Меню

Кто принимает решение по проведению капитального ремонта общего имущества дома

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Читайте также:  Мероприятия по технике безопасности при капитальном ремонте

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник

Решение о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме

Работы в рамках капитального ремонта предусмотрены законом, проводятся, согласно нормам и четко проработанному плану.

Основания проведения капитального ремонта

Капитальный ремонт многоквартирного дома – совокупность работ, направленных на устранение неполадок, повреждений конструкций здания, замену и ремонт элементов, изношенных конструкций общего имущества в многоквартирном доме. Работы в рамках капитального ремонта предусмотрены законом, проводятся, согласно нормам и четко проработанному плану. Проведение капитального ремонта общего имущества требует разработки программы работ, получения финансирования, составления протокола, который свидетельствует о необходимости ремонтных работ.

Главное основание для осуществления ремонтных работ — решение о проведении капитального ремонта собранием жильцов, владельцев квартир в многоквартирном доме. Исключение составляют случаи, когда решение собранием жильцов не принято – в такой ситуации решение о необходимости проведения ремонта может принять уполномоченный орган местного самоуправления.

Решение о необходимости ремонта в здании, согласно положениям Жилищного кодекса, может быть принято в любое время.

Инициатором может выступить лицо, которое осуществляет управление домом или отвечает за предоставление определенных услуг по содержанию дома. Перечень работ, сроки, стоимость услуг и прочие финансовые и организаторские моменты осуждаются с собственниками квартир в доме не позднее, чем за полгода до наступления проведения работ. Проведение капитального ремонта общего имущества осуществляется, в зависимости от принятого жильцами решения. Следствием данного решения является формирование специального счета, который будет формировать средства для проведения ремонтных работ.

Организация капитального ремонта

Решение об осуществлении капитальных ремонтных работ в здании принимается собранием жильцов многоквартирного дома – это главный орган управления домом. Решение о необходимости проведения ремонтных работ может быть также принято уполномоченным органом местного самоуправления. Решение принимается путем составления протокола.

Не менее чем за полгода до момента, когда будет проведен ремонт, необходимо решить проблемы, относительно открытия счета, способа формирования фонда на проведение ремонтных работ, определение объема работ и компании, которая должна будет выполнить ремонтно-строительные услуги. Комплекс работ может быть направлен на устранение неполадок с фасадом, крышей, фундаментом, подвальными помещениями, инженерными коммуникациями.

Этапы проведения капитального ремонта в здании:

  • требуется уточнить период, когда должны быть осуществлены ремонтные работы. Данные о периоде можно получить из программы капитального ремонта, которая находится в общем доступе. Программа разрабатывается на длительный срок, но предусматривает краткосрочный план – на период 1- 3 лет.
  • Принятие решения собранием жильцов.
  • Выбор организации, которая будет выполнять работы. С данной организацией необходимо заключить договор. В документ вносится информация про все услуги и их стоимость.
  • Акт приемки работ, контрольные операции.
  • Оплата работ.
  • Уведомление уполномоченных органов о проведенных работах.
Читайте также:  Фонд капитального ремонта пермского края контакты

Роль общего собрания

Общее собрание жильцов многоквартирного дома, согласно нормам Жилищного кодекса, – главный орган, принимающий решения относительно работ, которые необходимо проводить в сфере обслуживания дома. Проведение капитального ремонта общего имущества также осуществляется по инициации и решению общего собрания.

Данный орган управления выносит на повестку дня вопросы, которые касаются благоустройства здания, проводит голосование, обсуждение, решение спорных вопросов.

Вопросы, которые входят в компетенцию собрания жильцов дома:

  • решения, относительно необходимости проведения капитальных ремонтных работ и порядок данных работ;
  • принятие решений о необходимости реконструкции;
  • выбор способа формирования фонда финансовых средств, которые будут потрачены на проведение капитального ремонта;
  • принятие решения о необходимости взятия кредита, займа на проведение ремонта;
  • принятие решений относительно эксплуатации придомовой территории, использования общего имущества;
  • выбор варианта и порядка управления многоквартирным домом;
  • принятие решений о необходимости проведения текущих ремонтных работ;
  • другие полномочия, которые не противоречат нормам законодательства.

Специальный счет

Проведение капитального ремонта общего имущества требует открытия специального счета, на который вносятся средства для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме.

Специальный счет – это счет, предназначенный для оформления средств фонда капитального ремонта.

