Меню

Модернизация реконструкция капитальный ремонт жилищного фонда

Капитальный ремонт жилищного фонда. Модернизация и реконструкция жилых зданий

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий — это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных ра­бот. Технология ремонтно-строительных работ значительно от­личается от технологии строительно-монтажных работ.

Капитальный ремонт заключается в замене и восстановле­нии отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

Капитальный ремонт подразделяется:

на комплексныйкапитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;

выборочныйкапитальный ремонт (ВКР), охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Комплексный капитальный ремонт является основным ви­дом ремонта.

Кроме того, в зависимости от технического состояния зда­ний и сооружений, их планировки и степени благоустройства могут проводиться следующие ремонтные работы:

• капитальный ремонт, предусматривающий в основном замену систем инженерного оборудования;

• выборочный капитальный ремонт, включающий в себя необходимые срочные работы, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту, в том числе ремонт кровли, фасада, инженерного оборудования;

• аварийный ремонт выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций, вызванных стихийными бедствиями;

• аварийно-поддерживающий ремонт производится в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Реконструкция жилых зданий включает в себя переплани­ровку жилых зданий с изменением основных технико-эконо­мических показателей (число и площадь квартир, строитель­ный объем и общая площадь).

При реконструкции, исходя из сложившихся градострои­тельных условий и действующих норм, могут выполняться над­стройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженер­ного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляться мероприятия, улучшающие архитектур­ную выразительность зданий и благоустройство территорий.

Основным документом,характеризующим техническое состо­яние здания и отражающим необходимость капитального ре­монта, является технический паспорт, составленный на каж­дое здание и земельный участок.

Техническую документацию на капитальный ремонт и по­вышение благоустройства жилых и общественных зданий со­ставляет проектная организация, имеющая право и лицензию на проведение подобных работ.

Капитальный ремонт осуществляется только по утвержден­ным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансировать капитальный ремонт по утвержденным сметам или расцененным опи­сям работ.

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжи­тельности капитального ремонта жилых и общественных зда­ний и объектов городского хозяйства.

При техническом обслуживании жилых домов, подготовлен­ных к капитальному ремонту с отселением (частичным) про­живающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:

• информирование владельцем жилого дома о сроках начала и завершения капитального ремонта всех проживающих в доме;

• ограждение опасных участков;

• охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;

• отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых устройств.

Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, дол­жны быть обеспечены охранными устройствами, предупреж­дающими их обрушение.

Работы по капитальному ремонтужилых зданий могут осуществ­ляться как подрядным способом, так и собственными силами.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Феде­рации (статья 740) к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений применяются правила о договорах строительно­го подряда, если иное не предусмотрено договором.

Собственниклибо уполномоченный им орган (управляющая организация) обязаны обеспечить контроль за ходом и каче­ством выполнения работ.

С целью упорядочения контроля за ходом работ и их прием­ки может быть разработана система управления качеством ра­бот, предусматривающая четкую регламентацию производ­ственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных (субподряд­ных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта зда­ния. Показатели такой системы должны фиксироваться в до­говоре подряда.

При выполнении капитального ремонта подрядным способом:

заказчикпередает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных работ, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов, обеспечивает сохранность здания на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта по акту подрядчику, обеспечивает техническими условиями на временное присоединение к инженерным коммуникациям на период производства работ, осуществляет технический надзор за работами, поставляет специальные материалы, изделия и оборудование, входящие в обязанности заказчика, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное здание приемочной комиссии;

подрядчикпринимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией или договорной ценой в установленный срок при надлежащем качестве выполненных работ, обеспечивает сохранность элементов здания во время производства работ, несет ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные в процессе производства работ и приемки, сдает заказчику отремонтированный объект, участвует в работе приемочной комиссии.

Читайте также:  Перечень работы по капитальному ремонту для многоквартирного дома

Приемка работпроизводится приемочной комиссией в соста­ве представителей собственника жилищного фонда либо упол­номоченного им органа (управляющей организации), либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной жилищной инспекции, назна­ченных приказами руководителей соответствующих организа­ций. В случае необходимости к приемке могут быть привлече­ны независимые специалисты или эксперты.

Приемка работ производится визуально, в случае необходи­мости — с применением методов инструментально-приемоч­ного контроля.

Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по акту приемки дома с приложе­нием расшифровки объемов и видов работ.

Отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация сты­ков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносят на более благоприятный для качественно­го выполнения этих работ период. Приемка всех перенесенных работ осуществляется в установленном выше порядке.

Заказчиквправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные статьей 724 Гражданского ко­декса Российской Федерации.

Если на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, мо­гут быть предъявлены заказчиком в пределах двух лет со дня пе­редачи результатов работы.

Если предусмотренный договором срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчи­ком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента принятия результатов работы, подрядчик несет ответ­ственность в том случае, если заказчик докажет, что недостат­ки возникли до передачи результата работы заказчику.

Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по до­говору подряда, составляет один год.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится за­казчиком в размере, предусмотренном в договоре подряда, в сроки и порядке, которые установлены законом или договором подряда.

Важнейшим и действенным механизмом контроля работ по ремонту жилищного фонда является система органов Государ­ственной жилищной инспекции. Органы Государственной жи­лищной инспекции осуществляют контроль объемов и качества ремонта жилищного фонда в составе комплекса вопросов по обеспечению нормативного уровня жилищно-коммунальных услуг.

Источник

РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛОГО ФОНДА

Нарастание физического и морального износа определяет необ­ходимость проведения работ по модернизации и реконструкции жилых зданий.

Модернизация зданий представляет собой комплекс работ, обес­печивающих улучшение функционально-потребительских качеств жилых строений путем повышения комфортности квартир и внеквартирных помещений, усовершенствования планировки, ис­пользования современных видов материалов и конструкций, про­ведения мероприятий, сокращающих теплопотери в ограждаю­щих конструкциях, установления современных инженерных се­тей, оснащения автоматикой и приборами регулирования.

по модернизации жилых зданий, в отличие от капитального ремонта, направлены в первую очередь на снижение морального износа. Направления и технические решения модернизации зданий зависят от их планировочных решений и конструктивных особен­ностей, заложенных при постройке, и подчинены выбранной стра­тегии ремонта и реконструкции.

Реконструкция жилых зданий — это комплекс организацион­ных и технологических мероприятий, направленных на устране­ние морального и физического износа зданий в целом или отдель­ных их элементов и систем. В процессе реконструкции произво­дят перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства, устанавливают дополнительное оборудование. Изменение объемно-планировочных характеристик жилого здания при реконструкции может сопровождаться изменением его объема и назначения. В настоящее время реконструкция жилых зданий является одним из главных на­правлений сохранения старого жилого фонда, улучшения каче­ства жилья, его комфортности и надежности.

Путь реконструкции жилья вполне обоснован с экономической, социальной и политической точек зрения:

1) с экономической точки зрения, реконструкция жилья дает возможность не только сохранения, но и некоторого увеличения жилого фонда страны без особо крупных капитальных вложений, которые в силу финансового положения страны просто невозможны;

2) с социальной точки зрения, реконструкция жилья ведет к смягчению напряженности в жилищном вопросе, восстановлению коммунальных удобств, которые по тем или иным обстоятельствам были утрачены;

3) с политической точки зрения, осуществление реконструкции жилого фонда всегда обеспечит успех и авторитет руководителя государства, региона, города, предприятия.

Однако путь реконструкции не всегда приемлем. Выбор способа преобразования каждого типа объектов должен основываться на предварительной оценке стоимости работ. Как правило, реконструктивные работы считаются рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70% стоимости нового здания.

На эффективность реконструкции оказывают влияние и вре­менные границы ее проведения: так, реконструкцию полносборочных зданий целесообразно проводить в период 30-60 лет с нача­ла эксплуатации. За пределами указанного срока эффективность ее существенно снижается, поскольку потребуется больший объем ресурсов для преодоления физического и морального износов.

Степень износа также диктует условия выбора между новым строительством и реконструкцией здания. Возможность обновле­ния экономически оправдана в том случае, если физический из­нос конструктивных элементов не превышает 70%. В остальных случаях затраты на реконструкцию объектов признаются эконо­мически нецелесообразными, и принимается решение о сносе существующей застройки с последующим возведением нового жи­лого объекта, полностью отвечающего современным эксплуатаци­онным требованиям.

