Меню

Капитальный ремонт исторических зданий

Павел Созинов: Капремонт исторических зданий необходимо регламентировать

В этом году в Петербурге впервые в рамках нового жилищного законодательства приступили к ремонтным работам капитального характера в жилых зданиях, являющихся объектами культурного наследия. Какие существуют риски и действительно ли переплачивают жильцы массовой застройки за тех, кому довелось жить в центре и чьи дома попали в программу капремонта, рассказал «Общественному контролю» руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ Павел Созинов

— Павел Борисович, сейчас, летом, ремонтные работы капитального характера в самом разгаре. С учетом того, что в этом году они впервые проводятся в жилых домах-памятниках, какие проблемы вы здесь видите и чего опасаетесь?

— При реализация региональной программы капитального ремонта МКД, являющихся объектами культурного наследия (ОКН) в Санкт-Петербурге, по информации «Фонда — регионального оператора капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», в работе находятся 496 объектов (фасады, крыши, фундаменты и др.). Всего порядка 200 домов, в среднем на дом приходится 2 вида работ. Всего в городе насчитывается 1 920 зданий, являющихся ОКН. Санкт-Петербург является городом, внесенным в список ЮНЕСКО, в том числе из-за большого количества зданий — памятников архитектуры.

Существует большая разница между ремонтом обычного многоквартирного дома типовой застройки и объекта культурного наследия. Все прекрасно понимают, что работы на ОКН обходятся намного дороже. Они требуют длительной и тщательной подготовки документации, для ее согласования требуются более длительные сроки в КГИОП. Но это то, что лежит на поверхности.

В настоящее время обсуждается ряд проблем, связанных с капремонтом ОКН. Речь идет в первую очередь о совершенствовании законодательной базы. Так, в Жилищном кодексе (ст. 166) предусмотрен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Однако в Законе № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» такого понятия нет.

В статье 42 «Ремонт памятника» перечисляются научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, которые необходимы для поддержания и эксплуатации ОКН без изменения его особенностей, являющихся предметом охраны. В Министерстве культуры считают, что это локальный ремонт. Выполнение реставрационных работ, более приближенных к капремонту, ЖК РФ опять же не предусмотрены. ОКН не внесены в особый перечень, а включены в общую массу МКД. Отсюда непонятно, что же включает в себя понятие «ремонт объекта культурного наследия».

Для любого дома-памятника требуется и авторский надзор, историко-культурная экспертиза. Всего этого для обычных МКД типовой застройки в Жилищном кодексе не прописывается. Сразу встает вопрос о том, кто и за чей счет должен финансировать подобные работы. К Фонду капремонта рано или поздно могут возникнуть вопросы и у прокуратуры, и у любого другого надзорного органа, так как в городском законе № 690-120 «О капитальном ремонте» говорится, что экспертиза возможна только строительная. Нет сейчас и понятных тарифов по определению стоимости экспертизы.

На длительные сроки и подготовки проектной документации, и проведения самих работ по капремонту на ОКН также необходимо обратить пристальное внимание. Для МКД обычно предусматриваются достаточно сжатые сроки, в которых нет возможности учесть технологические требования к материалам для памятников, нестандартную отделку — ту же лепнину и т.д.

Сейчас каждый субъект РФ самостоятельно принимает решения по реставрации объектов культурного наследия. И поэтому большинство субъектов проводят лишь единичные работы по ОКН.

В Петербурге несколько иная ситуация. Объемы ремонта существенны. Здесь увеличены предельные нормы затрат на ремонт фасадов ОКН — как на наиболее дорогие работы, утверждены типовые решения по ремонту крыш. Разрабатываются поправки в региональный закон о капремонте, они касаются необходимости проведения государственной историко-культурной экспертизы проектной документации и возможности проведения локальных реставраций в рамках работ по капремонту.

Здесь надо четко понимать, что в РФ есть дотационные субъекты и самодостаточные. В первой категории регионов деньги на капремонт собираются в основном с населения. А во-второй — львиную долю выделяет региональный бюджет. Петербург является самодостаточным регионом. Так, если с населения на капремонт собирается 2-3 млрд рублей в год, то городская казна предоставляет на эти цели 7 млрд рублей и вправе распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению. Поэтому в Петербурге есть возможность включить ОКН в краткосрочные планы капремонта.

При этом нельзя все сводить исключительно к экономическому аспекту. Кроме денег, у дотационных субъектов не хватает, например, квалифицированных специалистов для проведения надлежащего капремонта памятников.

Добавлю также, что даже в Петербурге потребовалось достаточно много времени для поиска точек соприкосновения между различными ведомствами, в первую очередь с КГИОП.

— Что можно сделать для совершенствования системы капремонта ОКН в Петербурге?

