Меню

Методика оценки экономической эффективности капитального ремонта

TrafficPoint

Транспорт: современность и история

Методика оценки экономической эффективности капитального ремонта

Эффективность КРА определяется путем сравнительной оценки различных вариантов эксплуатации АТС. При этом все конкурирующие варианты должны быть равно возможны или иметь определенные ограничения на их использование.

В качестве конкурирующих вариантов при использовании автомобилей в АТП в течение t- лет могут быть следующие:

— новые автомобили, не подвергавшиеся КР;

— старые автомобили, подвергавшиеся только ТР;

— старые автомобили после КР;

— автомобили новых марок или модернизированные.

Целесообразность КРА обосновывают сравнительной оценкой народно-хозяйственной экономической эффективности использования автомобилей, прошедших КР со всеми конкурирующими вариантами. Все затраты за срок службы автомобиля делятся на две группы. К первой группе относятся затраты, связанные с погашением первоначальной стоимости. Ко второй группе – текущие затраты, на содержание и ремонт автомобилей за t-лет эксплуатации.

1. Затраты по приобретению и эксплуатации нового автомобиля в течение t-лет подсчитывают по формуле:

Sн (t)=Kн — C л (t) + åaibiCi;

где: Кн- стоимость нового автомобиля;

Сл(t)- ликвидационная стоимость автомобиля после эксплуатации в течение t-лет;

ai — коэффициент приведения разновременных затрат к первому году или к t+1-му году эксплуатации старого автомобиля и автомобиля после кап. ремонта;

bi- коэффициент, учитывающий изменения производительности нового автомобиля в зависимости от возраста;

Сi- текущие затраты на содержание и ремонт в t –ом году новых автомобилей, скорректированных на одинаковую производительность и срок службы.

где: i – год, который приводится к z ;

z – год, к которому приводятся затраты ;

Е – коэффициент приведения, равный 0,1.

2. Суммарные затраты при эксплуатации старого автомобиля складываются только из затрат на содержание и ремонт автомобиля, так как первоначальная стоимость автомобиля была погашена в предыдущие t-лет эксплуатации:

Sc(t) = Σ αi βi сi

3. Затраты на капитальный ремонт и последующую эксплуатацию отремонтированного автомобиля можно выразить формулой:

Sp(t) = Kp+ åaibpiCpi

где: Kp – стоимость капитального ремонта автомобиля;

bpi,Cpi – то же самое, только для отремонтированных

4. Суммарные затраты по приобретению автомобиля новой модели и эксплуатации его в течение t-лет:

Sм(t) = Kм – Cл(t) + åaibмiCмi;

где: Kм – скорректированная на одинаковую производительность и одинаковый срок службы, стоимость автомобиля новой модели;

bмi – коэффициент, учитывающий изменения производительности автомобиля новой модели в зависимости от возраста:

bi = Qt / Qo = (1 – bti),

где: Qo — годовая производительность нового автомобиля в 1-й год эксплуатации;

Qt — среднегодовая производительность автомобиля в t-ом году;

b — коэффициент ежегодного снижения производительности;

Смi – текущие затраты на содержание и ремонт в t-ом году автомобилей новых моделей, скорректированных на одинаковую производительность и срок службы.

Интересные публикации:

Зимнее содержание участка автомобильной дороги
Зимнее содержание представляет собой комплекс мероприятий, которые должны обеспечивать бесперебойное и безопасное движение автомобилей с высокими скоростями и нагрузками, соответствующими требованиям, установленным в Технических правилах ремонта и содержания автомобильных дорог. Для вы .

Проект СТО с конструктивной разработкой установки для мойки автомобиля снизу
Любой автолюбитель старается следить за чистотой и внешним видом своего автомобиля. В городе Владивостоке с влажным климатом и плохими дорогами следить за автомобилем сложно. Поэтому автовладельцам приходится прибегать к помощи специализированных автомоечных станций. Много машин в горо .

Особенности посева овса трактором Т-150
Для получения дружных и полных всходов зерновых колосовых культур необходимо посеять семена в оптимальные сроки с заданной нормой высева и заделать не менее 80% семян на требуемую глубину и во влажный слой почвы при одновременном внесении удобрений. 1.1. Показатели .

