Меню

Как проконтролировать капитальный ремонт многоквартирного дома

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

Читайте также:  Правила предоставления коммунальных услуг при капитальном ремонте

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник

Как контролировать капитальный ремонт в своем доме

Строка «капремонт» появилась в платежках россиян в июле 2015 года. За прошедшее время среди тех, чьи дома успели обновиться, оказалось немало недовольных. Другие, в чьих домах ремонт назначен на 2030–40-е годы, опасаются, что попросту не доживут до этого срока.

Между тем жильцы могут открыть спецсчет дома, контролировать собранные средства и качество работ. Как это сделать, к каким сложностям нужно быть готовым и можно ли платить за капремонт меньше, ТАСС рассказали эксперты некоммерческого партнерства «ЖКХ контроль» — исполнительный директор Светлана Разворотнева и ее заместитель Андрей Костянов.

Откуда вообще берутся деньги на капремонт?

Средства накапливаются из платежей жильцов. Деньги поступают либо на специальный счет вашего дома в банке, либо на счет регионального фонда капремонта (регионального оператора).

Способ накопления средств на капремонт в вашем доме можно узнать на сайте Фонда капитального ремонта вашего региона.

В чем плюсы спецсчета?

Когда ваши платежи уходят на счет фонда капитального ремонта, проще говоря, в общий котел, они перераспределяются между домами. Фонд тратит их на те дома, которые на данный момент стоят в графике региональной программы капитального ремонта.

«Если ваш дом по плану будет ремонтироваться через десять лет, то на ваши деньги сейчас ремонтируют другие дома. А когда подойдет очередь вашего дома — деньги так же будут взяты из средств жителей других домов», — пояснил заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Андрей Костянов.

В случае со спецсчетом, вы сможете провести ремонт раньше, но при условии, что вместе с соседями соберете нужную сумму. Плюс также в том, что вы полностью контролируете собранные вами средства: никто не сможет взять эти деньги на капитальный ремонт другого дома.

Кто и как тратит собранные деньги?

Это зависит от того, на кого оформлен спецсчет. Владельцем счета можно выбрать фонд капитального ремонта в вашем регионе, а можно ТСЖ, жилищный кооператив или управляющую компанию. Владелец спецсчета выступает заказчиком работ, ищет подрядчика, договаривается о стоимости, делает техническую экспертизу, заключает договор, принимает работу. Если владельцем счета назначен фонд — это делает он, в остальных случаях организацию процесса вы берете на себя как собственники.

На кого лучше оформить спецсчет?

«Плюс первого случая – оформления счета на фонд – в том, что на вас ложится меньше нагрузки по составлению документации. Минус — в том, что фонд скован рамками. Наличие определенных подрядных организаций, проведение конкурсов — это длительный процесс, — отметил Андрей Костянов. — Во втором случае у вас появляется организационная нагрузка, но с другой стороны — у вас шире выбор подрядных организаций, есть возможность заказать дополнительные работы».

Как открыть специальный счет многоквартирного дома?

Нужно провести общее собрание собственников жилья. Если на встречу пришла хотя бы половина людей и большинство собравшихся проголосовали за открытие спецсчета — дело сделано. На собрании также нужно определить владельца спецсчета, назначить кого-то из собственников уполномоченным по ведению счета, принять решение о порядке выставления квитанции. После этого остается только оформить протокол собрания, передать его в Государственную жилищную инспекцию и фонд капитального ремонта вашего субъекта вместе с извещением о принятом решении, а также подать уведомление в банк и в фонд.

Сколько времени занимает открытие спецсчета?

По Жилищному кодексу это должны сделать в течение года с момента подачи уведомления региональному оператору. В некоторых регионах этот срок короче: например, в Москве он составляет три месяца.

«Однако важно помнить, что если в доме уже был сделан капремонт за счет фонда, то спецсчет не будет открыт до тех пор, пока собственники помещений не соберут затраченную на проведение у них ремонта сумму», — пояснила Светлана Разворотнева.

Читайте также:  Какие здания подлежат капитальному ремонту

Кто назначает срок капитального ремонта?

Срок установлен региональной программой капремонта общего имущества многоквартирных домов. Ремонт нужно провести не позже даты, указанной в программе.

Однако, как упоминалось выше, как собственники вы можете перенести работы на более ранний срок при наличии на счете достаточной суммы.

