Меню

Капитальный ремонт при договоре субаренды

Вопрос: Фирма, являющаяся субарендатором, провела ремонт офисного помещения с согласия арендатора. Ремонт оплачен сторонней организацией, которая его проводила. В договоре субаренды говорится, что в случае прекращения договора, имущество сдается арендатору в том состоянии, в котором его получил, передав в том числе произведенные в помещении неотделимые улучшения без возмещения их стоимости. С согласия арендатора расходы по ремонту субарендатор зачел в счет оплаты субаренды. Расходы по ремонту отнесены на затраты на суммы субарендной платы. Относится ли стоимость ремонта на затраты? Как отразить в бухгалтерском учете данные операции? («Финансовая газета. Региональный выпуск», N 32, август 2001 г.)

Фирма, являющаяся субарендатором, в декабре 2000 г. провела ремонт офисного помещения (договор субаренды зарегистрирован в Московском комитете по регистрации прав) с письменного согласия арендатора. Ремонт оплачен сторонней организацией, которая его проводила. В договоре субаренды есть пункт, в котором говорится, что в случае прекращения данного договора субарендатор сдает имущество арендатору в том состоянии, в котором его получил, передав в том числе произведенные в помещении неотделимые улучшения без возмещения их стоимости, даже если улучшения произведены с согласия арендатора. С согласия арендатора расходы по ремонту субарендатор зачел в счет оплаты субаренды за декабрь 2000 г. и январь 2001 г. Расходы по ремонту отнесены на затраты соответственно в декабре и в январе на суммы субарендной платы. Относится ли стоимость ремонта на затраты? Как правильно отразить в бухгалтерском учете данные операции?

Правоотношения сторон при аренде имущества регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст.615 ГК РФ к договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Оплата аренды основного средства (в данном случае помещения) и ремонта основного средства могут быть включены в себестоимость предприятия (субарендатора). Так как стоимость произведенного ремонта помещения зачтена арендатором в счет арендной платы, то произведенные затраты могут быть включены в себестоимость только как арендная плата. Дважды (оплата ремонта, оплата аренды) одну и ту же сумму в себестоимость включить нельзя. Рассмотрим три варианта действий арендатора и субарендатора:

1. Субарендатор выплачивает арендную плату. Арендатор проводит ремонт помещения, сданного в аренду, за счет принадлежащих ему средств. Арендатор приходует полученную услугу по ремонту помещения от строительной организации.

2. Арендатор просит субарендатора оплатить работы строительной организации в счет арендной платы. Арендатор засчитывает произведенную субарендатором оплату как оплату аренды. Арендатор приходует полученную услугу по ремонту помещения от строительной организации.

3. Субарендатор оплачивает и проводит ремонт арендуемого помещения. Арендатор засчитывает произведенную субарендатором оплату как оплату аренды. Арендатор приходует полученную услугу по ремонту помещения от строительной организации.

Таким образом, для субарендатора произведенные расходы — всегда оплата аренды. Для арендатора получена выручка по договору аренды и произведены расходы по ремонту арендуемого помещения.

В данном случае затраты по ремонту помещения уже не могут быть отнесены на себестоимость выпускаемой продукции (работ, услуг) либо на издержки обращения у субарендатора, а являются прямыми затратами арендатора по ремонту арендованного помещения.

В бухгалтерском учете арендатора данную операцию необходимо отразить следующим образом (табл.1).

Д-т К-т Содержание операции
60, 76 51 Оплачены субарендатором расходы по проведению
ремонта арендованного имущества
44 76/аренда Начислена субарендатором арендная плата за де-
кабрь 2000 г.
19 76/аренда Начислен НДС с суммы арендной платы за декабрь
2000 г.
44 76/аренда Начислена субарендатором арендная плата за ян-
варь 2001 г.
19 76/аренда Начислен НДС с суммы арендной платы за январь
2001 г.
76/аренда 60, 76 Расходы по проведению ремонта арендованного
имущества зачтены в счет арендной платы
68 19 НДС с сумм арендной платы отнесен на расчеты с
бюджетом

Напоминаем, что составление документа о зачете стоимости ремонта в счет аренды обязательно. В данном документе должны быть правильно указаны все суммы, в том числе и НДС отдельной строкой. При отсутствии платежного поручения об оплате аренды данный документ будет единственным, подтверждающим факт оплаты аренды.

8 августа 2001 г.

«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 32, август 2001 г.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ —> Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Газета «Финансовая газета. Региональный выпуск»

Учредитель: Редакция Международного финансового еженедельника «Финансовая газета»

Газета зарегистрирована в Роскомпечати 3 октября 1994 г.

Регистрационное свидетельство N 012947

Адрес редакции: г. Москва, ул. Ткацкая, д. 5, стр. 3

Источник

Капитальный ремонт при договоре субаренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?

На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).

Читайте также:  Виды капитального ремонта газопровода

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Субарендатор может уменьшить арендную плату за счет ремонта помещений

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Арендные отношения предполагают взаимные обязанности каждой из сторон. Арендодатель передает имущество в ответ на внесение арендатором оговоренной сторонами платы за его использование.

По общим нормам, капитальный ремонт имущества ложится на плечи арендодателя. На практике в улучшении объекта аренды больше заинтересована вторая сторона, которая их и производит. Для таких случаев в ГК РФ прописано правило о возмещении арендатору понесенных расходов на ремонт, если стороны не договорились об ином.

Одним из способов подобной компенсации является установленная в договоре возможность уменьшить размер аренды на сумму выполненного ремонта.

Но иногда бывает так, что условия вроде прописаны, уменьшение платы зафиксировано, но арендодатель игнорирует данные нормы и выставляет полный счет. По одному такому делу судьи даже трех инстанций не встали на сторону арендатора, пока дело не дошло до Верховного суда РФ (определение от 22 июня 2018 г. № 307-ЭС17-23678).

Причины судебного спора

В далеком 1995 году горбольница № 9 г. Санкт-Петербург (далее — Учреждение) передала некоммерческой организации (далее — Ассоциация) в аренду на 22 года принадлежащее ей четырехэтажное здание площадью 3,5 тыс. кв.м. Срок аренды завершался в 1 апреля 2017 г.

В последующем Ассоциация 14 июня 2016 г. передала по предварительному договору субаренды ООО «Оптима» (далее — Общество) три помещения в здании. Стороны договорились заключить через три дня основной договор. До подписания основного договора Общество должно было провести в помещениях ремонтные работы, стоимость которых подлежала зачету в счет арендной платы при условии их незавершения в указанный срок.

Читайте также:  Фонд капитального ремонта оплата труда

Также стороны условились, что до подписания главного договора Общество вносит аванс в сумме 670 тыс. руб. Данная сумма засчитывалась Ассоциацией в счет первого платежа за аренду, срок уплаты которого был установлен с 15 августа 2013 г. Помимо этого, в течение 5 дней после подписания основного договора Общество обязано было внести еще одну сумму в размере 654 тыс. руб. в виде гарантийного платежа.

Передача помещений состоялась 14 июня 2013 г., о чем был составлен акт. В акте было указано, что Ассоциация получила аванс в требуемой сумме. В этот же день Общество внесло на счета субарендатора обеспечительный платеж.

Основной договор был подписан 17 июня 2013 г. сроком до 1 апреля 2017 г. Обществу для использования под медицинский центр были переданы помещения площадью 955,8 кв. м. Также с помещениями передан лифт. Начиная с середины августа 2013 года, Общество обязалось вносить ежемесячно плату за их использование в сумме 654 тыс. руб.

Также в договоре были прописаны следующие условия:

  1. Внесенная арендатором сумма в размере 670 тыс. руб. была зачтена в счет арендной платы (п. 1.7 договора);
  2. Ассоциация обязалась передать лифт в пользование Обществу. Притом было указано, что если предается неисправный лифт, то Общество вправе произвести его замену. Расходы на установку лифта подлежали компенсации (подп. 2.1.1 договора);
  3. Ассоциация обязалась зачесть в счет осуществляемой арендной платы расходы на установку оконных блоков в размере 600 тыс. руб. на основании соответствующих актов (подп. 2.1.2 договора);
  4. Стороны договорились, что расходы на производимые улучшения арендуемого имущества производятся путем уменьшения текущих платежей за аренду при наличии подтверждающих документов (п. 3.4 и 3.6 договора);
  5. За просрочку платежей установлено пени в размере ставки рефинансирования за каждый просроченный день от суммы долга.

В ноябре 2014 года стороны внесли изменения в договор, увеличив количество арендуемой площади, о чем подписали соответствующее допсоглашение, и дополнительные помещения переданы Обществу по акту.

Так случилось, что в июне 2016 года было принято решение об освобождении Ассоциацией арендуемых у Учреждения площадей. Указанный акт послужил причиной для уведомления Общества о необходимости вернуть арендатору занимаемые им помещения. Данные требования были исполнены в сентябре 2016 г.

Через месяц после завершения арендных отношений Общество получило от Ассоциации требование об оплате долга по аренде в сумме 19 млн. руб. В качестве периода просрочки были указаны даты с 14 июня 2013 г. по 30 сентября 2016 г. На данную претензию Общество не ответило, в связи с чем Ассоциация обратилась за решением спорного вопроса в суд.

Суды трех инстанций обязали Общество возвратить долг по аренде

Суд первой инстанции принял решение в пользу Ассоциации, которое поддержали апелляция и кассация. Их выводы сводились к нижеследующему.

Судами был отклонен довод Ответчика о необходимости уменьшения арендных платежей за счет произведенных им улучшений в занимаемых помещениях, а также в связи с установкой нового лифта. Суды посчитали, что уменьшить платежи данным способом было возможно только в случае зачета произведенных затрат Истцом или при предъявлении Ответчиком встречного иска. Данный вывод был основан на обзоре судебной практики по делам о зачете встречных требований, опубликованном в информационном письме Президиума ВАС РФ в 2001 году. Согласно п. 4 письма, прекращение обязательства зачетом допускается, если соответствующее заявление было получено второй стороной.

У Общества не было документов, указывающих на обращение к Ассоциации с таким заявлением до подачи ею заявления в суд. Также Общество не подготовило встречный иск к Ассоциации о возмещении ему расходов, связанных с ремонтом арендованных помещений и установкой лифта.

В части удовлетворения иска о взыскании пени суды также отказали в применении ст. 333 ГК РФ, так как для этого не было причин.

При расчете суммы долга ответчик просил учесть суд второе допсоглашение, из которого следовало, что за первую половину 2015 года размер ежемесячной платы составлял 461 тыс. руб., со второй половины и до завершения срока аренды — 922 тыс. руб. Суды отклонили данное требование, так как указанное соглашение не прошло госрегистрацию, и стороны его фактически не исполняли.

Общество в обоснование погашения части долга предоставило суду расходные и приходные кассовые ордера, расписки и платежки, из которых суд не усмотрел, что деньги действительно передавались гендиректору Ассоциации в счет исполнения договора субаренды.

С данной судебной позицией Общество не было согласно, в связи с чем обратилось в высшую инстанцию с просьбой отменить все ранее принятые решения и направить дело на повторное рассмотрение. В жалобе Ответчик указал, что суды неправильно применили нормы ГК РФ, правовые подходы, указанные в судебных обзорах, а также нормы ст. 66 АПК РФ.

Юридическая сила дополнительного соглашения к договору, не прошедшего госрегистрацию

В деле имелось три дополнения к договору, каждое из которых было совершено в простой письменной форме без передачи его на регистрацию в уполномоченные госорганы.

Ответчик неоднократно указывал в своих жалобах, что суды признали незаключенным только одно соглашение, датированное 10 апреля 2015 г., в котором речь шла об увеличении льготного периода по плате за аренду (первая половина 2015 г.). Его подписание было продиктовано невозможностью использования помещений субарендатором в течение указанного времени.

В то же время из ст. 452 ГК РФ следует, что все дополнения к договору заключаются в том же порядке, что и договор, в отсутствии иных законодательных предписаний.

Из самого текста договора следовало, что все письменные дополнения, согласованные обеими сторонами, являются действительными. Но суд не принял данный факт во внимание.

Каждое из трех дополнений было совершено письменно без передачи на госрегистрацию. Содержащиеся в них условия исполнялись контрагентами. Следовательно, между сторонами сделки сложилась практика подписания соглашений в такой форме.

Нижестоящие суды не учли позицию, выраженную Президиумом ВАС РФ в одном из судебных дел по аналогичному спору. В нем указывалось, что если в договоре прописан порядок внесения платы за аренду и возможность его изменения сторонами, то любые перемены в оплате считаются согласованными и должны исполняться вне зависимости от регистрации документов.

Читайте также:  Фонд капитального ремонта костромской области директор

В рассматриваемом деле стороны оговорили возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год при наличии обоюдного согласия. Следовательно, спорное соглашение к договору было оформлено в рамках договорных условий и не подлежало регистрации, как указали на то суды.

Верховный суд РФ указал на недочеты, допущенные судами при рассмотрении спора

Нижестоящие суды допустили нарушение процессуальных норм АПК РФ (ст. 51, п. 4 ч.4 ст. 270, п.4 ч.4 ст. 288) в части непривлечения к делу Учреждения.

Истец получил возможность арендовать помещения в силу договорных отношений с Учреждением.

Принятые судами акты приведут к тому, что Учреждению придется вернуть Обществу неосновательно полученное обогащение в виде ремонта помещений и установки лифта. Новый лифт, перешедший к Учреждению, требует обслуживания, и за его правильную эксплуатацию оно несет юридическую ответственность.

Таким образом, суды не привлекли в процесс заинтересованное в разрешении спора лицо. Указанное является основанием для отмены принятых решений.

Также суды не приняли во внимание обстоятельства, которые послужили причиной неиспользования Обществом арендуемых помещений.

В частности с июля 2016 года арендные отношения прекратились по иному судебному акту. Общество изыскивало возможность вернуть помещения субарендатору, но в силу его отсутствия по месту регистрации и месту непосредственного нахождения вынуждено было передать помещения напрямую Учреждению.

Как указано в обзоре судебной практики ВС РФ № 2 от 2015 г., арендные отношения строятся на взаимности действий контрагентов. Если одна из сторон не может пользоваться имуществом, то вторая сторона не имеет права требовать оплату за указанный период.

После прекращения основного договора аренды Учреждение ограничило доступ Общества к зданию. Но, несмотря на данные факты, судьи не приняли это во внимание, посчитав договор действующим и взыскали плату за тот период, когда Общество фактически помещениями не пользовалось.

Наличие серьезных нарушений материальных и процессуальных норм стало причиной для передачи дела на дальнейшее рассмотрение Верховным судом РФ.

Таким образом, у арендатора имеется право на уменьшение аренды за счет выполненного ремонта несмотря на то, что им не было подано заявление о зачете данных расходов арендодателю, а в последующем он не подал на данные суммы встречный иск. Право на уменьшение платы возникает в силу договора и должно исполняться сторонами.

Вопрос-ответ

Вопрос: «Должен ли субарендатор ремонтировать прилегающую плитку?»

Ответ: Сделка субаренды изначально предусматривает заключение договора между сторонами правоотношений, где прописываются условия пользования объектом и обязательства субарендатора. Предъявить требования ремонтировать прилегающую плитку собственник может при условии, если текущий ремонт за счет субарендатора был предусмотрен договором субаренды.

Учитывая нормы ст. ст. 615, 616 Гражданского Кодекса РФ, субарендатор не должен выполнять капитальный ремонт, поскольку субарендодатель не вправе переложить запланированные работы по восстановлению объекта. Частичное же проведение текущего ремонта для поддержания эксплуатационных показателей не предусматривает ремонт прилегающей плитки, поскольку она является элементом благоустройства (при условии, что субарендатор ее не повредил, а плитка пришла в ненадлежащее состояние в части износа).

Между тем, следует поинтересоваться, в условия основного договора аренды был ли включен конкретный пункт о ремонте и на кого возлагались данные обязательства. Тогда в ходе исполнения договора этот момент прояснится более четко, но потребовать документ к ознакомлению нет правовых оснований.

Вопрос: «Можно ли уменьшить арендную плату за счет улучшения, произведенного арендатором?»

Ответ: Арендатор и арендодатель «связаны» условиями заключенного договора. Но если арендатором в период пользования объектом аренды были выполнены и оплачены работы по улучшению его состояния, тогда вопрос об уменьшении арендной платы можно оформить дополнительным соглашением. В нем необходимо указать на какой срок будет уменьшена арендная плата, если она является помесячной, или же это будет разовое компенсационное уменьшение. Допускает возмещение понесенных расходов в части улучшения состояния объекта аренды и после прекращения договора.

Как обосновать свою позицию в правовом поле: если снижение арендной платы в части текущего ремонта не было предусмотрено договором имущественного найма, значит, арендатор оперирует законодательными нормами, а это ст. 606, 614, 616, 623, 421, 422 Гражданского Кодекса РФ. Но вместе с тем, проведение ремонта должно согласовываться с арендодателем, соответственно, выбирается и способ возмещения понесенных расходов. Если же улучшения объекта являются полностью инициативой арендатора, без каких-либо согласований, то о компенсациях можно забыть.

Вопрос: «Как зафиксировать арендную плату на продолжительный срок, если вложены деньги на ремонт помещения?»

В ст. 531 Гражданского Кодекса указано, что должник, он же арендатор в данном случае, имеет право выполнить свои долговые обязательства наперед и в полном объеме, если иное не предусмотрено договором аренды.

Авансовые денежные средства необходимо перечислять тогда, когда с арендодателем будет составлено дополнительное соглашение согласно ст. 450 ГК на предмет изменения периодичности уплаты за аренду объекта недвижимости.

Вместе с тем, следует прикрепить пункт способа / вида взаиморасчетов в виде выполненного ремонта помещения, расходы по которому следует компенсировать частично или разово в оплату найма.

Пересматриваем и ту часть договора аренды, где указан срок пользования. Если этот период больше 1 года, то по ст. 651 ч. 2 ГК потребуется зарегистрировать договор аренды в установленном порядке. Также берем во внимание ст. 684 ГК, где преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит нанимателю. Отказ арендодателя возможен только при условии предупреждения за три месяца до окончания срока действующего договора найма.

Ответ: Аренда помещения предусматривает не только «голую» плату за использование помещения, но и за коммунальные услуги. Порядок расчетов желательно регулировать отдельным договором о возмещении расходов балансодержателя, чтобы избежать конфликтных ситуаций.

Если в арендованном помещении выявлены недостатки, можно обратиться к владельцу здания с просьбой о снижении арендной платы. Особенно в тех случаях, когда такие недостатки препятствуют нормальной работе предприятия.

Если же на момент заключения договора об этих недостатках было известно, и возможность их устранения не обговаривалась, то снижение платы невозможно. В случае, если арендаторы оплачивают услуги за пользование лифтами непосредственно поставщику этих услуг, претензии к арендодателю также не обоснованы.

Если речь идет об аренде квартиры, арендодатель не обязан снижать плату за аренду при поломке лифта. Он ответственен только за передаваемое в аренду помещение и все, что в нем находится.

Источник