Источник

Оценка эффективности капитального ремонта оборудования

Эмпирические формулы для определения продолжительности ремонтного цикла, составленные на основе обобщенного опыта эксплуатации и статистических данных, вполне приемлемы для практических оценок. Однако в каждом конкретном случае вопрос о выводе оборудования в ремонт должен решаться по результатам экспертизы его технического состояния, оценки эффективности и целесообразности ремонта.

Текущие ремонты практически не влияют на рыночную стоимость оборудования, они поддерживают заданную продолжительность ремонтного цикла. Капитальный ремонт непосредственно влияет на рыночную стоимость оборудования, поэтому необходимо оценить эффективность и целесообразность этого ремонта с позиций изменения рыночной стоимости оборудования.

Применяемая в статистике аналитическая оценка износа исходит только из фактора возраста и не учитывает реального состояния конкретного оборудования. Считается, что объект, отработавший 50…60% своего срока службы (примерное время, когда требуется капитальный ремонт), характеризуется аналитическим износом

25…35%. Приведенные цифры имеют среднестатистическое значение и не относятся к конкретному состоянию оборудования (до или после капитального ремонта), не учитывают изменения его стоимости.

Стоимостный подход позволяет ответить на вопрос: выгоден или не выгоден капитальный ремонт. Как любой бизнес-проект, капитальный ремонт характеризуется затратами и результатом. Экономический результат ремонта заключается в повышении рыночной остаточной стоимости оборудования. Динамика изменения этой стоимости от продолжительности эксплуатации показана на рис. 3.1.

Рис.3.1. Изменение остаточной стоимости оборудования при его эксплуатации

В результате капитального ремонта остаточная стоимость увеличивается, но не достигает первоначального значения Со, так как всегда имеет место неустранимый износ. Экономический результат ремонта равен разности стоимости оборудования после ремонта и стоимости этого оборудования до ремонта Спр — Сдр.

Для оценки стоимости оборудования до и после ремонта воспользуемся эмпирической формулой для расчета коэффициента физического износа (журнал «Оборудование: рынок, предложение, цены», №3, 2000 г.)

(3.26)

где В – оценка технического состояния оборудования по 50-балльной шкале; Т – хронологический возраст оборудования в годах.

Остаточная стоимость оборудования до капитального ремонта составляет

(3.27)

где Со – первоначальная стоимость оборудования.

Остаточная стоимость оборудования после капитального ремонта

Спр может быть оценена в результате маркетинговых исследований или по выражениям (3.26) и (3.27) при достаточно высокой оценке технического состояния (В = 45…50).

Затраты на ремонт Зр включают в себя стоимость материалов и запасных частей, технологической энергии (на сварку, резку, термообработку), заработную плату ремонтного персонала с начислениями, накладные расходы. Калькуляцию затрат на ремонт можно выполнить, используя нормативы затрат, предусмотренные системой ППР.

Альтернативой ремонту является покупка нового оборудования, стоимость которого составляет Сн. Выгодность капитального ремонта выражается в положительности экономического эффекта

(3.28)

Если старое оборудование невозможно продать по остаточной стоимости, вместо стоимости до капитального ремонта следует принять утилизационную стоимость оборудования Су. Тогда условие выгодности капитального ремонта приобретает вид

(3.29)

Таким образом, оценка стоимости оборудования до и после ремонта в сопоставлении с затратами на его проведение дает возможность оценить эффективность и целесообразность ремонта.

В качестве примера оценим эффективность капитального ремонта трансформатора ТМ-1000/10 с хронологическим возрастом 10…12 лет и техническим состоянием, оцениваемым в 20, 30 и 40 баллов. Стоимость нового трансформатора составляет 200000 руб. Стоимость трансформатора такого же возраста, но в отличном состоянии (В=45…50) в соответствии с (3.28) и (3.29) составляет 160000 руб. Стоимость ремонта зависит от его сложности:

— 30000 руб. ремонт без замены обмоток;

— 90000 руб. ремонт с частичной сменой обмоток;

— 150000 руб ремонт с полной сменой обмоток.

Расчет эффективности капитального ремонта трансформатора сведен в табл. 3.2. Видно, что капитальный ремонт трансформатора при техническом состоянии, оцениваемом в 20 баллов и требующем ремонта с полной сменой обмоток, не эффективен.

