Меню

Капитальный ремонт дореволюционных зданий

Чем плох капремонт в старом фонде

Дома дореволюционной постройки, известные под названием «старый фонд», вседа были неотъемлемой частью петербургской панорамы, визитной карточкой города. Но за прошедшие сто и более лет после строительства они подверглись воздействию не только времени. Не менее серьезным фактором стал капитальный ремонт, который порой до неузнаваемости менял здания внутри.

Что включает капремонт в старом фонде

Ремонтные работы по усовершенствованию дореволюционных домов проводились в две волны. Впервые необходимость во вмешательстве возникла в 1950–1960-х годах и вылилась в так называемый выборочный ремонт: укрепление перекрытий металлическими балками, прокладку газовых труб и водяного отопления.

Вторая волна ремонта в старом фонде пришлась на 1970–1980-е годы, когда вопрос решался уже основательно. Именно в этот период выполнялся настоящий капремонт: здание демонтировалось до остова и возводилось заново с установкой железобетонных перекрытий и частичной перепланировкой квартир.

Плюсы и минусы капремонта

Результатом капитального ремонта становилось качественное укрепление домов старого фонда, которое сегодня исключает возможность их разрушения в обозримом будущем. За счет новых инженерных коммуникаций повысился уровень комфорта жилья, совместившего преимущества прежних строительных технологий и современных достижений. Но, пожалуй, главным положительным следствием капремонта стало появление небольших двух- и трехкомнатных квартир. Это дало возможность многим семьям иметь собственную, не коммунальную, квартиру в историческом центре Петербурга.

Вместе с тем проведение ремонтно-строительных работ в старом фонде имело и недостатки. При первичном выборочном ремонте с целью увеличения жилплощади нередко ликвидировали ванную комнату. Новые технологии позволяют решить эту проблему, и многие жильцы оборудуют ванную комнату самостоятельно. Но водные системы, установленные неправильно или в неподходящем месте, с высокой вероятностью могут дать протечку.

Перепланировка в результате капремонта второй волны уничтожала спокойный и строгий стиль дореволюционных построек и превращала оригинальные квартиры старого фонда в типичные «брежневки». Конечно, ни лепнина, ни резные двери, ни эксклюзивные камины не восстанавливались после демонтажа.

Что же предпочтительнее?

По оценкам экспертов, дома старого фонда отличаются непревзойденной прочностью перекрытий, в ряде случаев не нуждающихся в замене. Вместе с тем налицо катастрофическая ситуация в десятках домов, которые во время революции и Великой Отечественной войны длительное время стояли поврежденными, с разрушенной кровлей: вследствие просадки перекрытий сегодня на стенах и потолке появляются трещины. Кроме того, инженерные коммуникации во многих домах почти в аварийном состоянии.

Перед покупкой квартиру в старом фонде следует внимательно осмотреть (слегка попрыгать на полу, проверить на предмет трещин стены и потолок, оценить на состояние труб) и определить, какой ремонт необходим: косметический или капитальный. Во втором случае работы по замене коммуникаций и обновлению полов обойдутся довольно дорого, поэтому при очень плохом состоянии лучше поискать квартиру в доме с капремонтом. Однако в старом фонде, независимо от капремонта, стоит ознакомиться с историей дома, зафиксированной в документах, а при наличии перепланировки убедиться в ее законности.

Источник

Капитальный ремонт дореволюционных зданий

С 2014 года по всей России начала действовать программа капитального ремонта. Проблема ремонта зданий в нашей стране стоит очень остро и требует решения, но капремонт наносит вред историческому облику городов. Здания теряют свой облик, лишаются оригинальных входных дверей, окон и витражей, плитки, лепнины.

Во время ремонта собственники квартир имеют решающее право голоса! Вместе с участниками общественного объединения «МойФасад» из Ростова-на-Дону мы составили инструкцию, которая поможет правильно и вовремя отреагировать.

Мониторинг капремонта в Москве

В 2021 году во многих жилых домах Москвы пройдёт капитальный ремонт. Для исторических домов это большая угроза. Зачастую во время капремонта старинные деревянные окна и двери подъездов заменяют на пластик, а дореволюционную плитку — на дешёвый керамогранит. Москва лишается деталей, которые составляют её неповторимый облик.

