Меню

Капитальный ремонт кирпичной пятиэтажки

Мэр Москвы признал: от капремонта толку нет

Но есть ли реальные способы заставить коммунальщиков работать лучше

Говоря о второй волне сноса пятиэтажек, Сергей Собянин сказал буквально следующее: «Даже если предположить, что мы отремонтируем эти дома, они через 10−15 лет в силу своей конструкции все равно станут аварийными». Между тем до недавнего времени все эти дома были столичными же властями включены в программу капремонта. С чисто человеческой точки зрения слова мэра столицы выглядят так, как будто власти соглашаются с тем, что капитальный ремонт для этих зданий — что мертвому припарки, так что их легче снести, чем восстановить до нормального состояния. К тому же еще и заведующий кафедрой МАРХИ Юрий Табунщиков отметил, что эти дома строились на ограниченный срок и на ремонт не рассчитаны.

Но ведь «хрущевки» с аналогичными московским техническими характеристиками и конструктивными особенностями стоят буквально в каждом мало-мальски крупном населенном пункте страны, причем возведены они примерно в те же года, что и их столичные собратья. Между тем там их сносить никто не собирается, но зато деньги на капремонт с жильцов этих домов взимаются регулярно.

В связи с этим «СП» задала представителям юридического сообщества несколько вопросов.

Прежде всего, мы поинтересовались, можно ли это публичное заявление Сергея Собянина рассматривать с точки зрения закона как признание неэффективности программы капремонта в отношении старых пятиэтажек? Ведь если даже после капремонта в Москве они все равно придут в аварийное состояние, то чем лучше их аналоги в провинции?

Инна Гориславцева, заместитель директора аудиторско-консалтинговой группы «Гориславцев и К», склонна рассматривать слова Собянина как попытку ввести людей в заблуждение.

— Действительно, рассуждает она, — капремонт в том объеме, который сейчас предполагается, не спасет ситуации. Тот объем работ, который планирует проводить фонд капремонта — это фикция в отношении абсолютно всех домов и попытка выдать, в частности, текущий ремонт за капитальный. Если же в пятиэтажках, особенно кирпичных, произвести полноценный капитальный ремонт, который предусматривает замену всех внутренних инженерных систем и коммуникаций, то дома вполне смогут простоять еще достаточно долгий срок.

Но все-таки высказывание мэра столицы рассматривать как признание факта того, что власти сознают неэффективность капремонта, нельзя, констатирует генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг», член Ассоциации Юристов России Александр Тарасов:

— Во-первых, данные слова мэра Москвы относятся только к капремонту «хрущевок», которые являются устаревшими по всем показателям: расположение инженерных коммуникаций, «плачевное» состояние фундаментов, стен. Менее затратно расселить граждан, чем делать капремонт в таких домах с периодичностью в несколько лет. Если дом уже признан аварийным и подлежит сносу, как большинство хрущевок, взносы на капремонт не платятся в любом случае. Данное правило закреплено во второй части 169 статьи ЖК РФ и распространяется на все регионы России. Хочется обратить внимание еще и вот на какой факт. Да, при включении дома в программу сноса хрущевок, плата за капремонт будет остановлена. Но как только граждане получат новые квартиры, уплата взносов возобновится.

Что же касается «аналогичных» пятиэтажек, равно как и четырехэтажек, и даже трехэтажек, отмечает судебный юрист Павел Смирнов, то они, действительно, стоят по всей стране, но похожи они только с виду.

— Я знакомился с вопросом, — говорит он, — и, уверяю вас, технологически они могут быть совершенно различны, вплоть до использования иных материалов при строительстве. Поэтому о техническом состоянии каждого здания выносится решение отдельно. В индивидуальном порядке. Так что оснований делать вывод из слов Собянина, что наши власти осознают неэффективность программы, нет. Даже если градоначальник скажет — власти прекрасно осознают неэффективность программы, юридического значения это иметь не будет, никаких юридических последствий это высказывание не повлечёт. Оно может быть только как бы командой для подчинённый, не более того. А может и не быть.