Расчета эффективности капитального ремонта трансформатора Таблица 3.2

В Киз Сдр Спр Сн Зр Э
0,75 -4000
0,57
0,39

Таким образом, оценка стоимости оборудования до и после капитального ремонта в сопоставлении с затратами на его проведение делает возможным принять обоснованное управленческое решение в отношении эффективности ремонта оборудования.

Правильная постановка ремонтного дела на предприятии является крайне важной задачей обеспечения бесперебойной работы и сохранности оборудования. В процессе работы оборудования его отдельные части изнашиваются, т. е. постепенно теряют свои механические или электрические свойства, которые необходимы для нормальной работы. Например, при вращении вала электродвигателя в подшипнике стирается поверхность вала, загрязняется масло в подшипнике, в результате капли смазочных масел попадают на изоляцию обмоток в нагретом состоянии и постепенно разрушают ее. Во многих аппаратах, осуществляющих включение и отключение (рубильники, контакторы, магнитные пускатели и др.), обгорают и наплавляются токоведущие контакты, в связи с чем увеличивается их переходное сопротивление, что в свою очередь влечет к перегреву контактного соединения. Своевременное проведение профилактических осмотров и чисток позволяет обеспечить продолжительную работу электрооборудования и сетей без ремонта. Периодические профилактические испытания, а также изучение наблюдений за работой оборудования помогают установить наиболее оптимальные сроки ремонтов оборудования и таким образом продлевают сроки эксплуатации оборудования без замены его новым. Периодический ремонт, имеющий профилактическое назначение, выполняется по заранее устанавливаемым планам и графикам и называется планово-предупредительным ремонтом (ППР), который разделяется на текущий и капитальный.

Читайте также:  Капитальный ремонт оборудования это комплекс работ по

Текущий ремонт предусматривает небольшие по объему работы, выполняемые без разбора основных узлов оборудования, например: очистка от грязи и пыли, устранение мелких неисправностей (промывка подшипников и замена масла, очистка контактов магнитных пускателей от копоти и наплавления, смена щеток на коллекторе и контактных кольцах и т. п.). Текущий ремонт, как правило, выполняет персонал обслуживания, а затраты на производство текущих ремонтов относятся на себестоимость продукции, выпускаемой предприятием. Капитальный ремонт предусматривает разборку и частичную замену отдельных узлов оборудования, например замену сильно изношенных обмоток двигателя, вкладышей в подшипниках кольцевой смазки или шарикоподшипников, проточку коллектора и контактных колец, ремонт трансформаторов с выемкой его активной части и т. п. Затраты по капитальному ремонту не включаются в состав себестоимости продукции и производятся за счет специальных ассигнований на капитальный ремонт, планируемых и отпускаемых предприятию его вышестоящей организацией из общих государственных фондов капитального ремонта.

Для производства капитальных ремонтов предприятия обычно организуют ремонтные цехи с необходимым оборудованием и квалифицированными специалистами-ремонтниками. Для повышения эффективности капитальных ремонтов (улучшения его качества при одновременном снижении затрат и ускорения сроков проведения ремонтов) в нашей стране в различных отраслях народного хозяйства создается и развивается система централизованного ремонта на специальных ремонтных заводах. В системе Министерства электропромышленности СССР имеется Главное управление по ремонту электрооборудования, располагающее сетью специализированных заводов, обслуживающих капитальным ремонтом все отрасли народного хозяйства.

В зависимости от масштабов предприятия определяется размер и оснастка оборудованием его электроремонтного цеха. На крупных предприятиях электроремонтный цех располагает всем необходимым оборудованием для производства капитального ремонта: станочный парк, сварочное оборудование, маслохозяйство, мостовые и автомобильные краны, контрольно-измерительная аппаратура и испытательные станции (стенды). Если объем капитального ремонта не обеспечивает надлежащей загрузки собственного парка станков в электроремонтном цехе, отдельные виды станочных работ выполняют в основных цехах этого предприятия или по кооперации с другими предприятиями. Капитальному ремонту всех видов оборудования предшествует его дефектация — разборка, очистка, промывка, составление ведомости выявленных дефектов и составление сметы на капитальный ремонт. После капитального ремонта оборудование принимает персонал обслуживания электроустановок в таком же порядке, как и после монтажа нового оборудования. При этом Правила технической эксплуатации устанавливают пониженные нормативы на приемку и испытания после капитального ремонта по сравнению с требованиями к приемке вновь смонтированного оборудования. Требования ПТЭ при приемке в эксплуатацию наиболее распространенного вида электрооборудования — электродвигателей переменного тока приведены в § 27. Вопросы ремонта электрооборудования и способы его выполнения подробно изложены в книге В. Б. Атабекова «Ремонтэлектро- оборудования ромышленных предприятий» (М., «Высшая школа», 1974).