— Сейчас Фонд капремонта выступил с инициативой приравнять по стоимости работ дома в исторической части города в центральных районах, не являющиеся ОКН, но построенные в одно время с ними и имеющие на своем фасаде элементы декора. Я считаю, что такую инициативу, безусловно, стоит поддержать.

Читайте также:  Капитальный ремонт объектов часть 17 статья 51 градостроительного кодекса

Еще в прошлом году эксперты рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге выступили с предложением синхронизировать все виды работ по ОКН. Речь идет о комплексном ремонте, чтобы в единый временной промежуток отремонтировать в здании-памятнике и крышу, и фасады, и фундамент, не разрывая эти виды работ во времени. Это позволило бы провести соответствующее обследование единовременно и дало возможность технологически верно провести ремонт. Очевидно, следует принять соответствующую региональную программу.

Сегодня и Фонд капремонта города выходит с аналогичным предложением о синхронизации работ и единовременном обследовании. И если мы наконец перейдем от слов к делу, то ОКН начнут ремонтировать комплексно. Тем более что Жилищный кодекс предоставляет нам эту возможность.

— Но ведь далеко не все готовы переезжать в маневренный фонд. Сейчас, по информации того же Фонда, растет число отказов жителей от работ капитального характера как раз по этой причине. Некоторых граждан не устраивает качество капремонта…

— Опасения граждан вполне можно понять. Недавно в рамках работы Центра мониторинга благоустройства городской среды ОНФ мы посетили дом в Колпино по Павловской улице, 41, который чиновники не готовы признать аварийным, хотя это несколько другая история. Там провалился пол, и, естественно, починить его без отселения жильцов невозможно. При этом в районном маневренном фонде имеются тоже только «убитые» квартиры без ванн, без горячей воды. Понятно, что, хоть и временно, вселяться в такое жилье никто не хочет. А некоторые опасаются, что вообще никогда не вернутся в свои прежние квартиры. Существуют и такие бытовые неудобства, как необходимость вывезти мебель и вещи, а потом привезти их обратно в квартиры. Да и качество капремонта в МКД сейчас вызывает вопросы. Поэтому и следует вывести ремонт ОКН в отдельную программу.

Еще раз уточню: для зданий-памятников имеются охранные обязательства. При этом КГИОП обязан на ОКН выдавать технические задания, в которых ведомство указывает подрядным организациям все, что им нужно сделать. КГИОП же по логике федерального закона 73-ФЗ должен осуществлять надзор и принимать объект после проведения капремонта. А В Жилищном кодексе РФ такая норма отсутствует, и возвращаемся к тому, с чего начали: к разночтениям двух федеральных документов. А пока все вопросы не сняты, и Фонд, и КГИОП трактуют законодательство по-разному. Поэтому с точки зрения сохранения ОКН и всего центра в целом необходимо установить четкую регламентацию капремонта. Иначе исторический центр мы можем потерять.

Подчеркну, что не менее важен для ОКН не только капитальный, но и текущий ремонт, который постоянно ускользает из поля зрения. Работы текущего характера УК ведут ни шатко ни валко.

Бывают, впрочем, и случаи, когда управляющие компании под предлогом текущего ремонта по существу занимаются уничтожением памятников. Все видели, как в центре с домов сбивали лепнину, ценные элементы декора. Да, конечно, если от их падения пострадают люди, это будет трагедия, но такие методы явно не способствуют сохранению ОКН. Это совершенный нонсенс. Получается, КГИОП и УК друг с другом не взаимодействуют. В этом мы убедились в ситуации с помывкой в городе грязных фасадов в центре. КГИОП живет своей собственной жизнью, Фонд капремонта — другой, а УК — третьей. И они никак не пересекаются.

— Акция ОНФ по контролю за работами по мытью фасадов получила широкую огласку в СМИ. Выяснилось, что таких загрязненных объектов, за которыми никто надлежащим образом не ухаживает, десятки. Почему так вышло?

— Здесь та же история, о которой мы говорили выше — отсутствие надлежащего регламента взаимодействия между ведомствами в силу несогласованности документов. Так, в постановлении бывшего Госстроя № 170 от 2003 года за жилищниками официально закреплена обязанность по помывке фасадов. Но тогда еще не было управляющих компаний.

Позже, в 2013 году правительство РФ выпустило постановление № 290. В этом документе обязанность УК по помывке фасадов уже куда-то исчезла, ее попросту забыли вписать. Комитет по тарифам Смольного разъясняет, что такая обязанность возложена на УК для домов государственного фонда, размер тарифа на такую услугу составляет 0,24 рубля за 1 кв. метр общей площади. Те же тарифы УК закладывают и для жилищного фонда в целом. Выходит, деньги с нас собирают, а услуги в итоге не оказываются. ГЖИ не всегда оперативно реагирует на эти нарушения. В тоже время есть судебные решения об обязанности УК мыть фасады.