Читайте также:  Капитальный ремонт двигателя лансер 9 когда делать

Говоря о методах реконструкции типового жилищного фонда, следует отметить ряд наиболее оптимальных решений и спосо­бов его преобразования, разработанных РААСН:

1) перепланировка квартир, включая их объединение в одну большей сложности в прежних габаритах здания;

2) увеличение квартир благодаря пристройке эркеров, лоджий и прочих конструктивных элементов;

3) пристройка к торцам зданий одноэтажных объемов для размещения небольших учреждений и предприятий обслуживания;

4) пристройка к зданиям с одной или двух длинных сторон дополнительных пролетов с полной перепланировкой квартир и превращением здания в ширококорпусные дома;

5) надстройка дополнительных этажей и мансард с организацией новых квартир.

реконструкция жилья должна стать стратегическим направлением в области сохране­ния и приумножения жилищного фонда страны на ближайшие годы. Если рассматривать реконструкцию в широком аспекте, а не как отдельные эпизодические акты, то необходимо обеспечить реанимацию всего строительного и эксплуатационного комплекса, начиная от проектных организаций и заканчивая предприятиями и организациями, осуществляющими работы по эксплуатации ре­конструируемого жилья. Кроме этого, большого внимания заслу­живает проблема формирования источников финансирования ре­монта, модернизации и реконструкции жилищного фонда.

Санитарное содержание домовладений и придомовой террито­рии включает следующие виды работ: уборка мест общего пользо­вания, уборка придомовой территории, сбор и вывоз мусора и твер­дых бытовых отходов, уход за зелеными насаждениями, детски­ми и спортивными площадками и т.д. Кроме того, по договору с санэпидемстанцией может проводиться дезинфекция мест обще­го пользования зданий и придомовой территории.

Неудовлетворительное санитарное состояние жилых объектов, несоблюдение установленного порядка проведения осмотров и мелких ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, кото­рые могут быть классифицированы по трем группам:

— ухудшаются условия проживания населения;

— ухудшается внешний облик здания;

— снижается безопасность эксплуатации здания и систем ин­женерного оборудования и ускоряется нарастание физичес­кого износа конструктивных элементов.

Дефекты первой и второй групп снижают потребительские ка­чества жилья, а дефекты третьей группы — технико-эксплуата­ционные характеристики жилых зданий.

Своевременное выявление и устранение дефектов позволяют предотвратить чрезмерные расходы и значительно сократить вре­мя на проведение текущего и капитального ремонта, модерниза­ции и реконструкции жилищного фонда.

Государственный контроль за соблюдением всеми участниками жилищных отношений правил и норм технической экс­плуатации жилищного фонда осуществляется Государственной жилищной инспекцией Российской Федерации.

Граждане, юридические лица обязаны:

1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда;

3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам;

5) использовать в п. 2 земельные участки без ущерба для других лиц.

Государственная жилищная инспекция Самарской области является структурным подразделением администрации Самарской области на правах главного управления.

Главной задачей жилищной инспекции является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности, а также содействие в проведении реформирования жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в целях обеспечения обоснованного и сбалансированного поэтапного перехода к обеспечению населения необходимым качеством и количеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, повышения заинтересованности в экономии ресурсов при оказании и получении жилищно-коммунальных услуг.

Жилищная инспекция осуществляет контрольные функции в формах и способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации, с учетом закрепленного в Конституции Российской Федерации права местного самоуправления обеспечивать самостоятельное решение населением вопросов местного значения, а также вопросов владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Основными принципами деятельности жилищной инспекции являются:

§ законность действий при проведении инспекционных обследований;

§ подконтрольность и подотчетность губернатору области и Главной государственной жилищной инспекции и координация деятельности со стороны заместителя губернатора области, курирующего жилищно-коммунальное хозяйство;

§ взаимодействие с органами государственного управления и контролирующими территориальными органами Российской Федерации и Самарской области, органами местного самоуправления, их службами, выполняющими функции заказчика и подрядчика на жилищно-коммунальное обслуживание потребителей, собственниками жилищного фонда и объектов коммунального назначения, а также с общественными объединениями и гражданами.

Финансирование деятельности жилищной инспекции осуществляется за счет средств областного бюджета и других источников финансирования в пределах действующего законодательства.

