Меню

Обязательства по выполнению капитального ремонта

Обязательства по капитальному ремонту общего имущества

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 2

Обязательства УК по проведению ремонта общего имущества в МКД следует отделять от обязательств по его содержанию, несмотря на общую цель (обеспечение надлежащего состояния общего имущества в доме) . Разница заключается в предмете обязательства: выполнение работ и оказание услуг, результат последнего, в отличие от результата первого, не имеет материального выражения. В настоящей статье рассмотрим взаимные обязанности сторон договора управления, связанные с проведением капитального ремонта и его финансированием.

Подробнее об этом см. статью М.О. Денисовой «Оказание услуг по содержанию общего имущества. Признание в учете УК доходов и расходов» (N 11, 2011).

Ремонт — часть деятельности по управлению МКД

В первую очередь обратим внимание читателей на то, что обязательства УК по проведению капитального ремонта общего имущества полностью охватываются договором управления (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Из этого следуют важные выводы. Во-первых, в нештатных ситуациях УК обязана проводить такой ремонт, даже не согласовав его с собственниками помещений (и, соответственно, не получив от них заранее обещания профинансировать его). Исходя из логики Президиума ВАС РФ (Постановление от 29.09.2010 N 6464/10), расходы УК впоследствии могут быть возмещены (если необходимость проведения работ была обусловлена непредотвратимыми, чрезвычайными обстоятельствами) либо нет (если работы могли быть предусмотрены контрольными мероприятиями, расходы на их проведение охватываются предпринимательским риском УК). Во-вторых, выносить на общее собрание собственников помещений в МКД предложения по проведению и финансированию капитального ремонта в интересах УК, поскольку ненадлежащее состояние общего имущества в результате непроведения ремонта является основанием для привлечения УК к административной ответственности и принуждения ее бесплатно выполнить такие работы. В-третьих, УК обязана подчиниться решению общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта, пусть даже сама эта операция для нее нерентабельна. Дело в том, что УК является не просто подрядчиком на свободном рынке, которого нельзя принудить к заключению договора строительного подряда на основании п. 1 ст. 421 ГК РФ. Она связана с собственниками помещений обязательствами по договору управления, целью которого является надлежащее содержание общего имущества. Рентабельность обеспечивается в целом по договору управления.

К сведению. Согласно пп. «с» п. 31 новых Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель (в нашем случае — УК) обязан обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, соответствующего требованиям законодательства РФ об обеспечении единства измерений, в том числе по показателям точности измерений, не позднее трех месяцев со дня принятия собственниками помещений в МКД решения о включении расходов на приобретение и установку коллективного (общедомового) прибора учета в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, если иной срок не установлен таким решением. Иначе говоря, законом предусмотрена обязанность УК подчиниться решению общего собрания собственников помещений об установке прибора учета. Отказаться от принятия на себя данных обязательств УК не вправе, ведь обеспечение установки и ввода в эксплуатацию приборов учета является элементом надлежащего содержания общего имущества в силу пп. «к» п. 11 Правил содержания общего имущества, что, в свою очередь, охватывается предметом договора управления МКД. Аналогичная ситуация складывается с ремонтом общего имущества, хоть прямо подобное положение в нормативных актах и не прописано.

Однако при этом встает весьма важный для УК вопрос о цене капитального ремонта и порядке расчетов за работы. Представляется целесообразным проработать все возможные варианты финансирования ремонтных работ еще перед вынесением вопроса на обсуждение общему собранию собственников помещений, обосновать цену, тем самым исключив возможность торга со стороны жильцов.

Общие принципы финансирования работ по ЖК РФ

Важно понимать, что сам по себе сбор фиксированной платы за капитальный ремонт во всех домах, даже санкционированный сбор при заключении договора управления, в настоящее время не соответствует концепции ЖК РФ. Ушли в прошлое те времена, когда со всех проживающих в том или ином населенном пункте собиралась сумма в размере, например, 3 руб. с 1 кв. м площади на капитальный ремонт и на эти деньги ремонтировались отдельные (но не все) дома. Теперь сбор платы за капитальный ремонт подразумевает изначальное принятие собственниками помещений в доме решения о финансировании вполне конкретных ремонтных работ. Это следует из п. 2 ст. 158 ЖК РФ: решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. А в п. 37 Правил содержания общего имущества конкретизировано, что данные предложения УК обусловливают размер платы за капитальный ремонт.

