Меню

Когда арендодатель обязан проводить капитальный ремонт

Когда арендодатель обязан проводить капитальный ремонт

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?

На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).

Читайте также:  Руководство капитальный ремонт масляного выключателя у 220

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Срок проведения капитального ремонта

В договоре рекомендуется предусмотреть срок проведения капитального ремонта. Последствия согласования данного условия зависят от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта в момент заключения договора.

Арендованное имущество имеет недостатки, которые оговорены в договоре

Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать срок проведения капитального ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.

Срок проведения капитального ремонта арендованного имущества должен быть определен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, на событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени.

Примеры формулировок условия:

«Арендатор обязан выполнить за счет арендодателя капитальный ремонт переданного в аренду имущества 2 февраля 2011 года».

«Арендодатель обязан выполнить за счет арендатора капитальный ремонт переданного в аренду имущества в течение года с момента заключения договора».

«Арендатор обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в срок с 10 декабря 2010 года по 31 декабря 2010 года».

Если срок проведения капитального ремонта арендованного имущества не согласован

В этом случае сторона, на которой в силу договора или закона лежит обязанность по капитальному ремонту арендованного имущества, обязана произвести его в разумный срок (п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 314 ГК РФ). При этом заранее предвидеть, какой срок будет признан судом разумным, она не может, поэтому несет риск привлечения ее к ответственности за несвоевременное осуществление ремонта (ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Арендованное имущество не имеет недостатков на момент заключения договора

Если на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует капитального ремонта, но стороны хотят провести его в будущем (например, капитальный ремонт, который будет осуществляться с определенной периодичностью), в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.

Срок проведения такого ремонта должен быть определен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, на событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени.

Примеры формулировок условия:

«Арендодатель обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества 31 декабря 2010 года».

«Арендатор обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в течение трех месяцев с момента заключения договора».

«Арендодатель обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в срок с 15 января 2011 года по 31 января 2010 года».

Периодичность проведения предусматривается, как правило, для планового капитального ремонта и согласовывается путем указания на повторяемость его проведения (через определенные промежутки времени).

Пример формулировки условия:

«Арендодатель обязан за свой счет производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества, не реже одного раза в год».

Если срок или периодичность проведения капитального ремонта не согласованы

В этом случае суд может признать, что капитальный ремонт должен производиться только в случае неотложной необходимости (п. 1 ст. 616 ГК РФ), т.е. когда имущество окажется в неисправном состоянии. Если имущество исправно и пригодно для использования по назначению, то ни одна из сторон не вправе требовать осуществления другой стороной капитального ремонта, а в случае его непроведения — расторжения договора согласно абз. 5 ст. 619 ГК РФ.

Если капитальный ремонт обязан производить арендодатель за свой счет, но арендатор самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендатор не вправе будет требовать от арендодателя возмещения стоимости капитального ремонта или ее зачета в счет арендной платы согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ.

Читайте также:  Как оформить капитальный ремонт частного дома

В случае когда капитальный ремонт арендованного имущества обязан осуществлять арендатор за свой счет, но арендодатель самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендодатель не вправе будет потребовать от арендатора возмещения стоимости капитального ремонта на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ.

Источник

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;потребовать соответственного уменьшения арендной платы;потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к статье 616 ГК РФ

1. Законодатель, устанавливая в комментируемой статье правила о распределении обязанностей по содержанию арендованного имущества, исходит из предположения о том, что поддержание его в исправном состоянии отвечает интересам обеих сторон. Каждая из сторон должна принимать все зависящие от нее меры в целях сохранности, предотвращения разрушения арендованного имущества, прежде всего путем своевременного капитального и текущего ремонтов.

2. Под капитальным ремонтом понимается обновление (замена) и (или) восстановление основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом и разрушением. Перечни их по отдельным видам объектов (строений, зданий, сооружений и др.) устанавливаются правилами, техническими условиями, другими нормативными актами компетентных органов. При отсутствии таких перечней элементы капитального ремонта определяются в каждом случае соглашением сторон, а при отсутствии соглашения — судом.

Согласно п. 1 комментируемой статьи предполагается, что выполнить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) должен арендодатель — как лицо, обязанное содержать имущество в состоянии, обеспечивающем возможность для нанимателя нормального пользования имуществом в течение срока аренды. Предполагается также, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя.

Правило это — диспозитивное. Обязанности по капитальному ремонту, как и обязанности по несению расходов на него, могут быть иным образом определены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК). В коммерческой практике нередко долгосрочные договоры аренды зданий, нежилых помещений заключаются с условием осуществления арендатором их капитального ремонта.

При распределении в договоре обязанностей по капитальному ремонту подлежит разрешению и вопрос о расходах по нему. Так, в случае капитального ремонта арендатором расходы по нему могут быть отнесены на счет как арендатора, так и арендодателя или распределены между ними. В коммерческой практике, если арендная плата невысокая, а аренда долгосрочная, то независимо от того, на какой из сторон лежит обязанность по капитальному ремонту, в договоре обычно устанавливается правило о распределении расходов по нему между сторонами.

3. Обязанность арендодателя по капитальному ремонту определена в ГК общим образом — «производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества», т.е. выполнять любой требуемый техническими условиями эксплуатации капитальный ремонт. Но неисполнение этой обязанности арендодателем дает арендатору право произвести своими средствами за счет арендодателя не всякий капитальный ремонт, а лишь «капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью» (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи).

Обязанность арендатора по капитальному ремонту (когда она возложена на него правовым актом или договором) может быть ограничена пределами, прямо указанными в соответствующем правовом акте либо договоре. Это может быть обязанность, определенная общим образом как «производство капитального ремонта» (см. ст. 644, 661 ГК), и обязанность, ограниченная перечнем конкретных видов работ. В последнем случае работы по капитальному ремонту вне перечня остаются на обязанности арендодателя.

4. На случай нарушения арендодателем обязанности по капитальному ремонту в ч. 3 п. 1 комментируемой статьи предусмотрены способы защиты арендатором его прав. Выбор способа защиты предоставляется арендатору.

Так, арендатор вправе произвести вместо арендодателя капитальный ремонт, но не всякий, требуемый техническими условиями эксплуатации, а лишь предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью. Расходы по подобному капитальному ремонту возмещаются арендатору путем взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы с соблюдением правил ст. 410 — 412 ГК. Стоимость капитального ремонта вне перечня работ, определенных договором, либо не вызванного неотложной необходимостью, взыскивается по правилам о возмещении стоимости улучшений имущества (см. ст. 623 ГК).

(О праве арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы см. комментарий к п. 4 ст. 614 ГК.)

(О праве арендатора на расторжение договора и возмещение убытков см. комментарий к ст. 620 ГК.)

Право арендатора на возмещение убытков, предусматриваемых настоящей статьей, не исключает права на взыскание неустойки, если она предусмотрена договором на случай неисполнения обязанности по капитальному ремонту арендодателем.

Читайте также:  Проведение экспертизы сметной стоимости капитального ремонта

Если же производство капитального ремонта правовым актом или договором возложено на арендатора, то при нарушении им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (см. комментарий к ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

5. Согласно п. 2 комментируемой статьи арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т.е. не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта. Арендатор в этом отношении должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Названные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом (см. комментарий к ст. 622 ГК).

Текущий ремонт — такой ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос разрешается по усмотрению суда.

Расходы арендатора на содержание арендуемого имущества, их характер и объем зависят от вида имущества. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, его охране, затраты по эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.

6. Норма п. 2 комментируемой статьи о текущем ремонте и несении расходов на содержание имущества именно арендатором сформулирована как диспозитивная. Законом или договором эти обязанности (полностью или в части) могут быть возложены на арендодателя. Так, от текущего, как и капитального, ремонта полностью освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК). Аналогичное положение стороны вправе включить в любой договор аренды. Подобный подход был бы оправдан в ситуации, когда у арендатора нет необходимых производственных возможностей для текущего ремонта, а арендодатель таковыми располагает.

Изменения могут касаться и обязанности несения расходов по текущему ремонту. В случае, когда текущий ремонт — обязанность арендодателя, расходы по нему могут быть отнесены на счет как арендатора, так и арендодателя или распределены между ними. Соответствующей корректировке подлежит и размер арендной платы.

В соответствии с условиями договора могут быть распределены и расходы по содержанию арендованного имущества. К примеру, расходы по содержанию арендуемых технических устройств: сложного дорогостоящего оборудования, дорожно-строительной техники, транспортных средств, зачастую бывают столь значительными по размеру, что порой превышают арендную плату. Было бы несправедливо (учитывая временный характер аренды) возлагать их только на арендатора. В коммерческой практике подобные расходы (аттестация специалистов, обслуживающих оборудование, технику, транспортные средства; оплата услуг специализированных организаций по техническому контролю, по диагностированию исправности технических устройств по требованию уполномоченных органов технического надзора и проч.), как правило, распределяются между арендатором и арендодателем.

7. Неисполнение арендатором обязанностей по содержанию арендованного имущества, ведущее к существенному ухудшению его состояния, влечет последствия, предусмотренные ст. 619 ГК.

Другой комментарий к статье 616 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит обязанности сторон по содержанию имущества, сданного в аренду. Обязанность арендатора производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества проистекает из того, что договор аренды обычно заключают в целях осуществления коммерческой деятельности. Лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, производят амортизационные отчисления, которые идут на восстановление имущества. Впрочем, договором, законом или иными правовыми актами может быть установлено иное правило. Однако имеются императивные нормы, согласно которым капитальный ремонт имущества производит арендатор. Так, статья 644 ГК РФ обязывает арендатора в случае заключения договора аренды транспортного средства без экипажа поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, который предусмотрен договором аренды или в разумный срок.

Нарушение арендатором своей обязанности проводить капитальный ремонт может привести к существенному ухудшению арендованного имущества. Поэтому арендодатель при таких обстоятельствах вправе на свой выбор совершить одно из действий:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает обязанность проводить также и текущий ремонт арендованного имущества, нести расходы на его содержание, поддерживать его в исправном состоянии. Иное может быть установлено законом или договором. Таким образом, перечисленные обязанности не являются жестко установленными. К примеру, согласно статье 631 ГК капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Источник