Меню

Капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения

Капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?

На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).

Читайте также:  Как узнать время капитального ремонта дома

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Договор аренды. Пункт касательно капитального ремонта

Собираемся арендовать нежилое помещение под общепит. В договоре аренды есть такой пункт:

Проведение капитального ремонта в здании, в котором находится помещение является ответственностью Арендодателя. В случае принятия Арендодателем решения о проведении в здании и, как следствие в арендуемом Помещении, капитального ремонта, реставрации или реконструкции (в том числе с полным или частичным сносом), Арендодатель имеет право, но не обязан, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть настоящий Договор без обращения в судебные органы, письменно уведомив об этом Арендатора не менее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть менее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления.

Несколько вопросов касательно этого:

1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?

2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?

3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.

4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?

Спасибо. Простите за корявый язык, писал как мог.

Ответы юристов ( 3 )

Добрый вечер, Игорь.

Считаю, что приведенный пункт договора аренды о порядке проведения капитального ремонта не соответствует положениям ГК РФ, а именно, ст. 616 ГК РФ, в силу которой

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Таким образом, о прекращении договор аренды речи не идет. Поэтому в данном случае имеет место злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и нарушается баланс интересов сторон договора, а именно, арендатора.

По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?

Да, понимаете верно.

2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?

Как сам решит арендодатель, ведь собственник он.

3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.

Да, скорее всего имелось ввиду «более».

4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?

Такое прописать возможно в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Вот только арендодатель вряд ли на это согласится.

Читайте также:  Документы управляющей компании по капитальному ремонту

1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?

Такая возможность не исключена, к сожалению.

2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?

Арендодатель, как собственник, несет бремя содержания имущества и самостоятельно определяет есть ли необходимость в проведении капитального ремонта.

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Таким образом, возможно внести в пункт дополнение о том, что Арендодатель вправе инициировать проведение капитального ремонта не ранее чем через сколько-то лет после заключения договора аренды.

3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.

На мой взгляд, здесь все верно, ошибки нет. Но само по себе условие неоднозначное. Арендодатель должен уведомить не позднее чем за 60 дней до даты расторжения и указать срок освобождения. Я бы указала, что срок освобождения Помещения не может быть меньше 5 рабочих дней с даты прекращения договора, т.е. через 60 дней с момента получения арендатором уведомления прекращается договор и плюсом у арендатора есть еще 5 рабочих дней для того чтобы собрать вещи и выехать из помещения. Но этот момент лучше уточнить и прописать более корректно.

4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?

Да, это возможно по договоренности сторон.

ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Удачи Вам и всего хорошего!

Формулировка пункта может быть примерно такой:

«Проведение капитального ремонта в здании, в котором находится помещение является обязанностью Арендодателя. Стороны договорились о том, что капитальный ремонт здания, включая Помещения, его реставрация или реконструкция будет проводиться не ранее 01 февраля 2025 года. В случае принятия Арендодателем решения о проведении капитального ремонта здания, включая арендуемое Помещение, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке полностью отказаться от дальнейшего исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, письменно уведомив об этом Арендатора не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты прекращения Договора с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть менее 5 (пяти) рабочих дней с даты прекращения Договора. Стороны особо оговорили, что в случае прекращения Договора по обстоятельствам, указанным в настоящем пункте, и при условии, что Арендодателем не соблюдено условие о сроке проведения капитального ремонта, Арендодатель принимает на себя ничем не обусловленное обязательство выплатить Арендатору 2 000 000 (Два миллиона) рублей не позднее даты прекращения Договора.»

Читайте также:  Корректировка пробега автомобиля до капитального ремонта

1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?

По общему правилу, согласно ст. 616 ГКРФ проведение капитального ремонта ремонта не является основанием для расторжения аренды. В силу части 1 ст. 616 ГКРФ проведение капитального ремонта-это обязанность арендодателя.

Основания для досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 619 ГКРФ, а именно:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видите, закон в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды указаны, в основном, нарушения условий договора, а также общие основания для расторжения договоров.

Часть 2 ст. 450 ГКРФ и предусматривает возможность указания в договоре иных условий для досрочного расторжения, которые в законе прямо не прописаны:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

То есть исходя из принципа свободы договора, указанного ст. 421 ГКРФ, стороны вправе определить такое условие, как проведение арендодателем капитального ремонта, для досрочного расторжения. Конечно, не исключено в описанная ситуация с инсценировкой капитального ремонта, но считаю, что здесь такая ситуация маловероятна, поскольку между направлением уведомления фактическим расторжением договора проходит значительный временной период — 60 дней, в течение которого обе стороны определяться с дальнейшими действиями. Данный пункт ника не нарушает ни закона, ни прав сторон.

2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?

Арендодатель является собственником недвижимого имущества, ему согласно ст. 209 ГКРФ принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. На нем же согласно ст. 210 ГКРФ лежит бремя содержания, поэтому только собственник решает, когда проводить капитальный ремонт.

3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.

Вполне вероятно, это описка, но при подписании окончательной редакции договора нужно обязательно внести ясность в данной часть, т.к. ст. 431 ГКРФ предполагает буквальное толкование договора.

4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?

Согласно принципу свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГКРФ, Вы вправе включить такое условие, если вторая сторона согласна подписать договор в указанной Вами редакции.

Источник