  1. инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения
  2. лифтовое оборудование, лифтовые шахты
  3. крышу
  4. подвал
  5. фасад
  6. фундамент
Читайте также:  Понятие капитальный ремонт жкх

Ущерб облику здания могут нанести ремонт крыши и фасада, внутренним деталям — ремонт подъезда!

В разных регионах могут быть дополнительные виды работ: например, в Москве по программе капитального ремонта ремонтируют подъезды. Сначала необходимо ремонтировать крышу, потом — фасад. Ремонтировать фасад раньше, чем выполнены работы по крыше, не имеет смысла. Текущая кровля очень быстро приведет в негодность фасад. До ремонта подъезда нужно сделать ремонт всех инженерных систем. Предложенная фондом капремонта этапность работ может быть неверной.

  • знать сроки проведения капремонта
  • найти информацию на сайте или запросить в фонде капремонта
  • обратить внимание на этапность работ по капремонту
  • обратить внимание на сроки проведения ремонта фасада, крыши и подъезда
  • связаться с активом дома и собрать общее собрание
  • на собрании выбрать виды работ для ремонта
  • выбрать уполномоченного из числа собственников
  • оформить решение по поводу ремонта в виде официального письма
  • оформить протокол общего собрания
  • отправить письмо и протокол в фонд капремонта
  • может запрашивать у фонда капремонта и строителей любую информацию, которая касается ремонта

Если во время ремонта есть нарушения по срокам, объемам или качеству работ, — претензии нужно сразу направлять в фонд капитального ремонта.

  • формирует график капремонта
  • проводит техническое обследование здания
  • составляет техническое задание на ремонт с учетом пожеланий собственников
  • рассчитывает стоимость работ
  • заключает договор со строительной организацией
  • размещает на сайте информацию о капремонте
  • оплачивает работу строителей, если качество работ удовлетворяет собственников
  • предоставляет собственникам по первому запросу всю необходимую информацию о ремонте

Региональный фонд несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения капитального ремонта.

  • на момент начала ремонта должна иметь утвержденную смету, график производства работ
  • согласовать цветовое решение с собственниками, если планируется окрашивание фасада
  • оформить цветовое решение в колерный паспорт
  • утвердить колерный паспорт в управлении города по архитектуре
  • до начала работ должна разместить паспорт объекта с информацией о видах работ, названием организации, заказчиком, куратором объекта, сроках начала и сроках выполнения

Если во время ремонта у вас возникают сомнения в действиях строительной компании, привлекайте независимых экспертов.

  • принимает работы по ремонту
  • без его подписи фонд капремонта не может оплатить работу строителей
  • имеет право контролировать процесс ремонта
  • согласовывает со всеми собственниками выбор цвета для здания

Во время капитального ремонта за работой строителей нужно следить очень внимательно. Если человек, которого выбрали уполномоченным, с этим не справляется, не нужно ждать, берите инициативу в свои руки, запрашивать документы и направлять жалобы имеет право любой собственник.

Вот несколько важных моментов, которые стоит знать, если в вашем доме планируется капремонт фасада.

Здание лучше сохранить в первоначальном виде. Кирпичные фасады — архитектурная особенность конца 19 века, отражающая дух времени. В советский период некоторые дореволюционные кирпичные фасады были окрашены, но во время ремонта необходимо настаивать на расчистке и восстановлении изначального облика.

Дореволюционное кирпичное здание до и после ремонта. На фото пример правильного подхода к такому фасаду: кирпич аккуратно очищен, кладка имеет равномерный цвет, нет следов механических повреждений.

Чтобы определить состояние кирпичной кладки, необходимо сделать тестовую расчистку участка фасада. Если строители уверяют, что кладка в плохом состоянии и необходимо оштукатуривание, обратитесь к независимому специалисту. Строители потенциально заинтересованы в оштукатуривании, поэтому могут убеждать вас в удобном для них варианте.

Для расчистки кирпича лучше всего применять мягкую пескоструйную технологию. После расчистки кирпичный фасад нужно покрыть специальным гидрофобным покрытием; убедитесь, что этот вид работ включен в смету ремонта.

