Меню

Гарантийные сроки выполнения капитального ремонта

Какой гарантийный срок на строительные работы по закону

Строительство домов и других сооружений — отрасль с повышенной ответственностью. Государство тщательно регулирует взаимоотношения застройщиков и заказчиков, устанавливая гарантийный срок на строительные работы.

Что говорит Градостроительный и Гражданский кодексы?

Центральный акт — Гражданский кодекс РФ. Возведение жилья на практике реализуется в виде строительного подряда и предусматривает жесткое регулирование качества работ. В ст. 754 ГК РФ устанавливается общая ответственность подрядчика за любые отступления от норм технической документации.

Важно! Градостроительный кодекс более специфичен и узконаправлен, регулирует правила проектирования и строительства, но не указывает меры воздействия. Вопрос гарантии решается именно в ГК РФ.

Есть ли гарантия

Ст. 755 ГК РФ устанавливает законную гарантию на качество объекта строительства. Указывается, что подрядчик отвечает за эксплуатационное состояние здания по умолчанию, если иное не предусмотрено договором. Контрагент несет ответственность в течение всего гарантийного срока.

На что не распространяется

Из содержания статей Гражданского кодекса РФ можно вывести случаи, когда ответственность застройщика действовать не будет:

  • мелкие отступления от норм ;
  • износ ;
  • неправильная эксплуатация объекта ;
  • ненадлежащий ремонт.

Если подрядчик допустил небольшие погрешности в показателях, но на эксплуатацию здания это никак не повлияло, то исполнителя нельзя привлечь к ответственности.

Правило распространяется и на случаи износа, когда объект теряет эксплуатационные показатели с течением времени. Если заказчик привлек третьих лиц к ремонту или восстанавливал объект самостоятельно, то предъявить претензии исполнителю нельзя.

Законодательные нормы имеют прямую силу, что подтверждается судебной практикой. У подрядчика есть возможности для защиты собственных прав и интересов.

ВАЖНО! Перечисленные нарушения доказываются экспертизами. У подрядчика есть способы избежать ответственности, если он убедит суд в своей непричастности.

Гарантийный срок на строительные работы по закону

Ст. 756 ГК РФ сообщает максимальный срок гарантии — 5 лет. Стороны могут самостоятельно определить период в договоре.

Особым образом регулируется долевое строительство: на него распространяется ФЗ № 214. В п. 5 ст. 7 ФЗ № 214 указана минимальная продолжительность обязательства — 5 лет. В течение этого периода застройщик несет ответственность за качество жилого дома.

Гарантийные обязательства по видам работ

На практике существуют строгие правила определения времени ответственности. Законодательство не содержит конкретного перечня сроков, которые применимы к отдельным видам работ.

Строительные

Строительные работы — самый общий случай, который прямо регулируется положениями гражданского законодательства. Минимальная продолжительность — 24 месяца, максимальная — 5 лет. Смысл строительства — возвести новый дом или здание.

Монтажные

По логике закона, монтажные мероприятия относятся к подвиду строительных (общее название — строительно-монтажные работы). Этот вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ, где указано: монтаж подпадает под понятие иных строительных действий. Таким образом, применимы те же самые отрезки (24 месяца — минимум, 5 лет — максимум).

На практике монтаж — это установка нового оборудования и иных конструкций (к примеру, кровли), образующих более общий объект (к примеру, квартиры).

Отделочные

Нет оснований включать отделочные мероприятия в разновидность строительства. На практике это выполнение работ, регламентируемое потребительским законодательством. В п. 3 ст. 29 ЗоЗПП указано: гражданин имеет право выставлять претензии к исполнителю в течение 2 лет. Эта же продолжительность указывается в СНиПах.

Отделка регулируется иными нормативными актами, так как она напрямую не связана с созданием новых объектов.

Ремонтные

Бывают текущими и капитальными. Если ремонтные мероприятия не затрагивают существенную перепланировку и обустройство здания, то они текущие. Будут действовать сроки, которые указаны в Законе о защите прав потребителей: 2 года — максимум.

Капитальный ремонт подпадает под понятие строительства (ст. 740 ГК РФ), что автоматически позволяет использовать пятилетний срок для предъявления претензий.

ВАЖНО! Все перечисленные действия могут и не иметь гарантии: она устанавливается в первую очередь договором. В интересах заказчика зафиксировать гарантийное обязательство в соглашении с подрядчиком.

Можно ли отказаться

При отказе от гарантии это прописывают в условиях договора (пункт об обязательствах исполнителя). Если такого нет, но заказчик обнаружил недостатки или дефекты ремонта, то возникает вопрос, можно ли предъявить претензии. Законодатель дает однозначный положительный ответ.

Читайте также:  Надо ли платить за капитальный ремонт если мне 80 лет

Смысл гарантийного срока — в его добровольности. Это не означает, что отсутствие пункта в договоре о повышенной ответственности автоматически освобождает подрядчика от претензий. На любой вид работ установлено законное время для предъявления жалоб.