Дата добавления: 2016-01-03 ; просмотров: 3888 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Источник

Методика оценки экономической эффективности капитального ремонта

РАЗРАБОТАНЫ АО «Центр информации и экономических исследований в стройиндустрии — ВНИИЭСМч», при участии Управления архитектуры Госстроя России.

Авторский коллектив: к.х.н. Л.С.Баринова, к.э.н. Л.Н.Авдеева, д.э.н. В.П.Стороженко, инж. С.Г.Авдеев.

УТВЕРЖДЕНЫ И ВВЕДЕНЫ В ДЕЙСТВИЕ приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года N 8

Настоящие Рекомендации входят в пакет нормативной, методической документации и технических решений по реконструкции и ремонту жилых домов первых массовых серий, утвержденный и введенный в действие Госстроем России и содержащий следующие документы:

— Методические рекомендации по выбору рациональных архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых зданий различных конструктивных систем;

— Методические рекомендации по реконструкции и модернизации инженерного оборудования жилых домов первых массовых серий;

— Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат;

— Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности;

— Унифицированные архитектурно-строительные системы мансардных этажей для надстройки реконструируемых домов;

— Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий.

— Изменение N 3 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (в части капитального ремонта и реконструкции жилых зданий);

— Изменение N 1 СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» (в части реконструируемых и капитально ремонтируемых зданий).

1. Введение

Важнейшим направлением в решении жилищной проблемы в современных условиях, в связи с нарастанием объемов морального и физического износа устаревшего жилищного фонда Российской Федерации и огромной потребности в жилье населения страны, является реконструкция устаревшего жилого фонда.

Жилищный фонд Российской Федерации в 1997 г. составлял около 2,7 млрд. м общей площади. Его техническое состояние характеризуется увеличением доли жилья с износом более 40%, что объясняется не только снижением темпов ввода нового строительства, но и вывода из эксплуатации ветхого жилья. Значительную долю этого фонда, порядка 25 млн. м , составляют пятиэтажные дома постройки конца 50-х — начала 60-х годов. За 40 лет их эксплуатации наступил не только их моральный, но и физический износ.

Снос и реконструкция этих домов представляет серьезную проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.

Зарубежный опыт реконструкции существующего жилого фонда с применением новых технологий, позволяющих производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует о возможности получения дополнительного жилья с меньшими финансовыми затратами, чем это потребовало бы новое строительство.

Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых зданий наряду с техническим обследованием микрорайона жилого массива, его масштабов, технического состояния, объема реконструкции с целью улучшения теплотехнических характеристик жилых домов и условий проживания, снижения ресурсопотребления, а также объема реконструкции с приростом дополнительных площадей за счет надстройки новых этажей и устройства мансард, должен быть этап оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий.

2. Назначение и область применения методических рекомендаций

2.1. Методические рекомендации (далее Рекомендации) содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности реконструкции жилых зданий с целью проведения экономического анализа при определении путей решения жилищной проблемы.

2.2. Рекомендации предназначены для:

— органов управления федерального, регионального и местного уровня;

— инвесторов;

— разработчиков инвестиционных проектов;

— проектных, конструкторских и научно-исследовательских организаций, предприятий и объединений и других участников разработки и реализации инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда, а также лиц и предприятий, осуществляющих экспертизу таких проектов.

2.3. Рекомендации ориентированы на решение задач:

— оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых зданий в сравнении с новым строительством;

— оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилых зданий в процессе их разработки;

— сравнения вариантов проекта.

2.4. В основу разработки Рекомендаций положены «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» (утверждено Госстроем Российской Федерации, Министерством финансов Российской Федерации и Госкомпромом России от 31 марта 1994 г. N 7-12/47), а также основные принципы и сложившиеся в мировой практике подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, адаптированных для современных условий функционирования экономики в России. Главными из них являются:

Читайте также:  Как часто должен проводится капитальный ремонт многоквартирных домов

— определение эффекта посредством сопоставления предстоящих затрат и результатов на реализацию проекта;

— приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям соизмеримости по их экономической ценности.