На фасаде не должно быть пятен и следов строительных материалов, грубых механических следов расчистки. Оштукатуривание боковых частей кирпичному зданию не требуется!

Искажает архитектурный облик, делает фасад плоским и грубым, здание теряет историческую ценность.

Читайте также:  Технологии для капитального ремонта скважин

Штукатурная поверхность после ремонта должна соответствовать примененной до ремонта. На большинство дореволюционных зданий наносилась гладкая штукатурка, фактурно выделялись только отдельные участки в качестве декоративного приема.

Кроме нарушения исторической достоверности и эстетики здания, есть еще один важный аргумент против фактурной штукатурки «короед». Из-за неровной поверхности она впитывает грязь, фасад быстро приобретает неопрятный вид.

Строители отдают предпочтение фактурной штукатурке при составлении сметы по двум причинам: 1) это дорогой вид работ, 2) для такого оштукатуривания не нужны высококвалифицированные рабочие. Фактурность штукатурки скрывает неровности при выполнении ремонта.

Часто во время капитального ремонта строительная компания выбирает цветовую палитру, которая не учитывает исторического облика здания и меняет его до неузнаваемости.

После ремонта здание окрашено с использованием цветовой схемы, которая абсолютно не соответствует изначальному облику.

До ремонта белым цветом был выкрашен только рельеф, опоясывающий окна, и филенка карнизного пояса. После ремонта белым цветом выделили еще и лепнину над окнами и этим исказили оригинальный исторический облик фасада.

В строительных организациях не всегда есть квалифицированный архитектор, поэтому при выборе цветового решения здания лучше посоветоваться с экспертом-архитектором.

Утраченные элементы строители заменили гипсовыми слепками из донышка пластиковой бутылки

По программе капитального ремонта фасада оригинальные подъездные окна часто меняют на пластиковые стеклопакеты. Ремонт деревянных окон обычно не предусмотрен по правилам этой программы, только замена. Вопрос их сохранения необходимо обсудить на общем собрании собственников и включить этот пункт в текст ответного письма в фонд капремонта.

В случае, если окна в очень плохом состоянии и соседи не готовы тратить дополнительные средства на их ремонт, настаивайте на том, чтобы новые окна повторяли рисунок оригинальных.

Оригинальные окна с интересным рисунком можно увидеть даже в простых советских постройках

По программе капитального ремонта фасада входная дверь также подлежит замене. Часто оригинальная дверь находится в хорошем состоянии, но вместо нее появится дешевая металлическая. Уточните, входит ли замена двери в ваш ремонт, обсудите этот вопрос на общем собрании и внесите его в официальный ответ фонду капитального ремонта.

Если собственники не проявляют бдительность, вместо красивой оригинальной двери может появиться безликий кусок железа

Если кровля в плохом состоянии, ремонтировать в первую очередь необходимо именно ее. Ремонт фасада имеет смысл только после завершения ремонта крыши.

  1. Строители могут не установить вовремя новую кровлю.
  2. После окончания ремонта на крыше не должно быть дыр и щелей. Обшивка крыши хорошо закреплена, иначе сильный порыв ветра может ее оторвать, как на фото ниже.
  3. Рабочие могут вмонтировать крепления водосточных труб в лепной декор.
  4. Рабочие могут грубо исказить внешний вид кровли.

Если кровля в плохом состоянии, ремонтировать в первую очередь необходимо именно ее. Ремонт фасада имеет смысл только после завершения ремонта крыши.

  • Уточните сроки проведения ремонта. В этом может помочь инструкция ниже.
  • Примите участие в общем собрании.
  • Убедитесь, что решение общего собрания было оформлено в виде обращения и протокола.
  • Проверьте, что обращение и протокол были отправлены в фонд капремонта.
  • Убедитесь в том, что ваше коллективное заявление рассмотрено фондом.
  • Во время начала ремонта попросите у строителей смету.
  • Посмотрите, какие виды работ включены в смету.
  • Если пожелания собственников не учтены в смете, сразу обращайтесь в фонд капитального ремонта.
  • Если в смете указаны непонятные или лишние виды работ, также сразу обращайтесь в фонд капремонта.
  • Перед окрашиванием фасада попросите у строительной компании колерный паспорт.
  • Убедитесь, что финальное цветовое решение верное.
  • Документ должен быть подписан, если нет подписи — он не был утвержден в управлении города по архитектуре.
  • При возникновении нареканий к строительной компании сразу обращайтесь в фонд капитального ремонта.
  • Если есть претензии к строительной компании, убедитесь, что уполномоченный от собственников не подписал акты приемки работ до того, как все проблемы устранены.
Читайте также:  Приостановление работ по капитальному ремонту

Узнать о сроках ремонта можно на сайте регионального фонда капремонта. Сайты этих организаций устроены по-разному. Вот пример Ростовской области — информация выложена на главной странице.