«Если вы хотите починить крышу на три года раньше, нужно накопить эту сумму. Чтобы сделать это быстрее, вы можете поднять сумму взноса либо установить отдельный целевой взнос», — пояснил Андрей Костянов.

Могут ли собственники сами выбирать виды работ в доме?

Не совсем. Жилищный кодекс предусматривает минимальный перечень видов работ в доме.

Это ремонт внутридомовых инженерных систем (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), крыши, фасада, подвала и фундамента дома, ремонт и замена лифтового оборудования. Также вам нужно узнать, есть ли дополнительные виды работ в программе вашего региона.

Это обязательный минимум, который нужно сделать независимо от того, как копятся деньги на капремонт вашего дома. Если среди обязательных видов работ нет того, который собственники хотели бы провести в своем доме, вы можете оплатить их дополнительно.

Уменьшатся ли платежи за капремонт при переходе на спецсчет?

Нет. Платеж не может быть меньше, чем минимальный размер взноса, установленный регионом, в котором вы живете. То есть собственники квартир должны ежемесячно выплачивать на капремонт такую же сумму, как в случае, если средства собирает фонд.

К каким трудностям надо быть готовым при открытии спецсчета?

Во-первых, к организационной нагрузке — контролировать собираемость взносов, вести работу с неплательщиками. Во-вторых, если раньше административные расходы оплачивал Фонд капитального ремонта из бюджетных субсидий, то теперь печать платежек, их распространение ложатся на плечи жильцов. Средства на эти расходы можно либо собирать дополнительно, либо брать из собираемых на капремонт денег.

Во-третьих, рассчитывать придется только на себя. Когда деньги находятся в общем котле Фонда капитального ремонта, одни дома ремонтируются за счет других. Если ваш дом требует срочного ремонта, не факт, что вы сможете быстро собрать крупную сумму.

Что происходит, если на счете дома не собрана нужная сумма?

Если в течение года на счете вашего дома собрано меньше 50% от суммы, которая должна на нем за этот срок накопиться, Государственная жилищная инспекция и Фонд капитального ремонта принудительно переводят дом со спецсчета на накопление средств на счете регионального оператора.

Переход обратно на спецсчет возможен, когда не будет задолженности перед фондом капитального ремонта.

В каких случаях не стоит заводить спецсчет?

«Если у вас новый многоквартирный дом, где большие сборы и не требуется срочного ремонта, спецсчет имеет смысл», — считает Светлана Разворотнева.

Если вы живете в старом фонде (пятиэтажка, сталинская застройка), эксперт не рекомендует собирать средства на ремонт самостоятельно. «Я сама живу в пятиэтажке и знаю, что мы в жизни не соберем на капремонт, если будем собирать сами, — рассказала Светлана Разворотнева. — Поэтому в нашем случае вся надежда только на общий котел».

Даже если деньги на капремонт собираются не на спецсчете дома, а в общем котле, у собственников квартир есть право контролировать процесс: общаться с фондом, приходить на общее собрание, участвовать в утверждении сметы и т.д. «Собственники часто пренебрегают этими обязанностями, а потом оказывается, что им не нравится, например, цвет стен в подъезде, — говорит Андрей Костянов. — В любом случае собственники могут и должны участвовать в процессе капитального ремонта».

Много ли домов в России открыли спецсчет?

В действующие программы капремонта включено 736,8 тыс. многоквартирных домов, в которых проживают 90,2 млн человек. Больше 87% домов (около 645 тыс.) собирают средства на капремонт в фонде регионального оператора.

Жители 11% (больше 84 тыс.) домов завели спецсчета, на которых формируют фонд на проведение ремонта.

Источник

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Контроль качества работ по капитальному ремонту

Содержание статьи:

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт – это совокупность мер по оптимизации технического состояния того или иного здания или сооружения. Это максимально углубленно ремонтное вмешательство во все системы и коммуникации, а также их полная замена (в случае надобности). Капитальным может считаться только то вмешательство, после которого технические показатели ремонтируемого объекта будут считаться максимально близкими к первоначальным.

В каждом субъекте РФ действует региональная программа проведения капремонта. В ней определены крайние сроки для каждого многоквартирного дома, а очередь, в порядке которой будут выполняться работы, определяет техническое состояние сооружения, сроки эксплуатации и общая изношенность коммуникаций. На данный момент существование этой программы рассчитано до 2043 года. Запросить решение о досрочном капремонте по той или иной причине также возможно. Вердикт о необходимости проведения реконструкции по объективным причинам должно вынести собрание жильцов.