Естественно, исходя из вышесказанного, активисты в регионах не имеют ни малейших шансов выиграть в судебном порядке иск к властям об отмене взносов на капремонт, основываясь на этих словах чиновника.

Законность капремонта уже пытались оспорить не один раз, свидетельствует адвокат Олег Сухов, и безрезультатно. Заявления чиновника, какими бы они ни были, не станут причиной отмены капремонта. Потому что в России, разъясняет Александр Тарасов, действует романо-германская правовая система.

— Главный источник права — это нормативный правовый акт, то есть закон или подзаконный акт. Соответственно, суды при принятии решения по делу ориентируются в первую очередь на нормы закона. При этом судебная практика является «своеобразным ориентиром» при формировании правовой позиции. Доказательствами являются сведения о фактах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Чьи-либо суждения и высказывания доказательственной силы не имеют в соответствии с 55 статьей ГПК РФ. Следовательно, активисты не могут подать иск об отмене взносов на капремонт, основываясь только на словах Собянина. Нужны доказательства, подтверждающие нецелесообразность взносов на капремонт, их завышенный размер или нецелевое использование. Более того, взносы на капремонт закреплены на федеральном уровне. Единственный способ их отменить — внести поправки в ЖК РФ. А это уже компетенция Госдумы. Кроме того, Конституционный суд подтверждает законность данных взносов, признает их не противоречащими Конституции РФ.

Но, может быть, коль скоро специалисты по архитектуре считают, что капремонт для пятиэтажек в силу их «конструктивных особенностей» не предусмотрен, реально добиться от государства если не отмены платы за капремонт для жителей этих зданий, то хотя бы перераспределения уже собранных средств на какие-то другие цели?

Слова чиновников не могут быть аргументом, если они не находят своего подтверждения в законах, согласен с коллегами адвокат Московского юридического центра Валерий Вечканов. И перераспределения уже выплаченных средств на капремонт на другие нужды невозможно, этого не допускает ни один закон, так как это целевые деньги. Что-то сделать с этими средствами, считает он, можно только в одном случае:

Читайте также:  Список работ при капитальном ремонте квартиры

— Если на основании технического состояния дома, которое было зафиксировано ранее, выносится заключение о том, что данный дом не мог считаться пригодным к проживанию в ещё более ранний период, чем на дату обращения в суд, то есть шансы признать выплаты на капремонт с той даты, с которой будет установлено непригодность для проживания в доме, как неосновательное обогащение. И вернуть эти деньги по решению суда.

Ладно, за слова чиновников к ответу не притянешь, перераспределить средства, собранные на капремонт, даже если дом проще снести, чем ремонтировать, по существующему закону нельзя. Но, может быть, есть способы хотя бы заставить фонды капремонта отвечать по своим обязательствам? Например, сейчас в той же Московской области есть много домов, где висят красивые таблички с указанием адреса фонда капремонта и перечнем работ, которые должны были тут проводиться еще в 2016 году (в частности, замена стояков горячего и холодного водоснабжения). Но до настоящего времени указанные работы ни в одном из них так и не были выполнены, кроме, пожалуй, замены мягкой кровли. Что делать жильцам, чтобы, фигурально выражаясь, «дать пинка» коммунальщикам?

— Если есть график работ, — поясняет Олег Сухов, — и он нарушается, то можно сначала обратиться с претензией, в которой указать свои требования, их обоснование и сроки выполнения. Если это не поможет, то всегда можно обратиться в суд. Однако необходимо учитывать, что через суд заставить коммунальщиков делать какие-либо работы достаточно сложно, особенно если это не «критичные» повреждения.

Но в данной ситуации, добавляет Валерий Вечканов, на помощь активистам может прийти строительно-техническая экспертиза:

— Чтобы поставить задачу для экспертов и сформулировать вопросы, на которые строительный эксперт должен ответить, необходимо ознакомиться в администрации фонда капремонта с технической и экономической документацией (с целью выяснить утверждённую смету и проект на проведение капитального ремонта), потом сверить это всё с актом выполненных работ. В целом это называется провести финансово-юридический аудит. После этого, если имеются сомнения в соответствии фактическим данным, стоит провести независимую строительно-техническую экспертизу, которая даст заключение о факте выполнения (либо невыполнения) указанных в акте выполненных работ. По результатам проведённой, описанной выше работы уже можно будет принять решение о том, как повлиять на ситуацию. А повлиять можно по-разному — и через суд в гражданском порядке, и через заявление в прокуратуру о возбуждении уголовного дела.