Напомним, что плата за капитальный ремонт является составляющей платы за содержание и ремонт жилого помещения (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ). В свою очередь, согласно п. 31 Правил содержания общего имущества при определении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, вносимой собственниками, которые выбрали УК для управления МКД, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее одного года с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Вместе с тем, учитывая специальные положения п. 2 ст. 158 ЖК РФ и п. 37 Правил содержания общего имущества об определении размера платы за капитальный ремонт исходя, в частности, из сроков начала работ и возмещения расходов, приходим к заключению, что закон не запрещает выводить плату за капитальный ремонт из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения. Значит, ее можно исчислять не только на годовой период в одинаковом ежемесячном размере. Стороны договора управления могут договориться о внесении такой платы ежемесячно в течение длительного периода несколькими крупными платежами или единовременно.

К сведению. Аналогичный выбор есть у собственников помещений, обязанных оплатить расходы на установку общедомового прибора учета в силу п. 12 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»: собственники помещений оплачивают данные расходы равными долями в течение пяти лет с даты установки общедомового прибора учета при условии, что ими не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки.

Читайте также:  Капитальный ремонт ремонту жилфонда

В рамках данной статьи мы рассмотрим два варианта финансирования ремонтных работ: накопление необходимой суммы до выполнения работ (фактически предоплата) и предоставление собственникам рассрочки по оплате уже выполненного капитального ремонта. Вообще же применять такие формулировки (предоплата, рассрочка), несмотря на используемый в ЖК РФ термин «внесение платы за капитальный ремонт», мы считаем возможным, поскольку для работ по капитальному ремонту устанавливаются сроки начала и окончания, их результат имеет, повторим, материальное выражение, приемка этого результата осуществляется особым образом. Именно вещественный результат работ имеет ценность для заказчика. Словом, это не деятельность по содержанию общего имущества (как услуга), осуществляемая непрерывно и представляющая ценность для потребителя сама по себе.

Однако оговоримся о природе взаимных обязательств УК и собственников помещений в МКД, возникающих при принятии на общем собрании решения о проведении капитального ремонта общего имущества и порядке его финансирования.

Особенности взаимных обязательств сторон

Решение о текущем и капитальном ремонте общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений (пп. 1, 4.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом в силу п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании. Иначе говоря, на основании такого решения:

  • у всех без исключения собственников помещений в этом доме возникают обязательства по внесению платы за капитальный ремонт. Напомним, что согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения у них прав собственности на такие помещения;
  • у управляющей организации вместе с обязательством по выполнению ремонтных работ по оговоренному перечню в обусловленные решением общего собрания сроки возникает право на получение соответствующей платы. Данное обязательство фактически обусловлено договором управления МКД.

Независимо от порядка финансирования ремонтных работ (накопление средств до начала выполнения работ либо их уплата на условиях рассрочки) в ЖК РФ сказано, подчеркнем, о внесении платы за капитальный ремонт, являющейся элементом платы за содержание и ремонт жилого помещения. А к должникам, несвоевременно вносящим данную плату, по закону применяется одна мера ответственности — пени (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

В силу особенностей правового статуса общего имущества в МКД как объекта общей долевой собственности всех собственников помещений, выражающихся, в частности, в его неделимости, обязательство УК по выполнению ремонта существует, очевидно, равным образом перед всеми собственниками помещений, а не только перед добросовестными плательщиками.

Для УК в роли заказчиков по договору управления выступают не конкретные физические и юридические лица, а множественность всех собственников помещений конкретного МКД в целом. Поэтому и изменение собственника конкретного помещения в доме ничего не меняет. В частности, в силу п. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Обязательство прежнего собственника помещения по внесению платы за жилое помещение прекращается с момента прекращения права собственности на помещение, обязательство нового собственника возникает с момента возникновения права собственности, на что прямо указано в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ. Примечательно, что данное правило позволяет понять одну особенность обязательства собственников помещений перед УК.