Что делать, когда обнаружен брак выполненных работ

Выявление дефектов — основание предъявить претензии. Процедура разбирательства включает определенные этапы, обязательные для прохождения.

До приема в эксплуатацию

Если объект еще не был сдан в эксплуатацию, то речь пойдет не о гарантийных сроках, так как подрядчик еще не завершил все свои обязательства. Только передача объекта в эксплуатацию запускает действие гарантии. Это означает, что недостатки, обнаруженные заказчиком, должны устраняться не в рамках претензионного порядка.

  • собрать доказательства дефекта;
  • обратиться к застройщику;
  • потребовать устранения недостатков.

Обнаруженный изъян необходимо зафиксировать. Фотографии, результаты измерений — любое подтверждение дефекта поможет в его дальнейшей ликвидации.

Важно! Начинать диалог с исполнителем стоит не с претензий, а путем делового обращения. Формально застройщик еще не сдал объект, а заказчик не принял его. Это означает, что нужно указать подрядчику на дефект, а не требовать его устранения.

После приема

Факт передачи объекта в эксплуатацию автоматически запускает гарантию. Если недочет был обнаружен после приемки новостройки, то рекомендуется выполнить следующее:

  • собрать доказательства дефекта;
  • подготовить документацию;
  • направить пакет контрагенту;
  • потребовать устранения недостатка.

Будет действовать претензионный порядок регулирования спора. Эффективность разбирательства зависит от качества собранных доказательств и составленной документации.

ВНИМАНИЕ! Если объект нельзя использовать по причине недостатка, то действие гарантии приостанавливается, т. е. продолжительность ответственности продлевается на этот отрезок времени.

Центральную роль будет играть претензия — письменный акт, где составитель требует устранить имеющиеся дефекты. В бланке необходимо указать следующую информацию:

  • сведения о контрагентах ;
  • данные о постройке ;
  • выявленные недостатки ;
  • дата составления и подпись.

В акте заявитель должен подробно описать неисправности. Необходимо сослаться на нормы закона, которые позволяют требовать устранения дефектов.

Приложениями будут выступать доказательства. Это могут быть фотографии, результаты экспертиз, свидетельские показания и другие аргументы.

Особняком стоит случай, когда объект был сдан в пользование, но исполнитель обанкротился. Банкротство автоматически убирает фигуру контрагента — он перестает существовать с юридической точки зрения. Что делать гражданам? У каждого застройщика предусмотрены специальные компенсационные фонды. Из них и требуют деньги на компенсацию.

Какой период дается на исправление

Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.

Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.

Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.

ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.

Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.

Читайте также:  Срок службы до первого капитального ремонта

Источник

Гарантии по капитальному ремонту

Прямые эфиры по вопросам капитальному ремонту продолжаются.Сегодня хотим остановится на одной из важных и ключевых тем – это гарантии на строительно-монтажные работы, выполненные в рамках капитального ремонта.Подробно рассмотрим следующие вопросы:

— в течение какого срока действуют гарантии на выполненные строительно-монтажные работы в рамках капремонта;

— что делать собственникам жилья, если они обнаружили проблемные моменты в доме после завершения ремонтных работ и уже сдачи дома с капремонта в эксплуатацию организации, осуществляющей управление МКД;

— установлен ли порядок устранения замечаний в гарантийный период.

Гарантии на работы по капитальному ремонту на сегодняшний день составляют 5 лет с момента завершения всех работ и подписания акта сдачи-приемки дома с капремонта в эксплуатацию. Обращаем ваше внимание, что до 30 июня 2015 года, согласно жилищному законодательству, гарантийный срок на выполненные работы составлял 3 года. С 30 июня 2015 года в Жилищный Кодекс были внесены изменения в части установления гарантии на выполненные работы по капремонту на срок 5 лет. Именно с учетом этих изменений в законодательстве, вступивших в силу 30 июня 2015 года, специалисты Фонда стали вносить в новые договора с подрядными организациями корректировки по срокам гарантии на выполненные работы капремонта, чтобы привести их в соответствие. Таким образом, по договорам, заключенным с подрядчиками после этой даты, то есть после 30 июня 2015 года, гарантийный срок составляет уже не 3 года, а 5 лет. Согласно договору между Фондом и подрядной организацией, подрядчик гарантирует устранить за свой счет дефекты капитального ремонта, если они возникли в результате нарушения технологии производства работ (п. 1.1, п. 6.1.21, п. 9.1. договора). Обязанность подрядчика за несение гарантийных обязательств возникает после передачи дома из капитального ремонта в эксплуатацию организации, осуществляющей управление МКД.

Момент передачи фиксируется в акте сдачи-приемки выполненных работ по капитальному ремонту МКД, в котором подпись свою ставят:

  • лицо, уполномоченное от собственников дома на подписание советующих документов;
  • представители организации, осуществляющей управление МКД, которые и принимают дом к себе в дальнейшую эксплуатацию после капремонта;
  • подрядная организация, которая выполняла строительно-монтажные работы;
  • строительный контроль;
  • представители Регионального Фонда капитального ремонта МКД.