Но чтобы жильцы «дали пинка» ремонтникам, резюмирует Павел Смирнов, надо сперва «дать пинка» самим жильцам. Гражданская активность, подчеркивает он, заключается не в том, чтобы колеса жечь, а в том, чтобы писать подробные, обоснованные бумаги, привлекать к сотрудничеству специалистов-строителей, других экспертов-техников и архитекторов, а также быть в диалоге с сотрудниками госорганов, причем жестком и принципиальном.

Справка «СП». 19 апреля Минстрой подвел промежуточные итоги реализации программы капитального ремонта за 2016 год. В них, в частности, отмечается, что из запланированных 155,7 миллиона квадратных метров жилья (в 47 тысячах домов) отремонтировать удалось только 135 миллионов «квадратов» (в 41,4 тысячи зданий). Некоторые регионы не выполнили даже трети от всего объема работ. Из запланированных 124 миллиардов рублей фактически потрачено было только 107,8 миллиарда. Многие документы на выполненные работы не были оформлены корректно и до конца. При этом замглавы Минстроя Андрей Чибис заявил, что ведомство удовлетворено итогами и считает, что все было сделано качественно и в срок.

Источник

Ремонт в панельной пятиэтажке-хрущевке: советы и особенности

В конце 50-х и вплоть до 80-х по всей территории Советского Союза было построено множество домов, которые в народе назывались «хрушевками».

Это 5-6-ти этажные здания без лифтов и мусоропроводов, которые строились преимущественно из железобетонных плит, реже из кирпича. Их отличительной особенностью является предельно маленькие размеры как комнат, так и кухни с санузлом.

Все, кто живет в хрущевках, ясно представляют себе сложности, связанные с обустройством уютного жилья в таких габаритах. Провести же ремонт в хрущевке своими руками нередко становится весьма трудоемким и сложным процессом. Для того чтобы результатом ремонта была удобная и полноценная квартира, следует учитывать особенности данных строений и понимать, что имеется целый ряд ограничений и оговорок в плане выбора и материалов для отделки, и способов реализации своих дизайнерских решений.

Особенности строения хрущевок, их виды

Прежде чем переходить к советам по ремонту в хрущевках, необходимо озвучить особенности строений, которые подпадают под данное название. Ведь общего у них собственно только маленькие габариты, часто объединенный санузел и невысокие потолки, а вот в плане конструкции различия довольно существенные, что следует учитывать при планировании ремонта, как капитального, так и легкого декоративного.

  1. Панельные дома из железобетонных панелей с несущими продольными внешними стенами;
  2. Дома с внешними кирпичными стенами, внутренним каркасом из ж/б колон;
  3. Панельные дома из железобетона с несущими продольными и поперечными стенами.

Типичное здание своей эпохи в Москве

Основной конструктивной особенностью является наличие внутри конструкции несущих колон и ригелей, на которые опираются плиты перекрытия. Во всех типах домов перекрытия выполнялись с использованием 220 мм железобетонных плит с пустотами.

Внутренние перегородки могут существенно различаться по материалу. Так, в панельных домах чаще всего использовались тонкие, всего в 40 мм толщиной, стены, выполненные из пенобетона и гипсобетона. Другим вариантом исполнения были деревянные перегородки, которые обшивались дранкой и оштукатуривались.

Компоновка квартир предполагает наличие проходных комнат малого размера, объединенный санузел и малогабаритную кухню, которая в лучшем случае могла иметь площадь до 7 м2.

Вентиляция организована централизованно с выводом воздуховодов в кухню и санузел. В панельных вариантах на оконных проемах отсутствуют подоконники.

Читайте также:  Методические рекомендации по капитальному ремонту минстроя

Теплоизоляция внешних стен в большинстве случаев недостаточная. Особенно это заметно для центральных и северных районов страны.