Обращаем внимание, что в Жилищном кодексе речь идет именно об обязанности вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а не об обязанности оплачивать оказанные услуги и выполненные работы. Такова и формулировка предмета договора управления МКД: УК обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Сравните с предметом договора подряда: подрядчик обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик — принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ), а также с предметом договора возмездного оказания услуг: исполнитель обязуется оказать услуги, а заказчик — оплатить их (п. 1 ст. 779 ГК РФ). В статье «Расчеты УК с собственниками за содержание общего имущества» (N 1, 2012) было показано, что УК должна лишь доказать факт управления общим имуществом, чтобы подтвердить свое право на взыскание платы с собственников помещений, и вовсе не обязана доказывать фактический объем оказанных услуг и выполненных работ в спорном периоде.

Итак, плата вносится ежемесячно за истекший месяц (п. п. 1, 2 ст. 155 ЖК РФ). Получается, что обязанность по внесению платы за капитальный ремонт в размере, установленном решением общего собрания, не обусловлена напрямую моментом начала или окончания выполнения работ и фактом приемки результата работ (получения пользы от него) конкретным собственником. Так, например, если при прежнем собственнике помещения было принято решение о накоплении средств на ремонтные работы, он обязан вносить плату за капитальный ремонт, даже если знает, что не успеет воспользоваться результатом работ (продаст квартиру до начала ремонта). Точно так же новый собственник, который приобрел квартиру уже после выполнения капитального ремонта общего имущества, оплачиваемого жильцами в рассрочку, обязан вносить плату за этот ремонт начиная с месяца, в котором возникло право его собственности на квартиру (хотя он не мог участвовать в принятии решения о проведении и порядке финансирования ремонта и, не исключено, не сможет в полном объеме воспользоваться результатами капитального ремонта). Естественно, сказанное не означает обязанности нового собственника вносить плату, начисленную в период принадлежности квартиры прежнему собственнику, если иное не было предметом договоренности сторон контракта купли-продажи квартиры .

Читайте также:  Перечень работ при капитальном ремонте балконов

Подробнее об этом см. статью «Квартира с долгами» меняет собственника» (N 7, 2009).

Накопление средств на ремонт общего имущества

Говоря о накоплении средств на ремонт общего имущества, мы подразумеваем ситуацию, когда решением общего собрания собственников помещений установлен срок начала выполнения ремонтных работ, а общий объем средств на их финансирование должен быть передан УК до этого момента. В данном разделе рассмотрим два вопроса:

  • вправе ли УК не приступать к выполнению ремонта до тех пор, пока не получит полный объем финансирования;
  • какова судьба начисленной (предъявленной собственникам помещений) и фактически полученной платы за капитальный ремонт при смене управляющей организации до выполнения ремонтных работ?

Собственно говоря, накопление средств на ремонт наиболее выгодно именно для УК. Так она минимизирует свои риски, связанные с предоставлением рассрочки собственникам помещений. Вместе с тем не исключена ситуация, когда не все жильцы добросовестно вносят платежи. Повторим, что на этот счет в Жилищном кодексе предусмотрена возможность взимания пеней (пени рассчитываются в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ за каждый день просрочки по день фактической выплаты всей суммы). Примечательно, что иных способов воздействовать на неплательщиков и защищать свои права управляющей организации Жилищным кодексом не предоставлено. Напротив, невыполнение запланированных ремонтных работ может служить основанием для привлечения УК к ответственности. Кроме того, тот факт, что у управляющей организации отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.22 КоАП РФ (п. 3.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11).

Между тем гражданское законодательство предусматривает такой институт, как встречное исполнение обязательства. В силу п. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. На основании п. 2 ст. 328 ГК РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит обязанность по встречному исполнению, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Применительно к рассматриваемой ситуации это правило можно было бы трактовать так: если собственники помещений не внесли в полном объеме плату за капитальный ремонт, УК вправе не приступать к выполнению работ в оговоренные сроки либо вовсе отказаться от выполнения работ в неоплаченной части. Однако действительно ли УК имеет такую возможность? По мнению автора, нет, и вот почему. Во-первых, в ст. 328 ГК РФ речь идет о ненадлежащем (в неполном объеме) исполнении обязательства одной стороной договора — заказчиком. По договору управления МКД на стороне заказчика имеется множественность лиц, причем их обязательства по внесению платы являются долевыми, то есть у каждого собственника обязательство возникает только в определенной доле (размер предопределен долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД), один собственник не отвечает по обязательствам другого. При этом обязательство УК по выполнению ремонта общего имущества является единым и неделимым: УК не может провести часть работ для добросовестных плательщиков, а для должников не выполнить другую часть. Результат работ на общем имуществе в силу его принадлежности всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности автоматически потребляется всеми собственниками помещений. Таким образом, всегда есть как собственники, добросовестно исполняющие свои обязательства (в их отношении у УК нет права применить ст. 328 ГК РФ, в противном случае будут нарушены их законные интересы), так и нарушители дисциплины, в отношении которых теоретически возможно приостановить исполнение обязательства. Однако на практике это не может быть реализовано (одновременно будет приостановлено исполнение для всех собственников помещений).

