Ваши права и обязанности: закон 271 — ФЗ о капитальном ремонте, изменения и поправки к закону о ремонте жилых многоквартирных домов
Капитальный ремонт стал обычной вещью для лиц, проживающих в многоквартирных домах. Данная модернизация обязательна для многоэтажки, в первую очередь по той причине, чтобы предотвратить износ.
Но далеко не все граждане знают правовой аспект проведения капремонта. Именно поэтому права лиц-собственников постоянно нарушаются и не соблюдаются в должном объеме. Давайте узнаем, что говорит ФЗ о капитальном ремонте жилых многоквартирных домов.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Общие сведения из этого закона
В жилищной сфере до декабря 2012 года действовала настоящая неразбериха. Многие граждане привыкли, что капремонт осуществляет государство, другие же вовсе давно сами из собственных средств оплачивали модернизацию своего многоквартирного дома (насколько законными являются такие поборы на капремонт читайте тут, а из этого материала вы узнаете, были ли такие взносы признанны незаконными КС и Генпрокуротурой РФ).
В декабре 2012 года Правительством нашей страны был принят закон № 271 — ФЗ о капитальном ремонте, — и подписан президентом страны. Данный нормативный акт не только внес зерно разума в запутанный до этого момента Жилищный кодекс, но и содержал в себе некие нововведения. Узнать больше о новшествах, которые были внесены в законодательство относительно капремонта в последнее время, можно из отдельной публикации, а есть ли в РФ закон, регламентирующий порядок проведения капремонта, читайте здесь.
Данный нормативный акт получил название Федеральный закон о внесении изменений в Жилищный кодекс страны, а также некоторые другие нормативные акты № 271 от 25 декабря 2012 года. Федеральный закон об оплате капитального ремонта, доносит информацию о том, что граждане обязаны сами платить за взносы на капремонт. До этого еще ни один закон не регламентировал данный пункт.
Кроме того, теперь Федеральный закон об освобождении платы за капремонт обзавелся и перечнем лиц, которые в той или иной степени освобождаются полностью или частично от выплат. До момента выхода 271 закона о капитальном ремонте, категории льготников четко определены не были, и данный вопрос оставался не в федеральном, а в региональном ведении.
Новый нормативно правовой акт стал своеобразным сводом, который содержат в себе все нюансы осуществления и подготовки к проведению капитального ремонта. Любопытно, что Федеральный закон об оплате взносов за капремонт, на официальном уровне позволил регионам самостоятельно устанавливать стоимость взноса за каждый квадратный метр недвижимости.
Реакция граждан на данный нормативный акт была неоднозначной. Кто-то был рад, что наконец-то закончится пора произвола со стороны недобросовестных собственников и сотрудников управляющих организаций и ремонт будет выполнен не только в соответствии со сроками, но и в соответствии с регламентом. Кого-то, напротив, возмутило законодательно закрепленная обязанность платить взносы в обязательном порядке.
Некоторым не понравились завышенные цены по тарифам в сравнении с другими регионами, а кто-то пришел в ужас от закрепленных санкций за неуплату (статья 155). Так или иначе, но Федеральный закон 271 — ФЗ о капитальном ремонте, никого не оставил равнодушным, однако, пристального внимания заслуживают его отдельные статьи.
Однако этот нормативный акт не может объять все вопросы, относящиеся к капремонту. Так, вопросы, связанные с формированием фонда, относятся к закону 185 о капитальном ремонте. Нюансы осуществления капремонта, подбор персонала для проведения работ ни относится к ведению данных актов. Однако, для этого можно обратиться к Федеральному закону 44 и путем размещения тендера выбрать наиболее выгодного поставщика услуг и материалов.
Что говорит закон?
ФЗ о капремонте многоквартирных домов 271
Принятие Государственной Думой данного Федерального закона стало началом для создания правовой основы для осуществления во всех субъектах нашей страны механизмов проведения капремонта.