Видео: обзор-пример ремонта в хрущевке

Капитальный ремонт в хрущевке

Основным задачами капитального ремонта должны стать следующие моменты:

  • Обеспечение достаточной теплоизоляции;
  • Замена остекления;
  • Планировка кухни и санузла с возможным расширением;
  • Сравнивание уровня полов во всей квартире;
  • Отделка стен и потолков во всей квартире;
  • При необходимости — перепланировка комнат.

Рассмотрим поочередно все эти пункты и обозначим ключевые моменты, связанные с особенностью строения домов-хрущевок.

Теплоизоляция в хрущевках

По требованиям ГОСТов утепление стен следует проводить только с внешней стороны. Это особенно важно для хрущевок, ведь если утеплиться изнутри, то и железобетонные блоки и кирпичные внешние стены начнут быстро приходить в негодность, от чего ситуация только ухудшится. Все это связано с размещением точки росы в стенах при перепадах температуры. Те особые моменты, когда допустимо внутреннее утепление, неприменимы для такого типа домов.

Внешняя теплоизоляция хотя и спасает от холода, зачастую портит и так неприглядный фасад, поэтому вопрос о наружном утеплении в едином стиле лучше решать всем домом.

С внешней стороны можно воспользоваться любым доступным методом. Чаще всего это обшивка пенополистиролом. В некоторых случаях, если речь идет о первых этажах, то можно сформировать обрешетку и утепление минеральной ватой. В последнее десятилетие просматривается активность государственных коммунальных организаций, которые планомерно проводят капитальные ремонты зданий построенных в 60-80-х годах и полноценное утепление всего здания именно с помощью обрешетки и минеральной ваты. Так что следует уточнить в своем ЖКХ о планах реставрации и капитального ремонта вашего дома.

Замена остекления в хрущевке

Основной сложностью остекления хрущевок является отсутствие в большинстве домов подоконников как таковых и малая толщина внешних стен. Особое внимание следует уделить замерам оконного проема перед заказом окон. Вместе с тем сразу же обдумайте размеры подоконников и откосов.

Часто оконный проем, из которого выставили старое деревянное остекление, представляет собой неровный прямоугольник. Так что замеры должно усреднить по меньшему из размеров. Хорошим моментом является отсутствие толстого слоя задержки между оконной коробкой и краями оконного проема, так что нет необходимости при замерах долбить стены в поисках края основы.

Большинство российских компаний «со стажем» имеют огромный опыт остекления хрущевок и типовые решения для серийных домов. Поэтому при грамотном выборе подрядчика проблем возникнуть не должно.

Сделать широкие подоконники не выйдет. Точнее это нецелесообразно. В результате получится слишком маленькая площадь опоры подоконника на оконный проем, и при увеличении его ширины будет страдать прочность всей конструкции. Кроме того ухудшится циркуляция теплого воздуха возле окна, что может негативно повлиять на новые пластиковые окна.

Особое внимание необходимо уделить вопросу утепления окна по всему периметру и под подоконником с помощью монтажной пены. Старые штукатурные откосы лучше всего полностью демонтировать. Новый подоконник дополнительно укрепить путем укладки его на подушку раствора.

Планировка и ремонт в кухне и санузле хрущевки

Кухня

Основная проблема во время ремонта кухни в хрущевке — это планировка и выбор материалов для ее отделки. Все упирается в размеры помещения. Кроме этого полы в кухне и санузле отличаются в большей части квартир-хрущевок по уровню от остальной квартиры. В довершение стены, выполненные из гипсобетона или пенобетона, а также внешние железобетонные, не отличаются прямотой.

Для того чтобы несколько расширить помещение можно переместить внутренние перегородки квартиры. При этом займется место у коридора или соседней комнаты. Несущими являются внешние стены и система колон и ригелей, так что внутренние перегородки можно сносить и перемещать. Однако следует в обязательном порядке оформить все изменения и получить все необходимые разрешения. Лучше перестраховаться и пригласить проектировщика, который точно определит: можно ли сносить необходимую перегородку. Возвести новую стену кухни лучше из влагостойкого гипсокартона.