Рекомендации ориентированы на использование вычислительных систем, реализующих изложенные в них методы.

3. Методологические основы оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий

3.1. Проекты реконструкции существующего жилищного фонда, как правило, затрагивают региональные и муниципальные интересы и выходят за рамки интересов участников отдельных инвестиционных проектов. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.

3.2. Оценку эффективности реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего фонда необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции в сравнении с новым строительством и экономической эффективности инвестированного капитала для конкретного строительного проекта. С этой целью следует применять последовательное использование двух методов:

— народно-хозяйственной эффективности;

— финансовой эффективности.

3.3. Система показателей народно-хозяйственной эффективности позволяет производить комплексную оценку экономической эффективности с учетом социальных последствий и затрат, связанных с социальными мероприятиями.

3.4. Система показателей строится на определении относительной технико-экономической эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего комплекса затрат, связанных с проведением реконструкции и результатов, которые достигаются в результате выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.

3.5. Альтернативным вариантом реконструкции устаревшего жилищного фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.

3.6. Оценка экономической эффективности реконструкции производится лишь для тех типов домов, которые подлежат реконструкции по техническому состоянию.

3.7. Оценка предстоящих затрат и результатов осуществляется в пределах расчетного периода (горизонта расчета).

4. Методы и последовательность оценки эффективности реконструкции жилых домов

4.1. Для общей оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых домов на федеральном уровне или уровне региона и города необходимо произвести сравнительную оценку затрат на реконструкцию и новое строительство и достигаемых в обоих случаях социальных, архитектурно-строительных, эстетических и технических результатов.

При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:

4.1.1. Выбираются объекты-эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома реконструированный и новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.

4.1.2. Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.

4.1.3. При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а также затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 м площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфрастуктурой.

4.2. Условный (оценочный) экономический эффект — определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 м общей площади квартир ( ) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции — или нового строительства жилого дома — , рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене м общей площади жилья *
________________
* При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.

А. Расчет прибыли при реконструкции.

При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:

где:

— рыночная цена 1 м общей площади квартир;

— прирост площади в результате реконструкции;

— капитальные вложения в реконструкцию.

При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей формула (2) приобретает вид:

где:

— общая площадь квартир до реконструкции дома;

— затраты на переселение жильцов старого дома.

Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой*, а также решением социальных проблем.
____________
* В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы — дополнительная оплата.

Расчет затрат на переселение производится по формуле:

где:

— капитальные вложения в новое строительство;

— капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;

— коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;

— общая площадь квартир нового дома.

При временном отселении жильцов на период проведения реконструкции в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты учитываются затраты на отселение — . Они определяются конкретным расчетом.

Б. Расчет прибыли при новом строительстве.

Для нового строительства на месте сносимых домов расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:

где:

— общая площадь квартир во вновь построенном доме;

— капитальные вложения в новое строительство;

— затраты на снос старого дома.

— капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций

С учетом формул (2) и (5) формула расчета условного (оценочного) экономического эффекта на 1 м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов приобретает вид:

В. Учет цены земли.

Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том числе в престижных районах. В рыночных условиях, при высоком спросе на землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка земли, занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по нормам СНиП. Производится сравнение увеличения затрат на жилье в зависимости от цены земли — .

В расчете на 1 м общей площади квартир при одинаковой его стоимости в новом и реконструированном доме с учетом стоимости земли формула расчета условного эффекта для варианта реконструкции без отселения жильцов будет выглядеть следующим образом:

где:

— фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий.

где:

— цена земли под застройку нового дома в новом районе;

— площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.

Для варианта реконструкции с временным отселением расчетная формула примет вид:

Положительная величина условного (оценочного) экономического эффекта >0 будет свидетельствовать об эффективности инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.

4.3. Пример расчета:

Расчет производится для условий Московской обл. применительно к г.Лыткарино, имеющего характерные условия.

Значительную часть жилищного фонда г.Лыткарино составляют четырех и пятиэтажные жилые дома, построенные из кирпича, блоков и панелей по типовым проектам первого поколения. Строительство этих домов велось с конца 50-х до конца 60-х годов и составляет 70% от общего количества домов. В них проживает около половины населения города. Жилищный фонд типовых зданий согласно правилам технической эксплуатации нуждается в восстановлении его потенциала, ликвидации последствий морального и физического износа. Запасы несущей способности этих домов позволяют увеличить их этажность на 1-2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за счет этого прирост общей площади до 35%.

