Меню

Может управляющая компания проводить капитальный ремонт

Может управляющая компания проводить капитальный ремонт

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Когда управляющая компания не обязана делать ремонт?

Вопрос: Мы обратились в управляющую компанию, обслуживающую наш дом с требованием провести частичный ремонт фасада здания, облицовочный слой которого нарушен и требует немедленного восстановления. Однако нам отказывают по тем основаниям, что данные работы не входят в состав работ по содержанию, а относятся к капитальному ремонту и подлежат выполнению на основании решения общего собрания собственников и только за дополнительную плату. Правомерен ли такой ответ?

Ответ:

В обзоре «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту» мы писали о том, что управляющая компания обязана провести ремонт элементов общего имущества без дополнительной платы, поскольку внося каждый месяц плату за содержание, вы уже оплачиваете услугу по поддержанию общего имущества МКД в нормативном состоянии.

Однако не во всех случаях неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений дома управляющая компания обязана без дополнительной платы приводить все в порядок (в нормативное состояние). При наличии желания обратиться в прокуратуру, жилищную инспекцию или суд следует иметь ввиду, что работы, относящиеся к текущему ремонту управляющая компания обязана выполнить только при наличии решения общего собрания собственников. В таком решении должно быть отражено, что надо ремонтировать и на какие средства.

Не обязана управляющая компания без решения собрания собственников и без дополнительных денежных средств выполнять и работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Что относится к капитальному ремонту общего имущества?

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда приведен в Приложении № 8 к Постановлению Госстроя № 170.

В частности, ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% отнесен к работам при капитальном ремонте.

Таким образом, если объем ремонта составляет менее 50%, данные работы к капитальному ремонту отнесены быть не могут.

В то же время, согласно пунктам 4.2.1.1, 4.2.3.1 и 4.2.3.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, одной из обязанностей управляющей многоквартирным домом организации является устранение повреждений стен по мере их выявления и недопущение дальнейшего развития этих повреждений. В Правилах указано, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности и тому подобные разрушения должны устраняться по мере их выявления и восстанавливаться с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества МКЖ принимается общим собранием собственников (двумя третями голосов от всех голосов собственников).

На основании изложенного, можно сделать вывод о том, что требование произвести ремонт отдельных участков фасада здания без проведения общего собрания собственников помещений дома будет законным в случае, если данные работы не относятся к капитальному ремонту, т.е. их объем не более 50% об общего объема работ по восстановлению облицовочного слоя фасада. В данном случае, если управляющая компания отказывается выполнить данные работы, следует обращаться в суд с иском о понуждении. Перед этим следует обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, которая составит акт о состоянии фасада жилого дома.

Читайте также:  Договор капитальный ремонт мягкой кровли

Источник

Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности в целях проведения капитального ремонта устанавливается собственниками или ответственными лицами по итогам технических осмотров, обследования и мониторинга технического состояния многоквартирного дома или его частей с отражением этого факта в акте осмотра (п. 22 Правил N 491, п. 3.27 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51929-2014).

Общий перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества приведен в ст. 166 ЖК РФ и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ своими нормативными правовыми актами могут дополнять общий перечень работ и услуг работами и услугами по (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):

1) утеплению фасада дома;

2) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

3) устройству выходов на кровлю;

4) установке общедомовых приборов учета потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

5) установке узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

6) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.

В перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества могут также включаться дополнительные работы и услуги из числа работ и услуг, предусмотренных приложением N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04.04.2014 по делу N 33-1840/2014).

Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. Взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников и носят целевой характер, поскольку должны использоваться только на капитальный ремонт общего имущества (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

1) оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;

2) разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

3) оплаты услуг по строительному контролю;

4) погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества;

Читайте также:  Возмещение ущерба от залива при капитальном ремонте

5) уплаты процентов за пользование указанными кредитами и займами;

6) оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по указанным кредитам и займам.

Собственники вправе своим решением установить взнос на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный размер такого взноса. Эта часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения минимального размера взноса, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем.

1. По предложению управляющей организации может быть инициировано общее собрание собственников по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

2. Решением общего собрания управляющая организация может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).

3. Управляющая организация может быть владельцем специального счета (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). При этом на основании ч. 1 ст. 177 ЖК РФ управляющая организация вправе совершать по специальному счету следующие операции:

1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества;

Примечание

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию управляющей организации в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту, при представлении следующих документов:

— протокола общего собрания собственников, содержащего решение собрания об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— договора об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и работ по указанному договору.

2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;

3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;

5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;

6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;

Читайте также:  Система капитального ремонта автомобилей

8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;

В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. Такой же правовой подход существует и в судебной практике (см., к примеру, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.10.2016 N Ф01-3710/16, Шестого ААС от 15.07.2015 N 06АП-2927/15);

9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.

4. Управляющая организация с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае управляющая организация обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (ч.ч. 3.1, 3.2 ст. 175 ЖК РФ).

5. Собственниками на управляющую организацию могут возлагаться полномочия по согласованию с техническим заказчиком технических вопросов, возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Согласно п. 7.1 ГОСТ Р 56193-2014, собственники, принимая на общем собрании решение о проведении капитального ремонта общего имущества, определяют также лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.

Техническим заказчиком является лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников, выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта (п. 3.1 ГОСТ Р 56193-2014).

На технического заказчика возлагаются обязанности по выбору подрядных организаций и взаимодействию с органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом. Взаимодействие технического заказчика с органами местного самоуправления осуществляется совместно с лицом, управляющим этим домом (управляющей организацией) (п. 7.4 ГОСТ Р 56193-2014).

Технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества технических вопросов и формирования приемочных рабочих комиссий. При этом собственники определяют лицо, которому предоставляют полномочия по согласованию технических вопросов (эти полномочия могут возлагаться на управляющую организацию), а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе приемочной рабочей комиссии (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Источник