Один из самых популярных вариантов «спасения» кухни в хрущевке — её объединение с комнатой, благо неопорные стены допускают их снос. А из перегородки из гипсокартона можно сделать дополнительное место для хранения. Главное — фантазия и наличие «лишней» комнаты в квартире.

Второй момент в кухне — это коммуникации. Газовые трубы, ввод воды и канализация расположены в самых невыгодных местах и чаще всего отстоят от стен на 5-7 см. Внешний вид коммуникаций также оставляет желать лучшего. Что касается газовых труб, то в этом могут помочь только газовые службы, которые могут перенести трубы в самый угол и сделать ввод более цивилизованным.

Трубы подачи воды и канализацию лучше заменить на пластиковые, и проложить максимально близко к полу. Лишь в некоторых домах можно позволить себе спрятать трубы в стену, тем самым облегчив процесс установки кухонной стенки.

Для отделки стен подойдут такие материалы, как:

На границе между потолком и стенами нежелательно формировать лепнину или декоративные плинтуса. Это только уменьшит визуально и без того крохотную кухню.

Отличным решением для кухни в хрущевке является столешница-подоконник и шкафы вдоль окна.

Не пытайтесь «впихнуть» в небольшое помещение огромный стол — не ленитесь и поищите оригинальные решения в мебельных магазинах.

Незаменимым решением может стать складная мебель. Если у Вас большая семья, а места мало — можно повесить не один, а парочку откидных столов.

И конечно, в маленькой кухне для хранения нужно максимально использовать стены, может тогда в ней останется хоть немного свободного места. Этому лучше всего поучиться у скандинавских дизайнеров.

Ванная

Обязательно следует сопровождать ремонт ванной в хрущевке заменой гидроизоляции. Сливы и выводы канализации лучше заменить на пластик. При этом не стоит экономить. Следует связаться с соседями по стояку и выполнить работы по стояку централизованно. Если этот вариант не получается, то заменять трубы с выводом переходов пластик-металл аж к соседям. Этим можно обезопасить себя от пробоя оставшихся кусков старых труб в перекрытиях.

Читайте также:  Кто оплачивает статью капитальный ремонт

Видео: пример ремонта совмещенного санузла в хрущевке

Совет: Для столь маленьких санузлов, как в хрущевках, лучше подойдут такие варианты, как угловая ванна, невысокая по профилю раковина, под которой размещается стиральная машинка.

Выравнивание полов по уровню во всей квартире-хрущевке

Нередко в хрущевках на кухне и санузле полы выполнены иначе, чем в остальной квартире. В кухне и ванной формируется стяжка, а в комнатах — на лагах деревянный пол из досок или паркет. Несколько реже встречается вариант со стяжкой в комнатах, только и она отличается по уровню. Из-за малой толщины перекрытий и использования лаг и деревянного настила звукоизоляция между этажами столь же плоха, как и через внутренние перегородки. В виду большого срока эксплуатации зданий, которые были рассчитаны на 25, максимум 50 лет, в хрущевках нередко проявляются проблемы, связанные с нарушением гидроизоляции.

В ходе ремонта полов следует решить несколько задач:

  1. Свести все полы в один уровень или сформировать адекватные переходы;
  2. Восстановить или полностью заменить слой гидроизоляции на кухне и в ванной;
  3. Обеспечить утепление и звукоизоляцию полов по всей квартире.

Собственно все работы проводятся согласно общепринятым правилам и инструкциям. Только следует учитывать, что толстый слой стяжки формировать нельзя из-за большой результирующей нагрузки на перекрытия, они на это не рассчитаны. Лучше всего подойдет утепление из плотного пенополистирола толщиной в 2-5 см и формирование тонкой стяжки или наливных полов.

Отделка стен и потолков в хрущевках

Сложность отделки в хрущевках состоит в предельно малой толщине перегородок. Как уже говорилось выше, перегородки выполняются здесь из гипсобетона, пенобетона или дерева. В виду различий между этими материалами отличны и особенности их отделки и восстановления.