Читайте также:  Когда платить за капитальный ремонт во время ремонта или после ремонта

В соответствии с изменившимися нормативными требованиями по теплозащите зданий при реконструкции фонда типовых зданий обязательным является утепление всех ограждающих конструкций (наружных стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий над холодными подпольями) и модернизация систем инженерного оборудования, что позволит улучшить температурно-влажностный режим, воздухообмен в жилищах и комфортность проживания при снижении теплопотребления. Этим будет достигаться условие сопоставимости с новыми домами, обладающими повышенными теплотехническими характеристиками.

В качестве анализируемых объектов реконструкции принимаются 3 жилых дома: один пятиэтажный и два четырехэтажных здания из силикатного кирпича с облицовкой керамическим пустотным камнем, построенные в 1958-1959 годах по типовому проекту серии 1-447.

Реконструкция домов включает в себя следующие мероприятия:

1. утепление наружных стен пенополистиролом с последующей отделкой декоративной штукатуркой «Драйвит»;

2. надстройка двух мансардных этажей;

3. замена существующих систем отопления, холодного и горячего водоснабжения и частично газового оборудования;

4. замена существующих окон балконных дверей изделиями с повышенными требованиями теплозащиты ограждающих конструкций.

На месте трех домов мог бы быть построен 10-ти подъездный 17-ти этажный дом относительно недорогой массовой типовой серии П-44 для переселения в него жильцов старых домов, очередников города, а также для коммерческой продажи квартир.

Сравнительная эффективность нового строительства и реконструкции рассчитана, исходя из следующих данных:

исходные данные для расчета сравнительной эффективности нового строительства
на месте сноса старых жилых домов.

Фактическая площадь земельного участка, занимаемого домами:

Общая площадь квартир жилых домов, подлежащих реконструкции:

Прирост общей площади квартир в результате реконструкции:

Капитальные вложения на 1 м общей площади нового жилья (по сметной стоимости с НДС):

— в реконструкцию, включающую мансардные этажи, капитальный ремонт, утепление фасадов (в среднем по трем домам)

— в реконструкцию городских коммуникаций

— в новое жилищное строительство

— в строительство городских сетей, коммуникаций и инфраструктуру

Затраты на снос, переработку и утилизацию старых домов
(без применения специальной техники)

125 $ на 1 м сносимого жилья

Процент увеличения площади жилья для переселения жильцов старых домов (исходя из нормативов)

Общая площадь квартир вновь построенного дома (П-44, 17 этажей)
на месте сноса старых домов:

В случае строительства нового многоэтажного дома на месте сноса существующих домов для переселения их жильцов потребуется 11970 м общей площади (с учетом действующих норм заселения).

Для нового строительства принят проект 17-ти этажного, 10-ти подъездного дома серии П-44 площадью квартир этажа — 2240 м и общей площадью квартир дома — 38080 м . Сметная стоимость 1 м общей площади по этому проекту составляет 360 $, стоимость реконструкции коммуникаций 90 $ в расчете на 1 м площади. Возможны два варианта нового строительства: новое строительство на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон и временное их отселение (метод волнового переселения).

Затраты на снос старых домов, исходя из стоимости сноса 1 м в размере 125 $ составят 125х7722=965250 $

Затраты на переселение жильцов в новый микрорайон определяются исходя из необходимости строительства дополнительных 11970 м жилья 360х11970=4309200 $, а также затрат на сооружение инженерных сетей, коммуникаций и социальной инфраструктуры: 180х11970=2154600 $. (50% от стоимости строительства дома).

Таким образом, общие затраты на 1 м нового дома, построенного на месте сносимых с переселением жильцов в новый микрорайон определятся в размере:

Условный (оценочный) экономический эффект на 1 м общей площади в результате реконструкции домов без переселения жильцов в сравнении со строительством нового дома на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон при принятых параметрах освоения составит:

=645,1-448,4=196,7 $

5. Расчет оценочного срока окупаемости инвестиционных затрат

Без учета фактора времени определяется оценочный или упрощенный показатель срока окупаемости инвестиционных затрат. Он рассчитывается как отношение общего размера инвестиционных затрат на реконструкцию жилого дома к величине условного экономического эффекта от реконструкции дома в сравнении с новым строительством по формуле:

где:

— упрощенный (оценочный) показатель срока окупаемости инвестиционных затрат;

— размер инвестиционных затрат на реконструкцию;

— условный экономический эффект от реконструкции дома в сравнении с новым строительством.