Все накопленные здесь деньги будут направлены на реализацию необходимых капитальных работ – замену, ремонт, реконструкцию систем и различных элементов общего имущества в многоквартирном доме.

Счет открывается в специализированной кредитной организации. Целевое назначение счета – формирование из взносов суммы, которая будет направлена на проведение капитальных ремонтных работ в многоквартирном здании. Согласно нормам закона, указанное целевое назначение предусматривает использование данных финансовых средств исключительно на проведение капитального ремонта, что фиксируется в статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из средств, которые формирую специальный счет на проведение капитального ремонта, могут быть оплачены такие работы, услуги:

  • материалы, используемые при проведении ремонтных работ в здании;
  • услуги специализированной компании, которая занимается ремонтами;
  • разработка проектной документации для проведения капитального ремонта;
  • погашение займов, которые были необходимы для проведения капитального ремонта;
  • услуги строительного контроля;
  • в случае работ с аварийными домами, средства используются для реконструкции или сноса данного сооружения.

Виды работ, которые финансируются специальным счетом:

  • работы с крышей здания;
  • ремонт инженерных коммуникаций;
  • ремонт лифтового оборудования;
  • фасадные работы;
  • ремонтные работы с фундаментом жилого многоквартирного дома;
  • проведение ремонта подвального помещения дома.

Владелец специального счета

Специальный счет для проведения ремонтных работ может быть только один – на него вносятся средства жильцов для дальнейшего использования финансов по назначению. Владельцем данного счета может быть:

  • жилищный кооператив – специальная организация, которая осуществляет управление многоквартирным домом.
  • Товарищество собственников жилья – управляющая организация, которая формируется собственниками квартир в конкретном многоквартирном доме. Проведение капитального ремонта общего имущества такой структурой также требует открытия специального счета с точным целевым назначением. Общество может быть сформировано собственниками квартир в разных домах, но данные дома должны быть расположены на смежных участках, иметь общие сети инженерных коммуникаций, некоторые элементы инфраструктуры.
  • Региональный оператор – собственник счета, который выбирается собственниками квартир в многоквартирном доме, если они приняли решение о проведении капитального ремонта.
  • С 2015 года собственником счета может быть также управляющая организация.

Все права на средства на счете принадлежат по закону собственникам квартир в многоквартирном доме, которые внесли данные средства на счет.

Владелец счета обязан: открыть счет, по запросу владельцев квартир предоставить им информацию о сумме, которая находится на счете, предоставить уполномоченным органам информацию о том, как будет сформирован счет на проведение капитального ремонта.

Акт приемки и оплата ремонта

Акт приемки – документ, который обязательно заключается при завершении капитального ремонта после периода ремонтных работ. Данный документ – одна из форм контроля качества работ, проведенных организацией, которая была выбрана для осуществления ремонта.

В тексте документа указывают:

  • организацию, которая принимает работы в здании;
  • дату и адрес объекта, где проводились работы;
  • исполнителей работ;
  • услуги и работы, проведенные в многоквартирном доме, а также порядок работ;
  • технические особенности здания, в котором проводились работы;
  • заключение о проведенных работах.

К акту приемки необходимо приложить документацию, которая подтверждает факт проведенных работ в здании. Документ подписывается, исходя из договора, который был подписан с организацией, выполняющей услуги по капитальному ремонту. Акт не предоставляется, если осуществляется выплата аванса за выполнение услуг в размере не более 30% от договорной стоимости работ.

Читайте также:  Всн по капитальному ремонту жилых зданий

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

условия проведения капремонта

В МКД за кап ремонт не платит 25 процентов жильцов. Будет проведен кап ремонт или потребуют погашение долгов.

замена водяных труб в многоквартирном доме

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, при осуществлении управления в многоквартирном доме управляющей компанией для замены труб нужно ли решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома или это решение принимается самой управляющей компанией.

Если эти работы входят в кап. ремонт, то решение о проведении таких работ должно приниматься основании решения общего собрания собственников дома (статья 44.2 ЖК РФ). В протоколе общего собрания также устанавливается размер платы за кап. ремонт (ст. 158.2 ЖК РФ).

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Программа капремонта дома

Существует ли типовая форма программы капремонта МКД. Наше ТСЖ сейчас пытается этим заняться

Порядок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определен в статье 166 ЖК РФ:

  1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

  1. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
  2. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
  3. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
  4. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Источник