Меню

Капитальный ремонт домов мнение экспертов

Мнение эксперта. Спецсчёт по капремонту

Деньги ваши, но ваша и ответственность

В последнее время в Ярославле стали активно обсуждаться вопросы, связанные с формами сбора средств на капремонт многоквартирных домов. Одни жители принципиально не желают копить деньги в общем котле, то есть у регионального оператора (фонда капремонта), поэтому не оплачивают его счета. Другие уверены, что только спецсчёт может обеспечить прозрачность и целевое использование накопленных средств. Третьи рассматривают открытие спецсчёта как возможность выбора, сколько именно и за что платить.

О том, какие преимущества даёт каждая из форм накопления денег и всем ли жителям многоэтажек выгодно формировать фонд капремонта на специальном счёте, мы беседуем с генеральным директором АО «Центр организации капитального ремонта», депутатом муниципалитета города Ярославля Олегом Ненилиным.

Начнём с небольшой преамбулы. С 1 сентября 2015 года абсолютно у всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах появилась обязанность платить взносы на капремонт. А вот кому платить и, главное, как контролировать расходование средств и качество проводимых работ — зависит от самих собственников, вернее, от их активности. Они вправе определить на общем собрании способ формирования фонда капремонта: счёт регионального оператора (общий котёл) или спецсчёт конкретного дома.

В чём разница? Деньгами в первом случае распоряжается руководство фонда капитального ремонта: оно планирует, когда дом отремонтируют, что будут чинить и какими материалами. То есть это некая «касса взаимопомощи»: сегодня за ваши деньги отремонтируют чужой дом, завтра ещё какой-то, а на ваш скинутся спустя несколько лет. Что же касается спецсчёта, владельцем которого является управляющая организация или ТСЖ, то ситуация совсем другая: деньгами собственников распоряжаются они сами.

Олег Евгеньевич, с момента введения взносов на капремонт прошло уже практически пять лет, а люди всё спорят, что лучше, общий котёл или спецсчёт. Я знаю, что вы воспринимаете последний вариант как более продвинутый инструмент решения проблем содержания и ремонта дома, но… не для всех строений. Есть какие-то конкретные данные по этому поводу?

— Такой способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (далее — МКД) как специальный счёт подходит для новых многоквартирных домов, которым капитальный ремонт не потребуется ещё многие годы, а также для строений, срок выполнения ремонта в которых по долгосрочной программе наступит ещё не скоро, а подлатать их уже необходимо. При этом для Ярославской области площадь жилых помещений в таком доме должна быть не менее 3 500–4 000 м², потому что такой метраж позволяет накапливать на один вид ремонта в среднем в течение трёх лет. Если площадь объекта меньше, то размер взноса на капитальный ремонт должен быть увеличен, чтобы ежемесячный сбор с дома составлял не менее 30 000 рублей. Иначе переходить на спецсчёт нецелесообразно.

Находит ли ваша точка зрения понимание в областном правительстве и у руководства регионального фонда капремонта?

— Отношение региональных властей к специальным счетам по стране различно. Где-то эта инициатива поддерживается, где-то, наоборот, не приветствуется. В нашем регионе процент домов, которые перешли на специальный счёт, перешагнул за 50-процентную отметку, что повлекло за собой существенное уменьшение объёма поступлений в общий котёл и, соответственно, сокращение контрактной базы фонда. По этой причине нормативная база была скорректирована в сторону усложнения процедуры перехода на специальный счёт. Но ответственных и активных граждан это не должно пугать: в любом случае спецсчёт МКД — это инициатива и ответственность собственников помещений в доме, поэтому только от жителей зависит дальнейшее направление развития системы капитального ремонта в регионе.

Почему, на ваш взгляд, региональный фонд капремонта, несмотря на частую смену руководителей, из года в год не справляется с заявленными планами, приобретая всё более негативную репутацию среди ярославцев?

— Частая смена руководителей фонда и есть основная причина отставания в реализации региональной программы капитального ремонта. В настоящее время необходимо отметить, что работа организации вышла на плановые параметры, проектирование и контрактация осуществляются заблаговременно, что, надеюсь, позволит в текущем году нагнать сложившееся отставание.