Во-вторых, возвращаясь в начало статьи, повторим: УК в силу заключенного с собственниками договора, закона (ЖК РФ) и подзаконных актов (Правил содержания общего имущества и Правил эксплуатации жилфонда) обязана осуществлять работы, в том числе по проведению капитального ремонта общего имущества (даже если таковые не детализированы договором), независимо от того, финансируют ли их собственники. Поэтому, полагаем, не имеет никакого смысла прописывать в договоре управления, что исполнение УК обязанности по проведению ремонта является встречным по отношению к обязательству собственников по внесению платы за ремонт. Таким образом, УК обязана начать работы в согласованный с собственниками помещений срок, даже если вся сумма финансирования не была получена, как это было запланировано. УК вправе взыскать с должников плату в общем порядке.

К сведению. На вопрос о возможности применения общих положений ГК РФ к договору управления МКД, урегулированному ЖК РФ, нельзя ответить однозначно. Каждый случай следует рассматривать индивидуально с учетом сущности договора управления и норм ЖК РФ, которые, безусловно, имеют приоритет. Например, в Постановлении от 26.07.2011 по делу N А05-14180/2010 (Определением ВАС РФ от 28.12.2011 N ВАС-12301/11 отказано в передаче дела на пересмотр) ФАС СЗО пришел к выводу, что общие правила о праве заказчика и исполнителя по договору возмездного оказания услуг расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст. 782 ГК РФ) не применяются к договору управления МКД, несмотря на то что изменение и расторжение данного договора осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ). Как указали арбитры, согласно п. п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений (заказчиков по договору) отказаться от исполнения договора ограничено лишь двумя ситуациями (не является безусловным, как право заказчика по договору возмездного оказания услуг согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ). Предоставление же управляющей организации права в одностороннем порядке отказаться от договора управления нарушило бы баланс интересов. Договор управления многоквартирным домом выполняет определенную социальную функцию, и у управляющей организации не может быть больше прав, чем у собственников помещений многоквартирного дома. Заметим, что УК как участник судебного разбирательства была намерена расторгнуть договор управления в связи с ветхостью жилищного фонда и недостаточностью получаемых от населения средств за работы и услуги, сложным финансовым положением.