В некоторых случаях найти информацию о ремонте будет не так просто. Если вам не удалось разобраться самостоятельно, свяжитесь с фондом капремонта и запросите эти данные у них! Каждый собственник имеет на это право.

Если в вашем подъезде есть красивые декоративные детали, необходимо уточнить у управляющей компании или ТСЖ, планируют ли они их замену. Далее направьте письмо с перечислением деталей, замена которых не требуется, добейтесь официального ответа. В ответе должно быть обозначено, что обращение получено, и замены не произойдет.

Также необходимо свериться с информацией на сайте вашего местного фонда капитального ремонта относительно планируемых видов работ и сроков, входит ли в список капремонта ремонт подъезда, когда он будет проходить.

  1. Зафиксируйте происходящее с помощью фото и видео.
  2. Остановите работы; выясните, на каком основании их проводят, кто инициатор.
  3. Если вас не слушают или не хотят с вами говорить, вызывайте полицию.

Строительная компания заинтересована в увеличении расходов на ремонт. Вас могут убеждать, что зданию необходима декоративная штукатурка, или в необходимости оштукатуривания кирпичного фасада. Так может происходить еще и потому, что, к сожалению, строители не всегда являются хорошими профессионалами и определенные виды работ им сделать проще.

  1. После определения строительной организации вся конкурсная документация должна быть размещена на официальном сайте регионального фонда капитального ремонта.
  2. У строительной организации должна быть утвержденная смета, график производства работ, утвержденный колерный паспорт с цветовой палитрой.
  3. До начала работ строительная компания должна разместить паспорт объекта с информацией о видах работ, названием организации, заказчиком, куратором объекта, сроках начала и сроках выполнения.
  4. Если во время ремонта у вас возникают сомнения в действиях строительной компании, привлекайте независимых экспертов.
  5. Если во время ремонта возникают проблемы, грубые нарушения, вам не предоставляют необходимые документы, а фонд капитального ремонта не реагирует на обращения, привлекайте СМИ!

По закону строительная организация в течение 5 лет несет ответственность за качество ремонта. Если в течение этого времени на здании лопнула штукатурка или появились любые другие дефекты, строительная компания должна оперативно и бесплатно их устранить. При выявлении дефектов необходимо обратиться в фонд капитального ремонта, зафиксировать их с представителем фонда, составить акт.

Кроме накопления средств в фонде капитального ремонта собственники могут перечислять их на специальный счет в банке, открытый для конкретного многоквартирного дома. В такой ситуации фонд капремонта не принимает участие в организации ремонта, собственники решают все вопросы самостоятельно.

К сожалению, во время капремонта не единичны случаи грубых нарушений. Незнание законов и регламентов делает собственников уязвимыми. В этом разделе мы собрали основные документы, которые помогут во время капитального ремонта.

Жилищный кодекс РФ — описывает и регулирует все взаимодействия во время капитального ремонта.

Руководство, как принимать работы — просто и понятно в виде инфографики описана процедура взаимодействия с фондом капитального ремонта и строителями.

Методическое руководство по капитальному ремонту — подробно описаны все необходимые действия во время капитального ремонта, в том числе, как правильно собрать и провести общее собрание, какие подготовительные процедуры для этого нужны, как вовлечь соседей, как правильно оформить итоги собрания и направить их в фонд капитального ремонта, что такое спецсчет.

На сайте каждого регионального фонда всегда выложены актуальные местные законы и полезные материалы, на которые можно ссылаться в спорных ситуациях. Найти их можно чаще всего в разделе Для собственников.

Разобраться в законодательстве помогут короткие информационные статьи на портале Реформа ЖКХ.

Источник