Основным нововведением в данном акте стало возложение обязанностей по финансированию данных работ на собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, статья 170 данного закона говорит о том, что фонд капремонта образуют взносы от собственников, соразмерные размеру недвижимости. К сожалению, закон не предусматривает поправок, касающихся ответственности за не произведение капремонта для собственников и для государственных органов. А ведь более половины жилого фонда нашей страны нуждается в проведении работ.
Немаловажно, что внесенные поправки в статью 166 теперь наконец то прояснили ситуацию в плане того, какие конкретно работы входят в капремонт. Жильцы могут ознакомиться с перечнем и самостоятельно проверить, насколько качественно проведены ремонтные работы. А если не платить за капитальный ремонт по 271 закону? Несмотря на все вышеперечисленное, ответственность за содержание жилья многоквартирного дома лежит на собственниках в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса.
Капремонт по ФЗ 185
ФЗ 185 о капитальном ремонте многоквартирных домов от 21 июля 2007 года рассказывает о том, как именно формируется фонд капитального ремонта, каким образом он открывается, а также каким структурам можно доверить данное действие.
Данный нормативный акт – своеобразное пособие для собственников жилья в многоквартирном доме, которое подскажет, как действовать после сдачи дома при открытии фонда на капремонт. Жильцам полезно знать не только как образуется данный фонд, но и каким конкретным образом проводятся проверки и отчетность по потраченным средствам ( статья 12, 13 закона).
Статья 13. Аудит Фонда
- Ведение бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности Фонда подлежит ежегодной обязательной аудиторской проверке.
- Ежегодно для проведения обязательного аудита ведения бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности Фонда наблюдательный совет Фонда утверждает отобранную на конкурсной основе аудиторскую организацию и размер ее вознаграждения.
- Наблюдательный совет Фонда вправе принимать решения о проведении внеочередных аудиторских проверок ведения бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности Фонда.
Кроме того, жильцам важно знать, что если они стоят в очереди на получение капремонта в своем доме, то они могут рассчитывать на дотации со стороны государства. Действует ряд государственных и региональных программ, которые помогают гражданам получить дополнительные средства для модернизации помещений. В данном нормативном акте, а именно, статьях 17 – 20 рассказывается о характере дотаций, а также о способе их получения.
Капитальный ремонт по 44 ФЗ
Федеральный закон под номером 44 от 5 апреля 2013 года считается главным нормативным актом в сфере государственных контрактов и закупок.
Именно там назначаются тендеры и предлагают свои услуги поставщики различных материалов и услуг.
Многие государственные организации, в том числе администрации и управляющие компании, сформированные товариществом собственников жилья, прибегают к данному закону с целью проведения работ по капремонту наиболее выгодным образом.
Данный нормативный акт рассказывает о том, как стать участником закупок, как формировать тендеры, выбирать поставщиков и каким требованиям должны отвечать ваши заказы. Также данный закон рассказывает нюансах осуществления различных видов закупок ( статья 108 закона).
Вносились ли изменения?
Данные нормативные акты постоянно подвергаются внесениям изменений и дополнений. Так, Федеральный закон № 44 о государственных закупках ежегодно подвергается изменениям. На сегодняшний день действует редакция от 2июня 2016 года под номером 21. Готовиться для вступления в силу реакция 22 от 2 июня с изменениями, которые еще не вступили в законную силу.
Что касается федерального закона № 185, то данный акт подвергался внесению поправок больше 30 раз. На сегодняшний день, для 185 ФЗ- капитальный ремонт, действующая редакция 32 от 2 июня 2016 года. 271 ФЗ о капитальном ремонте многоквартирных домов с изменениями имеет всего две редакции, так как является весьма новым и пока что устраивает государственную думу. Сегодня действует вторая редакция от 29 июня 2015 года.
Какие изменения относительно проведения капремонта в законодательных актах были внесены в последнее время мы рассказываем в отдельной публикации.