Основными задачами жилищной инспекции являются:

1. контроль за соблюдением требований жилищного законодательства всеми участниками жилищных отношений (гражданами, собственниками жилищного фонда независимо от форм собственности, управляющими организациями, подрядными организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, и администрацией Самарской области);

Читайте также:  Капитальный ремонт государственный колледж

2. защита прав потребителей на получение жилищно-коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов и нормативам потребления;

3. выявление и предупреждение нарушений при использовании и содержании жилищного фонда, которые влияют на безопасность проживания и создают угрозу здоровью или жизни граждан, принятие необходимых мер по выявленным нарушениям.

В соответствии с основными задачами жилищная инспекция осуществляет контроль за:

§ использованием и сохранностью жилищного фонда и придомовых территорий;

§ техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

§ реализацией в рамках договорных отношений между подрядчиками и заказчиками прав и обязанностей сторон и их направленности на защиту интересов потребителей;

§ использованием бюджетных ассигнований целевого назначения в жилищно-коммунальном хозяйстве;

§ обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг и тарифов за их потребление;

§ осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

§ рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;

§ соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение, канализация и др.);

§ соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

§ техническим состоянием мест общего пользования (лестничных клеток, подъездов, подвалов, лифтов) и придомовых территорий;

§ соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;

§ проведением конкурсов на обслуживание и ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;

§ выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;

§ наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов;

§ наличием у предприятий, организаций и частных компаний (лиц) лицензий на право проведения работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда;

§ исполнением требований, содержащихся в выданных предписаниях.

Жилищная инспекция планирует, организует и осуществляет инспекционные обследования в городах и других населенных пунктах на территории Самарской области. Инспекционные обследования осуществляются жилищной инспекцией, ее филиалами или представителями в городах и населенных пунктах с привлечением общественных жилищных инспекторов.

Инспекционные обследования могут быть следующих видов:

плановые, проводимые в соответствии с утвержденным графиком (комплексные обследования жилых зданий, проводимые раз в пять лет, выборочные — раз в год);

неплановые, проводимые вновь назначенным инспектором при включении в список подконтрольных объектов новых жилых зданий, изменении собственника этих объектов, по жалобам и заявлениям граждан, организаций, поручению губернатора области или распоряжению руководства жилищной инспекции.

Жилищная инспекция обобщает, анализирует информацию по данным инспекционных обследований, ведет базу данных по состоянию всех подконтрольных объектов. Жилищная инспекция представляет Главной государственной жилищной инспекции и губернатору области статистическую отчетность по единым формам, утвержденным в установленном порядке.

Жилищная инспекция принимает участие в подготовке общероссийских и разрабатывает собственные нормативные и методические документы по контролю качества содержания жилых домов, придомовых территорий и предоставлению коммунальных услуг, а также оказывает консультационную и техническую помощь владельцам подконтрольных объектов, предприятиям, организациям или гражданам, осуществляющим эксплуатацию жилых домов и придомовых территорий.

Основанием для выполнения требований жилищной инспекции является предписание или акт государственного жилищного инспектора установленной формы.

Если выявленные нарушения влияют на безопасность проживания, представляют угрозу здоровью и жизни граждан или (и) могут причинить значительный ущерб имуществу юридических и физических лиц и требуют незамедлительных действий, выдается предписание, копия которого направляется органам местного самоуправления по принадлежности.

В предписании, помимо выявленных нарушений, указываются мероприятия по их устранению и сроки выполнения необходимых работ.

Предписание подписывается инспектором и другими участниками инспекционных обследований:

собственниками подконтрольных объектов;

представителями предприятий или гражданами, осуществляющими содержание подконтрольных объектов;

представителями сторонних организаций, участвующими в инспекционном обследовании;

общественными жилищными инспекторами.

В случае несогласия собственников подконтрольных объектов (их представителей), представителей предприятий, организаций, осуществляющих содержание подконтрольных объектов, с фактами и выводами, изложенными в предписании, они имеют право сделать соответствующую запись и представить необходимые подтверждающие документы.

Жилищную инспекцию возглавляет начальник жилищной инспекции — главный государственный жилищный инспектор Самарской области, который назначается губернатором области по согласованию с Главной государственной жилищной инспекцией.

[1] См. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы – Российская газета, 2001, 26 сентября.

[2] Постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 года №621 «О Федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»

Источник