Какие трудности возникают сейчас у жителей, желающих ремонтировать свои дома с использованием спецсчетов? Какова динамика перехода?

— Основная сложность при переходе на специальные счета у жителей возникает с проведением общих собраний собственников и оформлением соответствующих документов. Региональный фонд в настоящее время очень внимательно проверяет представляемые бумаги, зачастую выявляются ошибки, которые не позволяют перейти на специальный счёт или выполнить ремонт. Моя рекомендация — обращаться в профессиональные компании, которые осуществляют организацию капитального ремонта за средства из специального счёта.

Читайте также:  Предельный тариф за капитальный ремонт

В динамике перехода из общего котла на спецсчёт необходимо отметить существенное снижение. Так, если в 2018 году объём средств перетока составлял около 200 млн рублей, то в 2019 году — уже немногим более 100 млн, а на 2020 год прогноз — менее 100 млн рублей. Но в обратную сторону оттока пока не происходит.

Что бы вы посоветовали активным жителям, которые хотят сами контролировать свои расходы и своих подрядчиков?

— Для того чтобы собственники сами смогли заниматься капитальным ремонтом дома за средства из специального счёта, важно наличие активных жильцов, которые готовы взять инициативу в свои руки и повышать компетентность в данной сфере, а также помощь профессиональных организаций по вопросам капитального ремонта.

Каковы, на ваш взгляд, перспективы процесса капремонта МКД? Не накроется ли весь проект медным тазом уже в ближайшем будущем?

— Стратегически сложившийся процесс капитального ремонта МКД в стране уже не остановить, поскольку это на сегодня единственно возможный механизм восстановления жилого фонда. При этом вполне допускаю технические корректировки в дальнейшей работе, такие как постепенный переход к специальным счетам в целом по стране, а не только в отдельно взятых регионах; синхронизация капитального ремонта с благоустройством придомовых территорий; переход на ремонт не отдельно взятых домов, а целых кварталов; организация энергоэффективного ремонта.

Источник

Капремонт: проблемы и пути их решения

Зачастую после окончания капремонта у собственников возникают логичные вопросы: а что конкретно было сделано и почему стало хуже? Что делать, если в результате капитального ремонта начали течь трубы или появилась плесень?

Капремонт: проблемы и пути их решения

Говорят, что нет ничего хуже ремонта в квартире, ведь его невозможно закончить, а можно только прекратить. Это не так, ведь существует капремонт дома. И жильцам многоэтажек приходится несладко, когда начинают срезать зимой трубы, менять в рабочее время стояки и убирают на несколько недель мусоропровод.

Много проблем возникает не только на этапе определения фонда, куда будут ежемесячно на специальный счет отчисляться деньги, но и при проведении самого капремонта. Связано это с некачественным выполнением своих обязательств со стороны государства (региональных органов власти и/или операторов с подрядчиками). Минимизировать спорные ситуации помогает Закон №498-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» от 28.12.2016г., в котором регулируются некоторые вопросы капремонтов общего имущества.

Нововведения в ЖК РФ по капремонту

Закон был подписан Президентом РФ и предназначен для регулирования интересов граждан, декларируя их права, а также обязанности, касающиеся сбора средств в фонд капремонта. Основные вопросы, которые затрагиваются документом, можно сгруппировать таким образом:

  • на собраниях собственников многоквартирных домов жильцы могут большинством голосов выбирать способ накопления фонда на капремонт, а также конкретное лицо, на которого будет оформляться соответствующий спецсчет. Подобные платежи являются обязательными, а их размер определяется на усмотрение региональных властей (например, в Москве самый большой размер отчислений — 17 руб. за м 2 , а в Санкт-Петербурге – самый маленький – 3-4 руб. за м 2 ). Допускается оплата таких платежей как на счета краевых региональных операторов Фонда, так и на определенный спецсчет конкретного дома, открытый на уполномоченного собранием гражданина. Изменить способ накопления этого фонда можно в любой момент, собрав более половины подписей всех собственников;
  • также на собраниях собственников определяется и утверждается максимальная стоимость работ с услугами по капремонту и уполномоченное лицо, которое будет принимать соответствующие работы (подпишет акт приемки);
  • расширяется список работ, которые могут быть включены в капитальный ремонт. То есть, к латанию кровли, замене коммуникаций, а также окон в подъездах и так далее, могут добавить работы по установке на дом систем автоматизированного учета потребленных коммунальных ресурсов;
  • расположенные на первых этажах нежилые помещения (кафе, аптеки, парикмахерские и подобные) также должные оплачивать капремонт либо одноразово за весь будущий год, либо равными частями помесячно;
  • по неуплате взносов на капремонт определены два момента. Первый – рычаг давления на неплательщиков передан в руки управляющих компаний, которые по письменному извещению от регионального оператора (а тот, в свою очередь, от Госжилинспекции) непосредственно воздействуют на должника. Второй – при смене собственника, такие долги наследует новый хозяин помещения (если вопрос не был решен с продавцом жилья до заключения сделки). В этом случае исключение составляют только долги на капремонт, которые остаются в наследство от собственника муниципальной (государственной) квартиры;
  • дополнился список вне очередников при формировании краткосрочных планов по осуществлению капремонта. Сюда вошли многоквартирные дома, которые пострадали от аварий либо чрезвычайных ситуаций;
  • узаконена возможность перенесения сроков оказания услуг по капремонту (изменяя всю программу) при невозможности попасть в определенные помещения дома, что препятствует ремонту.
Читайте также:  Капитальный ремонт многоквартирного дома за счет жильцов

Таким образом, в этом Законе были зафиксированы возможные пути решения многих проблем, возникающих при капремонте. Так как внимание Президента РФ осветило конфликтные ситуации данного вопроса, имела место проверка Генпрокуратуры, которая выявила более 9 тысяч нарушений законодательства, возбудила более 60 уголовных дел, привлекла к ответственности около 1,5 тыс. чиновников и юридических лиц.

Основные проблемы

Жильцы многоквартирных домов, которые дождались своей очереди на капремонт, сталкиваются со множеством серьезных проблем и конфликтных ситуаций. Часто подобное происходит еще до прихода очереди, что связано с переносом сроков.

Борьба с должниками

Зачастую причины затягивания и переноса сроков по капитальному ремонту дома связаны со злостными неплательщиками целевых отчислений. Такими собственниками, как правило, являются хозяева инвестиционной недвижимости (то есть те, которые вложениями в квартиры спасают свои денежные накопления), а также асоциальные собственники (алкоголики, наркоманы и так далее), зачастую не имеющие доходов.

Согласно новому законодательству, механизм борьбы с должниками – физическими лицами ужесточен. Так, при наличии задолженности, Госжилинспекция направляет письмо региональному оператору, а тот – управляющей компании. Если в течение 60 дней у последней не получается убедить неплательщика погасить долг, то она вправе инициировать общие собрания жильцов, на которых будет приниматься решение о мерах погашения задолженности вплоть до суда и выселения.

Стоит отметить, что 3-х летняя практика (с 2014 года, когда были введены обязательные отчисления жильцов многоквартирных домов на капремонт) показала, что должниками являются не собственники приватизированного жилья, а муниципалитеты. Но и к ним будут применены более жесткие взыскательные меры на уровне региональных органов власти.

Перенос сроков капремонта

Часто приходится сталкиваться с переносами сроков капремонта без видимой на то причины. Местные чиновники при этом ссылаются на разрешенные Жилищным Кодексом ежегодные актуализации региональных программ капремонтов, которые осуществляются без уведомления и согласия собственников квартир. В основном этот процесс связывают со стремлением госслужащих собрать больше денег в соответствующий фонд для удобства коррупционных схем. Поэтому, если, согласно обновленной Законодательной базе, причины перенося сроков не оправдывают такого действия, необходимо обращаться в соответствующие органы.

Имеют место случаи планирования всех работ, связанных с капремонтом, в одной краткосрочной трехлетке (например – 2018-2020гг), а в действительности – госслужащие растягивают каждый вид работ на трехлетку (получается примерно до 2040г). Причиной этого считают возможное падение поступлений в Фонд на капремонт со стороны тех жильцов, чей дом уже отремонтировали. Насколько такая процедура соответствует законодательным нормам в конкретном регионе, может подсказать юрист, как и меры противодействия в возникшей ситуации.

Неудовлетворительное качество ремонта

Наиболее распространенная проблема капитальных ремонтов в домах – неудовлетворительное их качество и вред личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, не полная замена газовых либо других труб и подобные жалобы. На самом деле, на сегодня нет четких нормативов и стандартов, регламентирующих работы, относящиеся к капитальному либо текущему ремонту. Минстрой только готовит конкретный документ. А это понятие является определяющим при разграничении ответственности между региональным оператором, отвечающим за капитальные ремонты, и управляющей компанией, обязанной проводить текущие.

На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.

Читайте также:  Судебная практика по капитальному ремонту лифта

В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:

  • управлением капремонта;
  • департаментом городских хозяйств;
  • региональным департаментом ЖКХ;
  • региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;
  • городским жилищным фондом;
  • Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;
  • управляющей компанией МКД;
  • конкретной подрядной организацией;
  • собственниками жилья конкретного МКД.

Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений, составляют дефектную ведомость со сроками их устранения.

«Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками. Поэтому, для контроля качества капремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом. Если не пройден акт приемки, подрядчик не получит оплату от Регионального Фонда содействия капремонту» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ. Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.

Несоблюдение сроков по ремонту

Еще одной проблемой при капремонте МКД является затягивание его выполнения. Причинами этого чаще всего выступают:

  • нехватка материального ресурса, который возникает в процессе ремонта. То есть, при установленных региональными властями минимальных взносах на капремонт (за квадратный метр), реальный объем работ значительно превышает собранную сумму. Это влечет остановку работ, что является нарушением законодательства;
  • ееполный допуск рабочих подрядчика к помещениям, задействованным в ходе капремонта. Например, при замене стояков не во все квартиры добровольно пускают строителей сознательно либо по причине отсутствия хозяев. В этой ситуации получить допуск можно исключительно через суд, но подрядчик с этим связываться не желает. В этом случае либо региональные власти на своем уровне определяют административную ответственность для таких несознательных жильцов, либо владельцы квартир на собрании разбираются в своем кругу самостоятельно.

Подобные казусы зачастую связаны с несовершенством законодательства и требуют устранения на региональном уровне.

Дефицит квалифицированных специалистов

Распространенной отговоркой на претензии жильцов к капремонту является отсутствие квалифицированных специалистов. Тут следует уточнить:

  • Если речь идет о квалификации рабочих строительных специальностей, то возникают вопросы к подрядчику и региональному оператору: как компания с такой кадровой проблемой была допущена к участию в государственных аукционах по программе капремонтов. Хотя стоит отметить определенную специфику проведения ремонта/строительства в присутствии жильцов, на что пойдет не каждый специалист;
  • При отсутствии квалифицированных кадров непосредственно в Фонде, должны возникнуть вопросы к региональному оператору либо контролирующему его органу, учитывая среднюю заработную плату таких специалистов (около 60 тыс.руб.).

В любом из приведенных случаев, отсутствие специалистов является лишь отговоркой.

Недостаточно средств: почему мало денег

Достаточно часто отсутствие либо низкое качество капремонта объясняют дефицитом денежных средств. Но согласно статистике, в начале 2017г. плановая собираемость (средняя) по регионам составляет 80%, а в некоторых субъектах РФ достигает 85%. При этом, собственники приватизированного жилья оплачивают взносы в полном объеме, а показатель занижают долги муниципалитетов. Но и эти средства во многих областях осваиваются лишь на 50%. Поэтому подобная причина кроется в другом, и, возможно, нужна проверка на предмет нарушений законодательства.

Нарушение законов и должностные преступления

Как видно, на всех уровнях выполнения программы по капремонту МКД возникают проблемы и трудности. Некоторые их них связаны с несовершенством законодательной базы, которая не учла всех нюансов. Но большинство претензий имеет под собой основу нарушения прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях, которое возникает при злоупотреблении сластью, незаконной растрате финансов и несоблюдении установленных сроков. А это уже должностные преступления, которые выявляются и наказываются согласно Закону.

Источник