонте не требуется.

Экспертиза будет необходима только в том случае, если сметная стоимость капитального ремонта подлежит проверке. А подлежит проверки она только в том случае, если использовались бюджетных средства.

Однако, как указано в п. 2 ч. 3.3 ст. 49 ГрК РФ, застройщик может провести экспертизу по собственной инициативе.

После подготовки названных документов необходимо провести работы по капитальному ремонту здания.

Для чего необходимо, заключить договор строй подряда с организацией, или ИП, которые должны быть членами СРО (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).

В тоже время, если будет заключаться договор суб. подряда, то работы могут быть выполнены организацией или ИП не являющимися членами СРО (Письмо Минстроя России от 10.09.2018 N 41067-ОГ/02).

Лицу, которое будет проводить работу по капитальному ремонту, необходимо предать результаты инженерных изысканий и проектную документацию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).

При возникновении каких либо аварийных ситуаций, необходимо извещать Стройнадзор (ч. 1, 3 ст. 53 ГрК РФ).

В вышеназванной мной последовательности проводится капитальный ремонт здания.

Надеюсь, что статья была Вам полезной. Более подробно о названной теме я рассказываю на моем канале Ютуб «Честный юрист».

Источник

Организация и планирование капитального ремонта

Важнейшей формой воспроизводства является капитальный ремонт, который заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях по­следствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоуст­ройства здания в целом.

Читайте также:  Капитальный ремонт многоквартирных домов владимирской области 2014

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Комплексный капи­тальный ремонт охватывает все здание в целом или отдельные его секции. При этом устраняют физический и моральный износ, т.е. предусматривается одновременное восстановление изношен­ных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства здания в целом. Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные эле­менты здания или его инженерного оборудования, при этом устраняется физический износ путем ремонта, замены и усиления конструкций и оборудования, неисправность которых может ухуд­шить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение.

Планирование капитального ремонт жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслужива­ния жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жи­лищного фонда.

При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на бо­лее долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зда­ний с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления. Перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капи­тальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении 1.7.

Капитальный ремонт в домах, восстановление и благоустройство которых выполнять неце­лесообразно, а также строениях, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет: допускается производить капитальный ремонт в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопас­ные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанав­ливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.

Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ре­монт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проект­но-сметной документации на капитальный ремонт жилых здании, ВСН 55-87(р) и ВСН 61-89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования).

3.3. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капи­тальный ремонт.

При техническом обслуживании жилых домов, подготовленных к капитальному ремонту с отселением (частичным) проживающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:

• ограждение опасных участков;

• охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;

• отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых уст­ройств.

Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранны­ми устройствами, предупреждающими их обрушение.

4. Реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Возрастающая масса основных фондов жилищной сферы требует все более значительных ресурсов на ее содержание и совершенствование. В связи с этим с каждым годом повышается зна­чение реконструкции и модернизации основных фондов жилищной сферы, особенно в крупных городах, обладающих огромным историческим и культурным наследием. Реконструкция направ­лена на возмещение физического и морального износа, но, в отличие от нового строительства, ре­конструктивные мероприятия проводятся на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично. Реконструкция рассматривается применительно к отдель­ным объектам или к совокупности основных фондов города: реконструкция центральной части города, жилого массива, части жилой и общественной застройки, реконструкция зданий, дорог и т.п. Реконструкция — это коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования.

Читайте также:  Что такое капитальный ремонт реконструкция модернизация

Реконструкция жилых зданий — это комплекс организационных и технологических меро­приятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или от­дельных их элементов и систем. В процессе реконструкции производят частичную или полную перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства, при­водя его в соответствие с действующими «данный момент нормативными требованиями, с уста­новкой, если требуется дополнительного оборудования. Изменение объемно-планировочных ха­рактеристик здания при реконструкции может сопровождаться изменением его объема и назначе­ния. Представляя собой форму расширенного воспроизводства основных фондов жилищной сфе­ры, реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилища, его комфортности и эксплуатационной надежности.

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства. По своему содержанию это приведение в соответствие с современными требованиями эксплуатационных качеств и инже­нерного оборудования здания. В состав модернизации входят ограниченные объемы работ по пе­репланировке квартир, оснащение их недостающими видами инженерного оборудования, замена систем и конструкций на более совершенные и эффективные. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются, отставание качества су­ществующего фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Меро­приятия модернизации направлены на снижение морального износа. Классификация проектных решений модернизации жилых зданий приведена в табл. 3.

Источник

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Читайте также:  Что такое текущий ремонт средний капитальный

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник