Меню

Капитальный ремонт по договору аренды недвижимого имущества

Капитальный ремонт при аренде

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК). При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок. Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

Читайте также:  Перечень услуг по капитальному ремонту помещения

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ). В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст. 330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта при аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его. После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта при аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Источник

Энциклопедия решений. Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Читайте также:  Не дорогой капитальный ремонт квартиры

Обязанности сторон по содержанию имущества определены в ст. 616 ГК РФ.

По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель.

Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право:

— произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 28.06.2010 N Ф09-10331/09-С6, ФАС Дальневосточного округа от 26.07.2011 N Ф03-3066/11);

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договором капитальный ремонт может быть возложен и на арендатора, однако такое случается редко.

Внимание

В договоре целесообразно устанавливать особенности расчета и порядка внесения арендной платы в период капитального ремонта объекта аренды.

На арендатора обычно возлагается текущий ремонт имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила в отношении распределения обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта арендуемого имущества. Так, по договору проката (который является разновидностью договора аренды — ст. 625 ГК РФ) капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 631 ГК РФ). То же правило применяется в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК РФ). Напротив, по договору аренды транспортного средства без экипажа обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта возлагается на арендатора (ст. 644 ГК РФ). Аналогичным образом обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт арендуемого предприятия несет его арендатор (п. 1 ст. 661 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ для того, чтобы обязать арендодателя возместить стоимость капитального ремонта в судебном порядке, арендатор должен доказать совокупность обстоятельств, а именно:

— проведенные работы относятся к капитальному ремонту;

— арендодатель уклоняется от своей обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества;

— капитальный ремонт произведен арендатором в срок, когда он должен был производиться в соответствии с условиями договора, либо такой ремонт был вызван неотложной необходимостью (см. постановления ФАС Центрального округа от 04.07.2014 N Ф10-1863/14, Семнадцатого ААС от 23.03.2012 N 17АП-1730/12).

Для предотвращения споров в договоре аренды целесообразно указать конкретные обязанности арендатора и арендодателя по выполнению ремонта.

А в договоре аренды недвижимости представляется целесообразным предусмотреть в том числе, какая из сторон и за чей счет обязана принимать необходимые меры к устранению аварий тепло-, водо-, электроснабжения и в какие сроки.

Соотношение понятий «капитальный ремонт» и «текущий ремонт»

Понятия «капитальный ремонт» и «текущий ремонт» ГК РФ не раскрывает. В отношении объектов недвижимости для определения этих понятий следует обратиться к нормам законодательства о градостроительной деятельности.

Так, согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к капитальному ремонту объектов капитального строительства относятся:

— замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций;

— замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов;

— замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Определение понятия текущего ремонта содержится, например, в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1, далее — Методика), согласно которому предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Читайте также:  Как оплатить с карты сбербанка капитальный ремонт

Внимание

Определяя относятся ли те или иные работы по ремонту зданий или сооружений к капитальному или к текущему ремонту, правоприменительная практика обычно руководствуется п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждены приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312), а также иными ведомственными актами, в частности, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279) и упомянутой выше Методикой (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 N Ф04-2331/14, Шестого ААС от 27.09.2012 N 06АП-4220/12, Девятнадцатого ААС от 18.10.2011 N 19АП-747/11, Восьмого ААС от 09.11.2010 N 08АП-8098/2010, Восемнадцатого ААС от 25.12.2009 N 18АП-9872/09).

В отношении движимого имущества (например, оборудования), являющегося предметом договора аренды, законодательство не указывает, какие виды работ следует относить к текущему ремонту, а какие — к капитальному. Однако по существу в этих случаях могут быть применены те же критерии, которые установлены законодательством для недвижимости. То есть, текущий ремонт арендуемого имущества заключается в принятии мер, предупреждающих его повреждение или преждевременный износ, а также в устранении мелких неисправностей и недостатков. Капитальный ремонт направлен на приведение имущества в состояние, в котором оно пригодно для дальнейшего использования по назначению, то есть, он предполагает устранение существенных недостатков, препятствующих использованию имущества в первоначально запланированных целях (см. постановление АС Поволжского округа от 19.08.2015 N Ф06-26654/15, решение АС г. Москвы от 12.12.2014 по делу N А40-127879/2014). Безусловно, квалификация работ в каждом случае зависит от конкретных обстоятельств, которые в спорной ситуации исследуются судом (возможно, с назначением экспертизы — ст. 82 АПК РФ, ст. 79 ГПК РФ).

Соотношение понятий капитального ремонта и неотделимых улучшений арендуемого имущества

В правоприменительной практике возникает вопрос о соотношении понятий капитального ремонта и неотделимых улучшений арендуемого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В некоторых случаях судьи, ссылаясь на п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 623 ГК РФ, указывают, что капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением (см. постановления АС Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27.11.2012 N Ф03-5332/12). В действительности не исключена ситуация, когда в связи с проведением работ по капитальному ремонту арендуемого имущества у него появляются неотделимые улучшения. Но эти понятия все-таки не равнозначны. С помощью капитального ремонта объект аренды приводится в надлежащее состояние, соответствующее его предназначению и позволяющее арендатору использовать его в соответствии с договорными условиями. Неотделимые улучшения имеют место тогда, когда у арендуемого имущества меняются (повышаются) качественные характеристики, увеличивается его стоимость по сравнению с первоначальной и т. п. (см. постановления АС Северо-Кавказского округа от 15.04.2015 N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2013 N Ф03-2937/13). Эти различия имеют значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость капитального ремонта возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, при том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.

Источник