Читайте также:  Как обязать администрацию произвести капитальный ремонт дома

Если решением общего собрания собственников помещений были определены сроки проведения ремонтных работ и установлен порядок их финансирования, но до исполнения УК обязательства по проведению работ (до сдачи результата работ заказчикам) договор управления был расторгнут по законным основаниям (п. п. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ), указанное обязательство считается прекращенным (УК больше не обязана проводить ремонт в конкретном МКД). Вместе с тем платежи, полученные УК в качестве платы за будущий (но так и не выполненный) ремонт, квалифицируются как неосновательное обогащение и подлежат возврату. То, что положения гражданского законодательства не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, отмечено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49. Сказанное подтверждают и арбитры (см. Постановления ФАС СЗО от 23.06.2011 по делу N А26-5585/2010, ФАС ЦО от 04.05.2010 N Ф10-1774/10, ФАС УО от 25.03.2011 N Ф09-871/11-С5, от 03.02.2011 N Ф09-11233/10-С5). При избрании новой УК чаще всего собственники помещений решением общего собрания поручают именно ей взыскать с прежней УК накопленные на ремонт средства. Суды считают эти основания достаточными для удовлетворения исков именно в пользу новой УК. Обращаем особое внимание, что неосновательным обогащением являются именно фактически полученные от населения суммы, а не начисленная (определенная расчетным путем) плата (Постановление ФАС УО от 25.03.2011 N Ф09-871/11-С5). Обязательства собственников помещений по внесению прежней управляющей организации платы за ремонт в накопительный фонд прекратились с расторжением договора управления (нет смысла вносить платежи УК, зная, что работы она никогда не выполнит). Очевидно, этого нельзя сказать о платежах за иные работы и услуги, которые были выполнены и оказаны в период действия договора, но плата за которые не поступила. Эти суммы прежняя УК вправе взыскать с жильцов несмотря на то, что договор управления был расторгнут, они являются неосновательным обогащением уже самих жильцов. Утверждая это, мы исходим из предположения, что между прежней и новой управляющими организациями отсутствует какая-либо преемственность (например, оформленная договорами уступки требования к собственникам помещений либо перевода долга перед РСО). Рыночные отношения по управлению МКД как раз таки и характеризуются тем, что отношения с каждой новой УК у собственников помещений дома возникают, что называется, с чистого листа. Сказанное означает, что получать плату за проведение капитального ремонта новая УК вправе только при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений, принятого в целях определения цены нового договора управления. Поэтому представляется целесообразным одновременно с наделением вновь избранной компании полномочиями по взысканию с ее предшественника накоплений на капремонт обозначить целевой характер данных сумм. Причем добросовестные плательщики заинтересованы в том, чтобы новая УК получила от прежней не только денежные средства, но и информацию о состоянии расчетов каждого собственника по плате за капитальный ремонт.

Оплата ремонта общего имущества в рассрочку

Выполнение ремонтных работ УК за счет собственных средств с дальнейшим возмещением их стоимости собственниками помещений в виде платы за капитальный ремонт — невыгодный для УК вариант, поскольку он сопряжен с известным риском, как и любой договор, заключаемый на условиях постоплаты, — с риском невнесения платежей. Механизм воздействия на собственников помещений все тот же, а именно принудительное взыскание платы, в том числе в судебном порядке, и начисление пеней.

УК, которая провела ремонт, фактически прокредитовав собственников помещений, тоже может столкнуться с досрочным расторжением договора управления до момента получения от собственников возмещения своих расходов на ремонт общего имущества в полном объеме. Стоимость фактически выполненных работ, не оплаченная собственниками помещений, образует их неосновательное обогащение, подлежащее взысканию в пользу прежней управляющей организации. Поясним почему. При расторжении договора управления взаимные обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). УК больше не обязана выполнять работы и оказывать услуги, а собственники — вносить ей плату за содержание и ремонт жилого помещения. Между тем в силу п. 3 ст. 1103 ГК РФ по общему правилу положения о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательства. Впрочем, прежняя УК может пойти навстречу собственникам помещений и предоставить им возможность постепенно расплачиваться за ремонтные работы уже после расторжения договора управления, но эта договоренность, полагаем, должна стать предметом соглашения, заключаемого между каждым собственником помещения в МКД и прежней УК, ведь эти правоотношения уже не охватываются договором управления, для заключения которого достаточно волеизъявления собственников помещений, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов присутствующих на легитимном общем собрании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 46 ЖК РФ). У прежней УК отсутствуют какие-либо правовые основания требовать не возмещенную собственниками помещений стоимость ремонта с вновь избранной УК (конечно, если иное не установлено, например, соглашением между управляющими организациями и собственниками помещений).

Подведем итог. Следует отличать обязанность по внесению платы за капитальный ремонт, установленную ЖК РФ, от обязанности оплачивать выполненные подрядчиком работы, оговоренной в ГК РФ. Если собственники помещений в МКД и управляющая организация договорились о накоплении средств на будущий ремонт, УК не вправе откладывать начало работ до получения финансирования от них в полном объеме. Такие действия будут считаться ненадлежащим исполнением обязательств по договору управления. При смене УК фактически полученные суммы считаются неосновательным обогащением компании, если ремонт так и не был проведен, и подлежат возврату собственникам помещений, а чаще (по их указанию) — новой УК. Если же компания предоставляла рассрочку по оплате капитального ремонта, расторжение договора управления дает ей право взыскать неоплаченную часть работ единовременно как неосновательное обогащение собственников помещений.

Источник