Для того, чтобы требовать законного проведения капремонта самим жильцам в первую очередь необходимо быть знакомым с нормами права и знать, где начинаются и заканчиваются их права и интересы. Только осведомленность гарантирует вам соблюдение интересов.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Источник
Капитальный ремонт многоквартирных домов
С 2014 года расходы по содержанию многоквартирного дома (МКД), включая затраты на его капитальный ремонт (КР), возложены на собственников жилых помещений.
Владельцы квартир, уплачивая ежемесячные взносы, формируют фонд, за счет средств которого впоследствии и будет проведен КР их дома.
Фонд капитального ремонта (ФКР)
Согласно п. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники квартир должны самостоятельно выбрать один из 2 способов формирования ФКР:
1. Взносы поступают на счета регионального оператора, который создается субъектом РФ (в одном регионе могут одновременно действовать несколько таких операторов).
В этом случае денежные средства собственников поступают в «общий котел», откуда впоследствии выделяются на капитальный ремонт многоквартирных домов в очередности, предусмотренной региональной программой, которая утверждается законом субъекта РФ.
То есть, если денег, собранных с владельцев дома на цели КР недостаточно, а срок плановых работ уже наступил или ремонт требуется провести досрочно, региональный оператор выполнит свои обязательства за счет средств, полученных от собственников помещений других МКД (либо с привлечением бюджетных или заемных средств).
Ставка взносов на КР утверждается местным нормативным законодательством и ежегодно индексируется с учетом индекса роста потребительских цен.
Например: тариф по Москве в 2020 году составляет 18,86 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого (нежилого) помещения в МКД (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления от 03.12.2019 № 1597-ПП).
2. Взносы перечисляются на специальный счет.
В данном случае ФКР формируется в отношении одного дома на единственном счете, предназначенном исключительно для этой цели.
При этом собственники вправе самостоятельно решить, сколько денег они готовы отчислять в фонд. Размер ежемесячного взноса не должен быть меньше тарифа, зафиксированного в законе субъекта РФ, а «верхняя» граница не установлена.
Если общая сумма средств ФКР на счете превысит минимум, утвержденный властями субъекта РФ, собственники помещении МКД имеют право:
- распорядиться этими «сверхлимитными» средствами, не дожидаясь наступления сроков проведения ремонтных работ, указанных в региональной программе КР (например: досрочно заменить изношенные коммуникации);
- приостановить уплату взносов (такое право не распространяется на владельцев квартир, имеющих задолженность).
Обратите внимание: собственники, формирующие ФКР на специальном счете, должны заниматься организационными вопросами проведения капремонта собственными силами.
Размер фонда капитального ремонта и источники его формирования
В соответствии с п. 1 ст. 170 ЖК РФ в состав ФКР включаются:
- взносы, ежемесячно уплачиваемые собственниками помещений;
- пени, начисленные за просрочку уплаты взносов в установленные сроки;
- проценты за пользование денежными средствами, хранящимися на специальном счете или счетах регионального оператора (например: по решению собственников деньги на спецсчете могут быть размещены на депозите в целях сохранения покупательской способности накоплений в условиях растущей инфляции);
- средства финансовой поддержки, предоставленные государством (муниципалитетом);
- доходы, полученные от использования общего имущества МКД и направляемые на пополнение ФКР решением собственников (например: от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы в подъездах и пр.);
- кредитные (заемные) средства, привлеченные владельцами МКД в целях проведения капитального ремонта.
Минимальный размер ФКР утверждается законом субъекта РФ. В соответствии с п. 8 ст. 170 ЖК РФ региональным властям рекомендуется устанавливать минимальный размер ФКР не больше чем 50 % оценочной стоимости капитального ремонта МКД.
Оценочная стоимость, в свою очередь, определяется как общая сумма всех минимально-необходимых работ по КР многоквартирного дома в течение срока действия региональной программы (с учетом того, что некоторые виды капремонта на протяжении этого срока должны быть выполнены неоднократно), включая подготовку проектно-сметной документации и стоимость услуг по строительному контролю.