Пример расчета:

Удельные капитальные вложения на 1 м общей площади квартир при реконструкции — 448,4 $.

Условный эффект от реконструкции в сравнении с новым строительством на единицу общей площади — 196,7 $.

Срок окупаемости:

=448,4:196,7=2,3 года

6. Расчет стоимости жизненного цикла здания

6.1. Изложенный метод не может обеспечить высокую точность расчета экономической эффективности реконструкции для конкретного объекта. Он позволяет лишь установить общую тенденцию эффективности реконструкции. Для получения более объективной картины необходимо произвести расчет эффекта с учетом жизненного цикла здания.

Жизненный цикл жилого дома определяется не только техническим его состоянием: запасом прочности несущих конструкций, теплотехническими характеристиками и др., но и сроком его морального старения. Жилые дома массовой типовой застройки 50-60 годов, «Хрущевки», устарели по объемно-планировочным, техническим, эксплуатационным характеристикам и по архитектурному облику.

Подобного можно ожидать, по-видимому, и с реконструируемыми домами с пристройкой мансардных этажей, предназначенных в настоящий момент для наиболее быстрого и дешевого способа развития жилищного строительства. Реконструированные дома менее удобные для проживания, чем, например, комфортабельные коттеджи или квартиры в домах, построенных по новым строительным технологиям, предназначенным для 21 века, и через определенный интервал времени могут стать неконкурентоспособными в плане комфортабельности проживания. При дальнейшем развитии градостроительства, увеличении рыночной стоимости земли в местах компактного проживания и производственной деятельности населения, моральный износ реконструированных домов наступит гораздо быстрее, чем вновь построенных по новейшим, современным технологиям, и вновь может встать вопрос об их сносе и замене на более комфортабельное жилье. В связи с этим возникает необходимость расчета стоимости жилого дома за его жизненный цикл.

6.2. Жизненным циклом здания считается временной интервал от начала момента строительства до прекращения эксплуатации и его сноса.

Стоимость цикла жизни рассчитывается как сумма дисконтированных на один момент времени будущих затрат на снос и переселение жильцов, добавленных к современным затратам на реконструкцию.

Дисконтирование позволяет соизмерять разновременные показатели путем приведения их к начальному моменту времени.

Для приведения разновременных затрат используется норма дисконта — ( ), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал. При постоянной норме дисконта — ( ) коэффициент дисконтирования ( ) составляет величину равную:

где — горизонт расчета.

Норма дисконта принимается одинаковой для реконструкции и для нового строительства.

Годовые эксплуатационные затраты и затраты на капитальный ремонт в стоимости жизненного цикла здания не учитываются, так как для реконструируемого дома и вновь построенного по задачам и техническим условиям реконструкции, они должны быть одинаковыми. В связи с этим во временной отрезок, равный жизненному циклу реконструируемого жилья, для нового дома входят лишь инвестиционные издержки на его строительство, включая необходимые затраты на освобождение площадки для строительства и на переселение жильцов сносимого дома.

Расчетная формула будет иметь вид:

где:

— экономическая эффективность реконструкции с учетом стоимости цикла жизни здания в расчете на 1 м общей площади квартир;

— временной интервал, равный жизненному циклу реконструируемого дома, где =1, 2 .

— коэффициент дисконтирования.

Эта формула позволяет определить предельный момент времени — , по истечении которого реконструкция будет эффективнее нового строительства, несмотря на вновь возникшую необходимость сноса реконструированного жилья и переселение жильцов.

Программа расчета на ЭВМ и справка пользователя прилагаются. Программа предназначена для проведения расчетов относительной экономической эффективности реконструкции жилых домов массовой застройки конца 50-х — 60-х годов в сравнении с их сносом и типовым многоэтажным строительством.

В программе первоначально заложен пакет данных для одного конкретного расчета.

Ниже приводится пример расчета.

Исходная информация:

Инвестиционные затраты (в долл. США):

Источник