Читайте также:  Региональный оператор приморского края по капитальный ремонт многоквартирных домов

Впрочем, нерадивых УК на объектах ОКН тоже понять несложно. Для того чтобы вымыть фасады на доме-памятнике, необходимо получать разрешения, согласовывать работы с КГИОП, привлекать организацию с лицензией. Текущий ремонт также не проводится. Вот поэтому УК и ждут, пока этим займутся в Фонде капремонта, фасады в это время разрушаются. Это — опять же — вопрос межведомственного взаимодействия, а точнее — его отсутствия.

Источник

Где взять деньги на ремонт многоквартирников-памятников

Около 13 тысяч объектов культурного наследия являются многоквартирными домами, финансировать капремонт которых жильцы не могут

Жилой рабочий квартал Путиловского завода, построенный в Ленинграде в 1925-27 годах по проекту Александра Гегелло, Григория Симонова и Александра Никольского — памятник градостроительства и архитектуры местного значения. Фото: Анна Лысенко

Стоимость капремонта жилых зданий, которые относятся к культурному наследию, значительно выше, чем обычного многоквартирного дома. За собственный счёт граждане его не потянут, а в бюджете денег нет. Депутаты предлагают изменить законодательство, а чиновники — изменить систему выделения средств. В преддверии Дня всемирного наследия, который будет отмечаться 18 апреля, тему обсудили на круглом столе в Госдуме депутаты, чиновники и эксперты.

Денег нужно в два раза больше

Согласно закону об объектах культурного наследия, жильцы домов — объектов культурного наследия должны поддерживать их в надлежащем техническом состоянии. При этом не каждая организация может проводить реставрацию, надо использовать особые материалы, конечную стоимость работ вообще сложно просчитать, но главное — в Жилищном кодексе даже не прописаны особенности эксплуатации таких зданий.

В России существует единый государственный реестр памятников истории и культуры, который содержит сведения обо всех объектах культурного наследия. Кроме федеральных, есть достопримечательности регионального и муниципального значения. Чтобы здание могло быть признано культурной ценностью, с момента его постройки или исторических событий, связанных с ним, должно пройти не менее 40 лет. Это правило не относится к квартирам и домам выдающихся личностей — такие дома могут стать объектами культурного наследия сразу после смерти этих людей.

Выявлением и учётом таких памятников занимаются, согласно Закону «Об объектах культурного наследия», Министерство культуры, а также уполномоченные местные ведомства. В Москве это департамент культурного наследия.

Статус могут получить объекты, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, а также социальной культуры. Рекомендовать включение того или иного объекта в реестр могут также общественные организации и граждане.

В конце марта Российская ассоциация реставраторов обратилась в Правительство, Минкультуры и Минстрой с просьбой выделить дополнительные средства на ремонт многоквартирных домов, которые входят в список объектов культурного наследия. Сейчас финансирования на реставрацию этих зданий просто нет. Проблема в том, что на объекты культурного наследия нужно тратить минимум в два раза больше денег и не ясно, откуда их брать. Средств хватает только на восстановление общей инфраструктуры, а для реставрации непосредственно предметов охраны культуры: фасадов, лепнины, ограды — нет.

По данным Минстроя, на территории 71 региона расположено 12,2 тысяч многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия. Среди них в федеральном ведении находится лишь 519, в региональном — 7934, муниципальные власти отвечают за 471, а ещё 3997 домов были только недавно выявлены.

Государство пока держится в стороне

«31 декабря 2016 года президент Владимир Путин дал поручение Правительству до 1 сентября 2017 года разработать методику определения размера предельной стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Это должно касаться и тех, которые являются объектами культурного наследия», — напомнила участникам встречи первый зампред Комитета Госдумы по культуре Елена Драпеко.

Сейчас в федеральном законе об объектах культурного наследия прописано, что власти региона разрабатывают охранные обязательства и предъявляют их собственникам помещений в многоквартирных домах. Это уже ставит людей в неравные условия и вообще в невыгодное положение по сравнению с собственниками помещений обычных многоэтажек. Кроме того, большинство исторических зданий возведено давно и имеет большой процент износа, что серьёзным образом влияет на расходы, необходимые для поддержания их в нормальном состоянии. Если в Самаре таких домов 20, то, например, в Санкт-Петербурге — 600.

А требования к содержанию объекта культурного наследия высоки. Нужно обеспечивать неизменность его облика, поддерживать в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Драпеко уверена, что человек со средней зарплатой не сможет выделить нужную сумму на реставрацию, которая потребует создания специального проекта, покупки дорогих строительных материалов, оплату труда высококвалифицированных рабочих. «Это непосильно для большинства собственников. Особенно для пенсионеров, а их в домах-памятниках проживает немало», — подчеркнула депутат.

«Государство должно выделять дополнительные средства на ремонт таких зданий. Памятники истории и культуры — это общенародная собственность. Поэтому финансирование их реставрации должно идти сверху», — уверена Драпеко.

Читайте также:  Облицовка стен это капитальный ремонт

С ней полностью согласилась председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Она считает, что ремонтные работы должны производиться в рамках предусмотренных программ, финансируемых из бюджета, ведь не вина людей, что они живут в домах, признанных объектами культурного наследия. Если речь идёт о бывшем госфонде, который приватизировался и стал принадлежать собственникам, то ремонтные работы там — зона ответственности властей.

Глава думского комитета также настаивает на срочных поправках в Жилищный кодекс, где будет прописан пункт о проведении капремонта в домах-памятниках. Она также отметила, что одними финансами проблемы будет не решить, ведь выполнять ремонтные работы должны тщательно отобранные подрядные организации

«У семи нянек дитя без глазу»

Такой видит ситуацию замминистра культуры Олег Рыжков. То есть ряд ведомств занимается проблемами многоквартирных домов — памятников культуры, но слаженности в их работе нет. «Главными проблемами являются ветхий аварийный фонд, финансирование, особенности капитального ремонта в рамках ЖКХ в таких зданиях и доступ к многоквартирным жилым домам», — сказал Рыжков.

Он считает, что надо переходить от сохранения отдельных жилых домов, как объектов культурного наследия, к сохранению исторической среды отдельных улиц с такими домами либо исторических центров городов.

«Кроме того, Минкульт сам не в состоянии проводить инвентаризацию таких домов, нам нужна помощь субъектов. И необходимо определять источники финансирования», — сказал чиновник. По его словам, финансирование капремонта в таких домах возможно как в рамках региональной программы капремонта, так и отдельной программы, утверждённой субъектом Федерации для таких домов.

«Мы считаем, что общие работы в таких домах должны вестись за счёт средств фонда капремонта, а особые работы — за счёт средств бюджета, на уровне которого объект культурного наследия включён в реестр», — обозначила позицию ведомства Солнцева, добавив, что понимает — средств нет. «Надо стараться их найти, иначе будут безвозвратно потеряны величайшие памятники культуры», — высказалась председатель комиссии.

«Сейчас сборы в рамках капремонта не учитывают дома, которые являются памятниками наследия, защищены ЮНЕСКО, например, эти строения нельзя отремонтировать на средства, которые собирают с граждан», — сказал в комментарии «Парламентской газете» глава Комиссии Общественной палаты по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Игорь Шпектр.

Он напомнил, что запрещено менять оригинальную лепнину с фасадов домов-памятников на копии из пластика или скульптуры — на копии. «Например, в Саратове на центральной улице стоит 60 жилых домов — памятников культурного наследия и ясно, что все их привести в надлежащее состояние за счёт взносов и денег из местного бюджета нельзя. Поэтому я считаю, что федеральному бюджету надо выдавать дотации. Эти дома — гордость страны, и если мы хотим, чтобы карнизы не падали на головы прохожих и не были закрыты сетками, то надо посчитать, во что обходятся элементы домов культурного наследия, и их реставрацию осуществлять на федеральные деньги».

Пока что депутаты дали Минкульту и Минстрою общее поручение совместно выявить и провести учёт многоквартирных домов — объектов культурного наследия, находящихся в аварийном состоянии.

Конструктивистский дом в Басманном тупике — выявленный памятник архитектуры. Фото: Николай Васильев

Что думают жители

«У нас как раз затевается капремонт. Этот дом 1931 года постройки, который расположен в Басманном тупике в Москве — памятник архитектуры эпохи конструктивизма. Он был экспериментальным и объединял коммуну и частные квартиры», — рассказал «Парламентской газете» сотрудник фармацевтической компании Константин Гудков. Главное в постройках того времени — пропорции и объёмы, сама архитектура здания, то есть декоративных элементов на его фасадах нет.

«Важно, чтобы подрядная организация, которая будет делать нам ремонт, понимала, с каким зданием она работает, — продолжил Константин. — К сожалению, зачастую у нас тратятся деньги на капремонты там, где они не нужны. Часто кладётся плитка на бетонную лестницу, которая представляет собой историческую ценность или меняются деревянные окна на пластиковые, то есть детали заменяются без учёта исторической ценности дома».

Культуролог и историк Сергей Агрба живёт в одном из исторических домов Арбата. «По хорошему, городские и федеральные власти должны выделять средства на содержание и ремонт исторических домов, это наше наследие. Либо помогать проживающим в этих домах, так как большинство жителей осталось ещё с давних времён и являются по сути хранителями их истории, — рассуждает Сергей. — Второй вариант — собирать деньги с жителей. Только объяснять цели в этом случае надо грамотно, люди должны понимать, что от их сознательности зависит дальнейшая судьба дома».

Источник