Читайте также:  Льготы для ветеранов боевых действий по капитальному ремонту

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Данными платежами облагаются все обладатели квартир в МКД со дня вступления в право собственности на жилплощадь. При этом, если предыдущий владелец жилья злоупотреблял неуплатами, долг переходит к новому обладателю квадратных метров.

В каждом регионе действует своя система льгот на оплату капремонта. Уточнить категорию граждан, подпадающих под льготы или полное освобождение от выплат, можно в Многофункциональном центре по месту прописки.

Контроль над выполнением работ

Выбор организации, которая будет производить работы, происходит на конкурсной основе. Таким образом определяется подрядчик, который в полной мере удовлетворит требования обслуживающей компании или ТСЖ. Заключается договор между фирмой, взявшей на себя подряд и УК или ТСЖ, в зависимости от того, кто формирует денежный фонд.

После заключения договора подрядная организация приступает к выполнению своих непосредственных функций.

Подрядная организация обязана соблюдать определенные законом требования, предъявляемые к качеству такого рода работ. Инспектировать ход ремонта имеет право заказчик либо специализированный орган, уполномоченный по делам управления строительством.

Фирма, осуществляющая ремонт обязана:

  • Обеспечивать строительство за счет только качественных инструментов и материалов;
  • Соблюдать адекватные условия хранения и эксплуатации оборудования и строительных материалов;
  • Соблюдать технологию и нормы строительства;
  • Проводить сверку по работам, которые в дальнейшем будут перекрыты последующими действиями;
  • Проверить результат на соответствие изначальному проекту ремонтных работ и техническим качествам, необходимым для успешной эксплуатации жилых помещений;
  • Следит за соблюдением временных рамок выполнения заказа и соответствующим документальным сопровождением процесс;
  • Управляет процессом и контролирует подрядчика на всех этапах работы и на предмет соблюдения им норм;
  • Освидетельствует работы, которые в дальнейшем будут перекрыты последующими действиями;
  • Удостоверяется в том, что результат соответствует изначальному проекту ремонтных работ и техническим качествам, необходимым для успешной эксплуатации жилых помещений, а также в том, что все обязательства, взятые на себя исполнителем, были выполнены согласно договоренности.

Контроль над устранением выявленных нарушений осуществляет нанимающая сторона.

Приемка выполненных работ

Создание комиссии производится после издания соответствующего приказа заказчиком. В составе могут присутствовать: представители госзаказчика, подрядной организации, члены УК или ТСЖ, жилищный инспектор, член органа районного управления, представитель органов санитарного и пожарного надзора, социальной защиты, а также непосредственно жильцы дома, выдвинутые общественным собранием.

По результатам проверки комиссия выносит решение о годности/негодности выполненных работ. Комиссия созывается не позднее пяти дней с момента, когда подрядчик заявил о том, что готов сдать работу.

В случае, если решение комиссии положительное, оформляется приемочный акт, который подписывается всеми ее членами. Дата подписания акта, является датой, с которой стоит отсчитывать момент введения жилого многоквартирного здания в эксплуатацию. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного капитальным ремонтом жилого здания в эксплуатацию].

Контроль за дальнейшим техническим состоянием многоквартирных домов

После сдачи здания, заказчик разрабатывает инструкцию, содержащую основные правила эксплуатации дома и передает ее представителю ТСЖ, а также предоставляет ее в архив органа муниципального самоуправления.

Техобслуживание дома производится путем заключения договора с обслуживающей организацией, которая обязана производить текущий сервис и уход в соответствии с рекомендациями по содержанию данного МКД после капремонта. Существует также гарантийное обслуживание подрядной организацией, выполнившей ремонт. Срок гарантии определяется договором.

Профилактика поддержания дома в оптимальном техническом состоянии подразумевает периодические осмотры и контроль над состоянием коммуникаций и различных систем, поддержание их работоспособности.

Заключение

Подводя итоги, выделим самые важные моменты, касающиеся капитального ремонта:

  1. Капремонт – крупномасштабная работа, проводимая в рамках региональной программы.
  2. Может быть проведен согласно очередности или вне ее, при необходимости и по инициативе жильцов.
  3. Осуществляется на основании двустороннего договора.
  4. Результаты работы принимает рабочая комиссия. Дом вводится в эксплуатацию путем подписания приемочного акта.
  5. Дальнейшее использование жилых помещений и их сервис осуществляется в соответствии с инструкциями и предписаниями технического надзора.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник