Все о капремонте и ТСЖ: регистрация спецсчета в банке и сбор взносов в фонд на ремонт многоквартирного дома
Организация капитального ремонта дома и сбор средств на такой ремонт является одной из задач, стоящих перед жилищным товариществом владельцев квартир.
Хранение таких средств на специальном банковском счёте поможет надёжно защитить их от несанкционированных растрат, а также позволит жителям-членам ТСЖ аккумулировать средства и контролировать их расходование.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Может ли ТСЖ делать капремонт и собирать на него деньги?
Сбор денежных средств на капитальный ремонт и организация его выполнения является правом жилищного товарищества (какие права и обязанности у ТСЖ?) . Форма таких сборов определяется на общем сборе владельцев помещений.
Общее собрание может постановить создать фонд капитального ремонта, если большинство собравшихся владельцев жилья проголосуют за его создание, в соответствии с ч. 5 п. 2 статьи 145 ЖК РФ.
Собранные средства могут храниться:
- на специальном банковском депозите;
- у региональной управляющей организации.
Жильцы самостоятельно выбирают место хранения на общем собрании (п. 3 статьи 170 ЖК РФ).
Что такое специальный счёт по капитальному ремонту?
Это особый банковский депозит, предназначенный для хранения и управления денежными средствами, целевым назначением которых является осуществление капитального ремонта домов.
По данному счёту возможно осуществление следующих операций:
- поступление денег за счёт взносов жильцов, пеней за просрочку таких взносов и субсидий из бюджета (об оплате в ТСХ, платежах за обязательные или нет услуги, в том числе взносах на капитальный и текущий ремонт, можно прочесть в другой статье).
- Оплата капитального ремонта согласно смете по платёжным документам, представленным в банк ответственным лицом.
- Погашение кредитов, целевым назначением которых являлся капремонт.
- Перечисление размещённых средств на другой спецсчет, по решению собрания членов товарищества.
Величина депозита может увеличиваться при начислении банком процентов за размещение средств.
Собственником счёта могут быть следующие структуры:
- Жилищное товарищество.
- Управляющая организация.
- Жилищный кооператив.
Когда собственником счёта является жилтоварищество, то управление размещёнными средствам осуществляется правлением (п. 4 статьи 151 ЖК РФ).
Как его открыть?
Для открытия спецсчёта необходимо проведение общего сбора собственников-членов жилтоварищества, на котором должны быть приняты решения по следующим вопросам:
- создание фонда капитального ремонта.
- Хранение фонда капремонта на спецсчете.
- Определение размера ежемесячных платежей в данный фонд.
- Выбор ответственного лица, управляющего счётом.
Если фонд капремонта уже создан и находится в ведении регионального оператора, то необходимо принять решение о передачи средств фонда на созданный банковский депозит.
Протокол собрания с решением необходимо переслать в бухгалтерию регионального оператора, и деньги будут перечислены в течение года, согласно п. 5 статьи 173 ЖК РФ, если меньший срок не установлен законодательством субъекта федерации.
Проведение общедомового собрания
Для проведения общего сбора нужно за 10 дней разослать всем жильцам-членам жилтоварищества уведомления о дате сбора и вопросах повестки (открытие спецсчета).
Для легитимности решений в назначенный день должны прийти владельцы не менее половины суммарной площади квартир, находящихся в ведении ТСЖ.
При наличии кворума председатель зачитывает вопросы повестки дня, а выбранная счётная комиссия считает голоса собравшихся лиц.
В крупных жилищных товариществах бывает трудно собрать кворум из-за отсутствия подходящего помещения и возможности владельцев квартир собраться одновременно, и для таких случаев предусмотрено заочное голосование.
При заочном голосовании назначенные правлением ответственные лица в количестве не менее двух совершают обход квартир с бюллетенями для заочного голосования, в которых жильцы должны поставить свою подпись в графе «за», «против» или «воздержался» напротив каждого вопроса повестки дня.
Подробнее о том, кто, когда и с какой целью проводит общее собрание ТСЖ, а также о формах обсуждения вопросов рассказано в другой публикации.
Принятие решения
Для принятия решений:
- об открытии специального депозита;
- перечислении финансов фонда капремонта на данный депозит региональным оператором;
- выборе ответственного лица.
необходимо наличие голосов владельцев половины всех площадей, относящихся к данному ТСЖ. То есть, если на собрание явились обладатели половины всех голосов, то для легитимности решений по вышеуказанным пунктам они должны быть приняты единогласно.
Количество голосов, пропорциональное квадратным метрам, находящимся во владении члена жилтоварищества, подсчитывается и заносится в протокол.
Выбор ответственного за счёт
Когда владельцем спецсчёта является товарищество многоквартирного дома или привлечённая им управляющая организация, то ответственными за счёт могут быть следующие лица:
- выбранный член правления, обладающей нужной компетенцией (о том, что такое ТСЖ на самоуправлении, как быть, если в нем нет правления, а также все о порядке избрания, перевыборах и сроках полномочий правления читайте тут).
- Привлечённый бухгалтерский работник (для чего нужен бухгалтерский учёт в ТСЖ, каковы особенности ведения, обязательно ли нанимать специалиста-бухгалтера, узнайте здесь, а о том, какой персонал обязателен в штате ТСЖ, а каких сотрудников можно набирать по желанию, рассказано в этой статье).
- Работник управляющей организации.
Ответственное лицо может быть выбрано и из рядовых членов жилтоварищества, пользующегося доверием большинства жителей дома, за которым не было замечено недобросовестного поведения. В полномочия ответственного лица будут входить:
- открытие счёта в банке.
- Перечисление взносов участников товарищества.
- Перечисление платежей в пользу подрядных организаций, осуществивших капремонт.
- Предоставление в банк документов для погашения целевых кредитов на капремонт средствами специального депозита.
Данные операции ответственное лицо выполняет только при наличии соответствующего решения общего собрания, представляя в банк копии протоколов.
Подготовка документов и обращение в банк
При обращении в ряд банков может потребоваться заполнение протокола по форме банка с внесением данных из копии.
После открытия депозита председатель жилтоварищества должен в течение пяти суток представить в жилищную инспекцию следующие документы:
- уведомление об открытии спецдепозита.
- Копии протокола общего сбора.
- Справку из банка об открытии депозита.
- Список лиц, принявших участие в голосовании.
Жилищная инспекция регистрирует данную операцию и осуществляет функции контроля за расходованием целевых финансов наравне с ревизором ТСЖ (о том, кто может быть членом ревизионной комиссии при ТСЖ, в чем заключается работа надзорного органа, рассказано здесь).
Как оплатить капремонт со спецсчёта?
Если на депозите имеются средства, накопленные путём перечисления взносов от жильцов, то собрание собственников-членов ТСЖ может решить провести капитальные ремонтные работы в доме.
Для оплаты таких работ подрядчику ответственный член товарищества должен представить в кредитную организацию следующие документы, согласно пункту 4 статьи 177 ЖК РФ:
- копию запротоколированного решения о проведении ремонтных работ;
- договор о проведении работ с подрядной организацией;
- акт приема-передачи сделанных работ.
Если финансовыми ресурсами, размещёнными на спецсчёте, планируется оплатить кредит, взятый ранее на выполнение ремонтных работ, то дополнительно следует предоставить в банк кредитный договор.
Любой из жителей, членов ТСЖ, вправе обратиться в кредитную организацию по месту хранения спецдепозита с паспортом для получения информации об остатке денег на спецсчёте и получения выписки об использовании данных финансовых ресурсов за любой период времени (пункт 7 ст. 177 ЖК РФ).
Больше нюансов о том, как провести капитальный или текущий ремонт в доме, как принимается решение и кто его выполняет, описано в этой статье.
Итак, использование специального банковского депозита является надёжным способом накопить деньги на капитальный ремонт и проконтролировать их расходование. Ответственный подход жильцов при голосовании и выбор грамотного специалиста в качестве ответственного за спецсчёт лица поможет потратить деньги собственников жилья по назначению.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Источник
Капремонт в ТСЖ
На сегодняшний день, множество многоквартирных жилых домов в нашей стране обслуживаются организованными товариществами собственников жилья.
Они создаются для управления домом, содержанием его в надлежащем состоянии, в том числе состоянием общего имущества (инженерных коммуникаций, оборудования, лестничных площадок, подъездов, чердаков, придомовой территории и т.д.). Кроме того, ТСЖ принимает решение о необходимости проведения капитального ремонта.
Рассмотрим в данной статье, как осуществляется сбор денежных средств на его выполнение в соответствии с нормами действующего законодательства.
Цель ведения деятельности
В соответствии с Жилищным кодексом РФ товарищество собственников жилья – это юридическое лицо (некоммерческое), которое организуется на добровольных началах собственниками помещений многоквартирного дома с целью обеспечения пользования и владения общим имуществом, которое осуществляет свою деятельность на взносы его членов.
Основной целью ТСЖ является совокупное управление владельцами жилых помещений общедомовым имуществом, поддержание его надлежащего состояния, при учете технических и санитарных норм и правил.
Деятельность товарищества регулируется как жилищным, так и гражданским законодательством.
Государство поощряет образование гражданами таких объединений, для чего оно предусматривает определенные льготные условия по уплате налогов и упрощенную процедуру регистрации.
На основании ЖК РФ, в рамках одного многоквартирного жилого дома может быть создано только одно товарищество.
Руководство товариществом
Поскольку ТСЖ является организацией, пусть и некоммерческой, то главным документом, который регулирует ее деятельность, выступает устав, включающий в себя основные вопросы деятельности товарищества.
Единоличным органом руководства ТСЖ является председатель, коллегиальный исполнительный орган – правление.
Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов.
Правление должно быть избрано на общем собрании, оно решает вопросы текущей деятельности объединения, вносит предложения, оказывает содействие председателю. В состав правления могут быть избраны не только жильцы дома, но и третьи лица.
В собрании принимают участие все собственники помещений многоквартирного дома.
Общее собрание обладает более высокими полномочиями, т.к. является непосредственным органом управления, включающим большинство жителей дома, в интересах которых и было сформировано ТСЖ.
Председатель входит в состав правления, к компетенции которого относится контроль проведения общего собрания.
Согласно закону, в отношении председателя действуют определенные правила:
- председатель избирается из жильцов многоквартирного дома;
- срок его полномочий устанавливается в Уставе ТСЖ;
- он действует от имени товарищества без доверенности;
- в уставе прописываются требования в отношении его кандидатуры;
- для него подготавливается должностная инструкция.
Важно понимать, что участие в ТСЖ – это добровольное право собственников помещений, а не обязанность.
После создания товарищества, жильцы, проголосовавшие за его образование, становятся членами ТСЖ.
Оформления договора управления с собственниками
Ведение деятельности товариществом связано с заключением определенных договоров:
| Договора, регламентирвующего вопросы оказания услуг жителям дома | а также выполняемых работ по содержанию общего имущества дома в соответствующем виде |
| Договора, закрепляющего полномочия и обязанности правления | относительно распоряжения вносимых платежей от жильцов |
Кроме вышеуказанных договоров, товарищество собственников жилья вправе заключать договоры управления с владельцами помещений, которые решили не участвовать в ТСЖ.
Договоры с собственниками квартир требуется в результате того, что граждане, не посчитавшие нужным вступить в товарищество, также пользуются коммунальными ресурсами, предоставляемыми поставщиками.
Согласно законодательству, письменная форма таких договоров не обязательна.
В случае, если собственники вносят оплату за коммунальные услуги по таким же тарифам, что и участники ТСЖ, оплачивают расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, то договор считается заключенным.
Владельцы квартир вправе оформлять прямые договоры поставки отопления, электричества, выполнения ремонта, независимо от создания товарищества.
Законодательное регулирование
Раздел 6 Жилищного кодекса РФ устанавливает нормативные основы деятельности ТСЖ.
Статья 137 закрепляет права и обязанности товарищества.
В положениях ст. 152 ЖК определены виды хозяйственной деятельности, которые может выполнять товарищество собственников жилья.
В нормативах ст. 161 ЖК регулируется порядок выбора способа управления многоквартирного дома.
Также отдельные нормы, содержащие требования к управлению домами товариществами, содержатся в Указах президента, Постановлениях Правительства и др.
Специальный счет ТСЖ на капитальный ремонт
Наиболее удобным вариантом сбора средств жильцов на проведение капитального ремонта в многоквартирном доме является открытый спецсчёт в банке.
На этот счет будут зачисляться платежи и взносы собственников помещений дома. Денежные средства, находящиеся на счете, имеют целевое назначение, т.е. могут быть потрачены только на проведение ремонтных работ.
Открытие расчетного счета представляет собой абсолютно неопасное действие в отношении участников товарищества, вероятность того, что деньги «уйдут» не на те цели минимальна.
Со счетом могут производиться определенные операции:
| Оплата услуг подрядчикам за выполненные ремонтные работы | перечисление средств на оплату кредитов, взятых ранее для проведения капремонта |
| Переводы на другие счета | на основании решения владельцев помещений дома |
| Иные операции | на цели, связанные с капитальным ремонтом |
Жильцам дома нужно понимать, что на выполнение работ по капитальному ремонту может быть оформлен кредит в банке, т.к. многоквартирный дом может нуждаться в проведении срочного ремонта, но для накопления требуемой суммы необходимо продолжительное время.
В соответствии со ст. 173 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ имеет право на оформление кредита на капремонт. В пункте 2 данной статьи указано, что, если на осуществление капитального ремонта общедомового имущества оформлен кредит или заем либо имеется задолженность по капремонту, принятие жильцами решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта возможно при условии погашения такого долга в полном объеме.
Но исчерпывающего разъяснения процедуры оформления кредита в нормах жилищного законодательства не имеется.
Поскольку многие особенности осуществления капитального ремонта и перечисления взносов содержатся в программах регионального уровня, то руководствоваться нужно непосредственно ими.
Необходимо проанализировать предложения банков по этому вопросу. В большинстве регионов кредитные учреждение уже предоставляют заемные средства на проведения ремонтных работ в многоквартирных жилых домах.
Взять кредит в банковском учреждении могут собственники помещений, которые выбрали вариант перевода взносов на спецсчет.
Решение о заключении с банком договора кредитования должно быть принято на общем собрании владельцев жилья. Сам договор с банком подписывает доверенное лицо от имени собственников.
Оплата кредита и процентов будет осуществляться посредством фонда капремонта.
У банка появляется возможность систематического (ежемесячного) списания денежных средств для возврата заема со счета капитального ремонта. Данный кредит выдается без обеспечительных мер (залог недвижимости, поручительство граждан и т.д.).
Каким образом открыть
Жильцы многоквартирных домов вправе самостоятельно принимать решения, касающиеся порядка формирования фондов для проведения капитальных ремонтов.
Как правило, выбор останавливается на специальном счете или на счете регионального оператора.
Для открытия счета потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:
| Найти многоквартирный дом в специально разработанной региональной программе, касающейся условия проведений капитальных ремонтов | и организовать проведение собрания собственников |
| Рассмотреть вопрос | о выборе способа формирования фонда |
| Если выбирается специальный счет | то на рассмотрение должны выноситься следующие вопросы:
|
| Решение может считаться принятым | если проголосовало не менее 2/3 от общего числа собственников помещений |
| ТСЖ должно официально обратиться в банк | с целью оформления процедуры по открытию на свое имя счета |
| В течение пяти дней в жилищный контролирующий орган | предоставляется уведомление об открытии счета, вместе с протоколом |
Стоит отметить, что любые вопросы, касающиеся счета и перевода денежных средств, должны решаться только на общих собраниях.
Это касается и принятия решения о переходе со специального счета на регионального оператора.
В таком случае, на рассмотрение выносится вопрос, касающийся смены формирования счета.
После официально принятого решения, в течение пяти дней, потребуется отправить оформленный протокол владельцу счета, после чего им будет подано в банк заявление о расторжении договорных правоотношений и переводе имеющихся средств на остатке.
Решение о переводе средств будет иметь силу только через месяц, после его направления владельцу основного счета.
Открытие счета накладывает определенные обязанности на ТСЖ, поэтому важно знать, кто контролирует сам процесс.
ТСЖ обязано ежегодно отчитываться за проделанную работу перед государственной жилищной инспекцией, речь здесь идет именно о порядке расходования денежных средств, вносимых жильцами на проведение капитального ремонта.
Важно учитывать, что на уполномоченную организацию возлагается обязанность проводить капитальный ремонт в сроки, указанные в региональной программе, либо раньше и в больших объемах, но только с предварительного согласования с жильцами и путем оформления соответствующего решения.
Особенности данной операции
Открытие спецсчета для осуществления капремонта, является достаточно выгодным способом формирования фонда для собственников помещений дома.
Это связано с тем, что банковское учреждение полностью контролирует производимые операции по открытому счету.
В случае необходимости перевода денежных средств со счета, банком запрашивается подтверждение на перечисление средств, находящихся на нем.
При совершении подтверждения на перевод средств, нужно приложить документы, удостоверяющие личность и собственность на недвижимость, расположенную в многоквартирном доме, которым управляет ТСЖ.
Обязанности собственников
К обязанностям собственников помещений относится перечисление регулярных взносов. При этом в качестве подтверждения произведенной оплаты капитального ремонта товарищество выдает владельцам жилья квитанции.
После внесения взноса, деньги поступают на открытый счет в банке, предназначенные на проведение ремонтных работ, в соответствии с установленными сроками.
Перечислить средства можно путем перевода, для этого понадобятся реквизиты счета.
При переводе на иной спецсчет, нужно получит согласие всех владельцев жилых помещений.
В завершение следует отметить, что открытие счета необходимо для того, чтобы внесенные денежные средства контролировались ТСЖ, а их расходование выполнялось только на цели, связанные с выполнением работ по капитальному ремонту.
Видео: Спецсчет на капремонт: как это работает?
Похожие материалы:
Комментарии Отменить ответ
Рейтинг записей
Как правильно брать ипотеку
Топ-10 лучших агентств недвижимости Тулы
Всегда ли нужны услуги риэлтора?
Топ-10 лучших агентств недвижимости Липецка
Источник