Деревянные перегородки формируются с обивкой дранки и оштукатуриванием. Такие стены подвержены деформации, и очень сложно избежать образования трещин, даже после профессионального ремонта. Любой ремонт комнаты в хрущевке следует начинать с укрепления стен по краям с помощью металлических уголков. После их можно оштукатурить с применением армирующей сетки. В качестве отделочного материала подойдут толстые обои, пробка и пробковые обои, покраска или же декоративная штукатурка. Главное, чтобы слой отделки не превышал 1-2 см. Ведь при малых размерах комнат не стоит тратить ни одного лишнего квадратного сантиметра площади. Так что любые виды обшивки, которые монтируются на обрешетку, неприемлемы.

Перегородки из пенобетона и гипсобетона легко поддаются отделке. Они практически не деформируются и достаточно прочны. Основная проблема — это сравнять их. Использовать продуктивный метод с маяками вряд ли получится, и при этом будет опять-таки занято слишком много места. Так что предстоит повозиться с выравниванием стен с использованием стартовой шпаклевки в несколько слоев в тех местах, где обнаружены глубокие перепады. Несколько слоев необходимы, ведь при толщине слоя шпаклевки в 2-3 мм уже заметна усадка раствора при застывании и возможно его растрескивание.

Другим вариантом может стать либо оклейка стен тонкими гипсокартонными листами, либо же полная замена перегородок на гипсокартон, укрепленный на каркасе из профиля. Последний вариант сразу же решит и другую насущную проблему хрущевок, а именно сложность в разводке электрических проводов и установки розеток и выключателей.

Если необходимо выполнить сверление гнезда под розетку или выключатель, то предстоит делать это предельно внимательно и аккуратно. Толщина перегородок столь маленькая, что легко можно сделать сквозное отверстие в соседнюю комнату или же вовсе к соседям. При использовании специальных насадок необходимо воспользоваться ограничителем на дрели, чтобы выполнить бурение на строго определенную глубину.

Важно: Не следует штробить стены под проводку с применением перфоратора или ударной дрели. Лучше всего применить болгарку с кругами по бетону. Только так можно будет гарантировать сохранность тонкой перегородки.

Потолки в хрущевках так же, как и стены не отличаются ровностью. Стыки между плитами чаще всего очень ярко просматриваются и иногда перепады могут достигать 2 сантиметров. Чтобы вывести потолок в один уровень, можно разве что предложить самую простую форму подвесного потолка. В этом случае каркас из профиля крепится без подвесов непосредственно к потолку с помощью специальных держателей в виде перфорированных лент.

Перепланировка хрущевки

По своей конструкции дома-хрущевки опираются на несущие внешние стены и систему колон. Это позволяет несколько проще подходить к вопросу перепланировки. Практически все перегородки внутри квартиры не являются опорными и могут быть демонтированы. Это позволяет расширить или объединить комнаты для получения более габаритных помещений. В результате можно переделать обычную трехкомнатную хрущевку в нормальную полноразмерную двухкомнатную квартиру. В другом варианте можно расширить основную комнату, которая будет использоваться как гостиная или зал за счет спальни.

Совет: Чтобы понять, как переделать свою квартиру — найдите её паспорт с планом сверху или нарисуйте схему его на бумаге. Думая об изменениях — забудьте о том, что на рисунке именно ваша квартира и не думайте о сложности перепланировки — только так удастся придумать интересный вариант. А уже результат фантазий «натянуть» на ваши технические и финансовые возможности.

Вариант перепланировки 2-х комнатной квартиры, предусматривающий создание единой зоны из кухни, гостиной и прихожей и расширения за счет части коридора санузла.

Возвести новые перегородки лучше с использованием гипсокартона. Кирпич в этом случае малопригоден, так как вес конструкции будет слишком большим. Абсолютно все работы по перепланировке обязательно должны быть заверены и выполняться после согласования и получения разрешений. В первую очередь это связано с безопасностью всего здания в целом. Ведь если хотя бы несколько жильцов перенесут перегородки, то кардинально изменится картина распределения нагрузок на перекрытия и колонны.

Видео: хрущевка ДО ремонта…

…и ПОСЛЕ ремонта

Источник