Региональная программа капитального ремонта МКД
В соответствии с п. 1 ст. 168 ЖК РФ региональная программа КР утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ.
В данной программе указываются предельные сроки проведения капремонта многоквартирных домов с целью планирования не только очередности проведения работ за счет средств собственников, но и, по необходимости, предоставления государственной (муниципальной) поддержки за счет бюджетных средств, а также контроля своевременности оказания услуг региональным оператором.
Региональная программа разрабатывается на срок, необходимый для проведения КР всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ и включает в себя:
- перечень всех многоквартирных домов, за исключением аварийных зданий, подлежащих сносу или реконструкции;
Примечание:
1. В региональную программу не включаются МКД, в которых меньше 5 квартир (то есть таунхаусы на 2 хозяев в программу капремонта не входят).
2. Дом признается аварийным, если его физический износ (крыши, стен, фундамента) превышает 70 %, или если общая стоимость капремонта инженерных сетей и основных конструктивных элементов дома превышает норматив, установленный законом субъекта РФ.
- перечень работ по КР общего имущества в этих МКД;
- плановый период проведения капитального ремонта по каждому отдельному виду работ. При этом срок по каждому виду работ может быть указан как конкретный год или как период, не превышающий 3 календарных года (например: замена системы холодного водоснабжения 2027 – 2029 годы).
Примечание: очередность проведения капремонта определяется местными властями на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД (в соответствии со строительными нормами, утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312) с учетом положений, установленных ЖК РФ.
Любой гражданин может узнать о программах и планах капитального ремонта своего дома на официальном сайте ГИС ЖКХ (в окне формы нужно указать адрес):
Кроме того, расширенные сведения (полную анкету дома, включая данные о капремонте) можно узнать здесь:
Сведения о региональной программе КР города Москвы размещены на:
Региональная программа актуализируется каждый год. То есть в нее ежегодно добавляются сведения о новостройках, введенных в эксплуатацию, исключаются МКД, подлежащие сносу или реконструкции, вносятся данные о переносе сроков капремонта, если какие-то виды работ по КР были выполнены досрочно и т. д.
Обратите внимание: собственники МКД не правомочны принимать решение об исключении своего дома из региональной программы.
Специальный счет для формирования ФКР
Владельцы помещений в МКД, выбравшие в качестве способа формирования ФКР накопления на специальном счете, должны провести общее собрание собственников, на котором определяется:
- размер ежемесячных взносов на цели КР (не меньше минимальной ставки, установленной субъектом РФ);
- владелец специального счета;
- лицо, предоставляющее услуги по формированию платежных документов (квитанций) на уплату взносов;
- порядок предоставления этих документов плательщикам;
- размер расходов, связанных с формированием квитанций и условия оплаты этих услуг.
В соответствии с п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может выступать:
- товарищество собственников жилья (ТСЖ);
- жилищный кооператив (ЖСК, ЖК);
- управляющая компания (УК);
- региональный оператор (в этом случае ФКР формируется исключительно в отношении одного дома, и, несмотря на тот факт, что его владельцем числится региональный оператор, деньги учитываются обособленно, а не в «общем котле»).
Физическое лицо не может выступать в качестве владельца специального счета.
Договор спецсчета заключается бессрочно. Если его владелец признан банкротом, то денежные средства, хранящиеся на этом счете, не подлежат включению в конкурсную массу, поскольку не являются имуществом должника.
Если компания, являющаяся владельцем счета, прекращает управление домом по каким-либо причинам (общее решение собственников о смене УК, ликвидация или реорганизация компании), собственники в течение 2 месяцев должны провести общее собрание и выбрать нового владельца счета или изменить способ формирования ФКР (передать накопления на счета регионального оператора).
Если вышеуказанный срок истек, а решение собственниками МКД принято не было, то орган местного самоуправления автоматически назначает владельцем специального счета регионального оператора.