Отметим, что подрядчик не несет ответственности в период гарантийного срока за ущерб, причиненный Объекту третьими лицами или ненадлежащей эксплуатацией многоквартирного дома.

Какой же порядок действий собственников жилья при обнаружении недостатков после завершения капитального ремонта?

Первое, что нужно сделать собственникам жилья при обнаружении каких-либо дефектов после завершения ремонтных работ в доме – это обратиться с заявлением в свою управляющую компанию для составления первичного акта осмотра о выявленных недостатках в доме. (Постановление Правительства РФ № 354, п. 13,14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491);

После получения от управляющей организации обратной связи и составления акта осмотра, в котором УК необходимо зафиксировать замечания и указать возможные причины их появления, собственникам или представителям управляющей организации нужно письменно обратиться в адрес Фонда, рассказать о возникшем недостатке после капитального ремонта, приложить фото, акты осмотра и т.д. Если же от управляющей компании нет обратной связи, то Вы также можете обратиться в адрес Фонда письменно с приложением фотографий выявленных замечаний.

Читайте также:  Как делать капитальный ремонт дизельного двигателя

Общий бланк для заявления можно посмотреть на официальном сайте Фонда в разделе «Собственника/Образцы документов и заявлений». На время введенных ограничений на территории Свердловской области личный прием граждан не производится, поэтому письменное заявление можно направить как Почтой России по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бориса Ельцина, д. 3, офис 612, так и по электронной почте fkr66@mail.ru. Если Вы проживаете не в Екатеринбурге, а в другом муниципальном образовании Свердловской области, то заявление можно направить также в адрес территориального Фонда капремонта МКД.

На основании обращения региональный оператор организует комиссионный выезд в составе представителей подрядной организации, организации строительного контроля, специалистов Фонда, управляющей компании и собственников жилья. Комиссионный выезд необходим для выявления недостатков в период гарантийной эксплуатации МКД и фиксации замечаний в акте осмотра. Если недостатки не являются следствием нарушения технологии производства работ, то случай не относится к гарантийному и обязанность по устранению данных замечаний у подрядной организации, которая выполняла строительно-монтажные работы отсутствуют.

Если причина проблемной ситуации в доме в ненадлежащем выполнении подрядной организацией работ по капитальному ремонту, то каков порядок действий?

В этом случае составляется Акт о выявленных в течение гарантийного срока недостатках с определением сроков их устранения подрядной организацией. Если работы, в рамках которых необходимо устранить замечания, не носят сезонный характер, то подрядной организации дается один месяц на их устранение.

Если подрядная организация не устраняет недостатки в сроки, указанные в Акте, то Фонд направляет в адрес подрядчика претензию с требованием устранить выявленные нарушения в установленный срок с предоставлением акта об устранении либо предоставить мотивированный отказ с приложением документов/ материалов, подтверждающих наличие оснований для отказа. Если подрядная организация не выполнила гарантийные обязательства, Фонд инициирует электронный аукцион для устранения недостатков силами 3-х лиц либо подает иск в суд, чтобы обязать подрядную организацию устранить выявленные недостатки.

Отметим, что далеко не всегда проблемы, возникающие в доме после капитального ремонта, связаны с некачественным выполнение работ. Большая часть обращений от собственников по вопросу гарантии связана с ненадлежащей эксплуатацией со стороны управляющих компаний. Поэтому в дополнении темы необходимо рассказать об обязанностях управляющей компании по содержанию и эксплуатации общедомового имущества.

Управляющая компания обязана:

  • осуществлять проверку кровли на отсутствие протечек;
  • выявлять деформации и повреждения несущих кровельных конструкций;
  • проверять состояние защитных бетонных плит и ограждений и других элементов на эксплуатируемых крышах;
  • проверять температурно-влажностный режим и воздухообмен на чердаке;
  • контролировать состояние оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;
  • проверять и при необходимости производить очистку кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
  • при выявлении нарушений, приводящих к протечкам — выполнять незамедлительное их устранение. В остальных случаях — разрабатывать плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
  • обеспечивать исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;
  • очищать крыши с наружным водоотводом от снега: не допускается накопление снега слоем более 30 см. При оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине.

Это только часть обязанностей управляющей компании по надлежащей эксплуатации общедомового имущества после капитального ремонта.

В завершении хотелось бы отметить: чтобы обеспечить качественное проведение капитального ремонта все участники должны профессионально выполнять свои обязательства: подрядчики проводить ремонтные работы с соблюдением все норм и правил, управляющие компании – контролировать и направлять представителей Фонда и подрядной организации на какие-либо проблемные места в доме, собственники – быть заинтересованными в ремонте и сигнализировать о проблемных моментах.

Источник