Как и в какие сроки можно изменить способ формирования ФКР
В соответствии со ст. 173 ЖК РФ способ формирования ФКР может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников МКД.
В случае, если на проведение капитального ремонта был предоставлен кредит, то изменение способа формирования ФКР возможно только после полного погашения обязательств по этому кредиту.
Решение общего собрания собственников оформляется протоколом в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.
Подготовленный документ направляется региональному оператору (владельцу специального счета) в течение 5 дней со дня его принятия и вступает в силу в следующие сроки:
- если ФКР изымается со счетов регионального оператора и переводится на специальный счет – решение вступает в силу через 1 год со дня его направления адресату;
- если ФКР передается со специального счета на счета регионального оператора – через 1 месяц со дня направления решения владельцу спецсчета.
Затем, в течение 5 дней со дня вступления в силу вышеуказанного решения, региональный оператор (владелец спецсчета) обязан перечислить накопления новому «управляющему» ФКР, а также передать все документы и информацию, связанную с формированием фонда.
Кто должен платить взносы на капремонт
Обязанность по уплате взносов на КР возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД.
Не платят взносы:
- наниматели государственного (муниципального) жилья;
- собственники помещений в МКД, который в установленном порядке признан аварийным и подлежит сносу (реконструкции);
- владельцы помещений в доме, который расположен на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных (муниципальных) нужд (в данном случае собственники освобождаются от уплаты взносов с месяца, следующего за месяцем, в котором органами исполнительной власти было принято решение об изъятии земельного участка).
Что будет, если взносы не платить
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, а также п. 1 ст. 39 ЖК РФ владельцы помещений в МКД обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества дома.
Согласно подп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт включаются в состав платы за коммунальные услуги.
Кроме того, в соответствии с п. 14.1. ст. 155 ЖК РФ, владельцы помещений МКД, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы, обязаны перечислить в ФКР пени, исчисляемые как 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности, начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.
Взыскание задолженности по взносам может осуществляться в судебном порядке.
Следует отметить, что, в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П, положения ЖК РФ, закрепляющие обязанность собственников уплачивать взносы на капремонт общего имущества многоквартирного дома, признаны не противоречащими Конституции РФ. Данное постановление является действующим и обжалованию не подлежит.
Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
Если МКД был включен в региональную программу капитального ремонта на момент ее размещения в системе ГИС ЖКХ, то первый раз собственники должны уплатить взнос на КР по истечении срока, установленного законом субъекта РФ.
ЖК РФ (п. 3 ст. 169) дает право властям региона установить такой срок в пределах от 3 до 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем официальной публикации программы.
Если же речь идет о новостройке, то есть о доме, который был сдан в эксплуатацию после официальной публикации региональной программы и добавлен в нее при актуализации сведений по итогам какого-либо года, то собственники в первый раз заплатят взнос через 5 лет после включения МКД в программу (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ).
«Отсрочка» уплаты взносов
Резюмируя вышеизложенное, получить «временную отсрочку» по уплате взносов на капремонт могут:
- владельцы помещений в новостройках (до 5 лет с момента включения МКД в программу капремонта);
- собственники (формирующие ФКР на специальном счете), которые накопили требуемую минимальную сумму и приняли решение приостановить уплату взносов на КР.
Кроме того, если собственники, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, выполнили какой-либо вид работ по капремонту своего дома досрочно на личные дополнительные средства (без привлечения бюджетных денег и средств регионального оператора), а выполненные работы, в соответствии с региональной программой, должны быть проведены в отношении МКД только один раз (то есть отсутствует основание для переноса сроков работ на более поздний период), то сумма произведенных расходов может быть засчитана в счет исполнения будущих обязательств по уплате взносов в ФКР.
Льготы и субсидии на уплату взносов
В соответствии с п. 2.1. ст. 169 ЖК РФ региональным законом могут быть установлены компенсации расходов на уплату взносов в следующем размере:
50 %
100 %