Меню

Договор аренды жилого помещения капитальный ремонт

Капитальный ремонт муниципальной квартиры

В Жилищном кодексе довольно понятно описаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Однако, как показала практика, многие граждане, проживающие в квартирах муниципального типа, плохо разбираются в своих правах и обязанностях. Это обычно и приводит к спорным ситуациям между собственниками муниципальных квартир и их нанимателями, особенно когда встает вопрос ремонта.

Если раньше распоряжаться государственным жильем можно было достаточно свободно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений. Можно ли устроить перепланировку муниципальной квартиры? За чей счет проводятся ремонтные работы? Стоит ли воспринимать в этом плане квартиру «как свою»?

В первую очередь заметим, что главной обязанностью нанимателя (тут он от собственника мало чем отличается) является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Зато он не оплачивает налог на недвижимое имущество.

Также наниматель должен использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. К этому как раз и относится текущий ремонт, за который всецело отвечает проживающий в комнате или квартире. Под таким ремонтом подразумевается побелка, окраска и оклейка стен, окраска пола, потолка, дверей и подоконников, а также оконных переплетов с внутренней стороны и радиаторов.

Наниматель должен самостоятельно заменять оконные и дверные приборы в случае их непригодности, ремонтировать электропроводку и другие инженерные сети. Разумеется, с помощью специалистов. Перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования от наймодателя производить запрещено. Однако не стоит путать текущий ремонт комнаты/квартиры с общедомовым имуществом. Во втором случае оплачивать его надлежит собственнику, то есть, государству.

Капитальный ремонт муниципальной квартиры также обязано осуществить государство. Квартиросъемщик может потребовать от муниципалитета проведения капитального ремонта квартиры, и тот обязан его выполнить. Если нанимателю откажут в проведении капитального ремонта жилищ, следует провести экспертизу технического состояния жилого помещения у независимых специалистов, и в судебном порядке потребовать проведения капитального ремонта. Если же нанимателю пришлось самостоятельно провести капитальный ремонт своего жилья, он имеет право взыскать возмещение расходов. И, наконец, взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором находится ваше муниципальное жилье, вы также оплачивать не обязаны. С квитанциями должен разобраться муниципалитет.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к Ст. 676 ГК РФ

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней). Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Вопрос в свете законодательства: если квартира не приватизирована, нужно ли платить за капремонт? Кто оплачивает ремонт муниципальных квартир?

Закон о платах за капремонт принят недавно и не сказать, чтобы он обрадовал хозяев квартир.

Одни без удовольствия, но подчинились, другие решили вести заведомо обреченную борьбу.

Читайте также:  Пробег до капитального ремонта кашкай

А как быть тем, кто не является собственниками жилища? Должны ли платить за капитальный ремонт жители муниципальных квартир? Или им можно жить спокойно и не думать ни о чем?

Вопрос в свете законодательства

Совсем не думать ни о чем не получится — на бесплатной основе ни одно помещение не предоставят. Так что как минимум, придется платить за квартиру и держать в порядке общедомовое имущество (ст. 678 ГК РФ).

Статья 678 ГК РФ

Обязанности нанимателя жилого помещения

— Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

— Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

— Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Надо ли платить за капитальный ремонт если квартира не приватизирована?

Согласно действующему закону, кто собственник жилища, тот за него и платит (ст. 158; 169 ЖК РФ).

А должны ли квартиранты платить за капитальный ремонт?

Если квартира не является собственностью человека, то есть — он либо ее снимает, либо проживает по договору социального найма, плата за капитальный ремонт муниципальной квартиры ложится либо на муниципалитет, либо на арендодателя. Если такие квитанции приходят по адресу, где проживают по коммерческому найму, их нужно передавать хозяину помещения.

Причем, согласно действующим нормам, взносы нужно платить за все — и обитаемые, и нежилые помещения здания, включенного в программу капремонта.

Если квартира муниципальная, то кто платит за капремонт?

Так кто же оплачивает капитальный ремонт в муниципальной квартире? Тот, кто и является ее собственником — муниципалитет. Должен ли наниматель жилья платить за капитальный ремонт? Его это не касается (ст. 154 ЖК). В тот взнос, что требуется с обитателей государственных «квадратов», входит оплата:

— содержания и ремонта дома (речь идет о текущем ремонте);

— ЖКХ (газ, водоотведение, горячая и холодная вода, вывоз мусора. Важно: вопреки устоявшемуся мнению некоторых не слишком грамотных граждан, в категорию жилищно-коммунальных услуг не входит капремонт! Это отдельный пункт, который может быть применим исключительно к хозяевам помещений. Правда, проблема в том, что на практике разница между текущим и капитальным ремонтом может оказаться чисто условной).

Должен ли арендатор платить за капитальный ремонт?

Должен ли платить за капремонт не собственник жилья? Нет, не должен. Человек, проживающий в квартире по коммерческому найму, обязан платить ту сумму, что указана в договоре и жилищно-коммунальные услуги.

Если приходят такие квитанции -их нужно отсылать хозяину квартиры. Если же вы занимаете площадь по договору соц.найма, квитанции за капремонт можно попросту игнорировать. Но лучше будет, если вы обратитесь в Управляющую компанию с просьбой разрешить недоразумение.

Из этого сделаем вывод: оплата капитального ремонта не собственниками жилья не ложится на их плечи.

Верховный суд о капитальном ремонте муниципального жилья

Верховный суд Российской Федерации разъяснил кто должен платить за капитальный ремонт муниципального жилого помещения.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 681 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно договору социального найма жилого помещения, заключаемому гражданином с администрацией, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Соответственно, в случае самостоятельного проведения гражданами работ по капитальному ремонту жилого дома, являющегося муниципальной собственностью, граждане вправе потребовать уменьшения собственником жилого помещения платы за жилое помещение либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

Перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, закреплен в приложении № 8 к постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Источник

Договор аренды. Пункт касательно капитального ремонта

Собираемся арендовать нежилое помещение под общепит. В договоре аренды есть такой пункт:

Читайте также:  Все ли россияне будут платит за капитальный ремонт

Проведение капитального ремонта в здании, в котором находится помещение является ответственностью Арендодателя. В случае принятия Арендодателем решения о проведении в здании и, как следствие в арендуемом Помещении, капитального ремонта, реставрации или реконструкции (в том числе с полным или частичным сносом), Арендодатель имеет право, но не обязан, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть настоящий Договор без обращения в судебные органы, письменно уведомив об этом Арендатора не менее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть менее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления.

Несколько вопросов касательно этого:

1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?

2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?

3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.

4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?

Спасибо. Простите за корявый язык, писал как мог.

Ответы юристов ( 3 )

Добрый вечер, Игорь.

Считаю, что приведенный пункт договора аренды о порядке проведения капитального ремонта не соответствует положениям ГК РФ, а именно, ст. 616 ГК РФ, в силу которой

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Таким образом, о прекращении договор аренды речи не идет. Поэтому в данном случае имеет место злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и нарушается баланс интересов сторон договора, а именно, арендатора.

По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?

Да, понимаете верно.

2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?

Как сам решит арендодатель, ведь собственник он.

3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.

Да, скорее всего имелось ввиду «более».

4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?

Такое прописать возможно в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Вот только арендодатель вряд ли на это согласится.

1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?

Такая возможность не исключена, к сожалению.

2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?

Арендодатель, как собственник, несет бремя содержания имущества и самостоятельно определяет есть ли необходимость в проведении капитального ремонта.

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Таким образом, возможно внести в пункт дополнение о том, что Арендодатель вправе инициировать проведение капитального ремонта не ранее чем через сколько-то лет после заключения договора аренды.

3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.

На мой взгляд, здесь все верно, ошибки нет. Но само по себе условие неоднозначное. Арендодатель должен уведомить не позднее чем за 60 дней до даты расторжения и указать срок освобождения. Я бы указала, что срок освобождения Помещения не может быть меньше 5 рабочих дней с даты прекращения договора, т.е. через 60 дней с момента получения арендатором уведомления прекращается договор и плюсом у арендатора есть еще 5 рабочих дней для того чтобы собрать вещи и выехать из помещения. Но этот момент лучше уточнить и прописать более корректно.

4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?

Да, это возможно по договоренности сторон.

ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Читайте также:  Средства для капитального ремонта что лучше

Удачи Вам и всего хорошего!

Формулировка пункта может быть примерно такой:

«Проведение капитального ремонта в здании, в котором находится помещение является обязанностью Арендодателя. Стороны договорились о том, что капитальный ремонт здания, включая Помещения, его реставрация или реконструкция будет проводиться не ранее 01 февраля 2025 года. В случае принятия Арендодателем решения о проведении капитального ремонта здания, включая арендуемое Помещение, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке полностью отказаться от дальнейшего исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, письменно уведомив об этом Арендатора не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты прекращения Договора с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть менее 5 (пяти) рабочих дней с даты прекращения Договора. Стороны особо оговорили, что в случае прекращения Договора по обстоятельствам, указанным в настоящем пункте, и при условии, что Арендодателем не соблюдено условие о сроке проведения капитального ремонта, Арендодатель принимает на себя ничем не обусловленное обязательство выплатить Арендатору 2 000 000 (Два миллиона) рублей не позднее даты прекращения Договора.»

1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?

По общему правилу, согласно ст. 616 ГКРФ проведение капитального ремонта ремонта не является основанием для расторжения аренды. В силу части 1 ст. 616 ГКРФ проведение капитального ремонта-это обязанность арендодателя.

Основания для досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 619 ГКРФ, а именно:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видите, закон в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды указаны, в основном, нарушения условий договора, а также общие основания для расторжения договоров.

Часть 2 ст. 450 ГКРФ и предусматривает возможность указания в договоре иных условий для досрочного расторжения, которые в законе прямо не прописаны:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

То есть исходя из принципа свободы договора, указанного ст. 421 ГКРФ, стороны вправе определить такое условие, как проведение арендодателем капитального ремонта, для досрочного расторжения. Конечно, не исключено в описанная ситуация с инсценировкой капитального ремонта, но считаю, что здесь такая ситуация маловероятна, поскольку между направлением уведомления фактическим расторжением договора проходит значительный временной период — 60 дней, в течение которого обе стороны определяться с дальнейшими действиями. Данный пункт ника не нарушает ни закона, ни прав сторон.

2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?

Арендодатель является собственником недвижимого имущества, ему согласно ст. 209 ГКРФ принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. На нем же согласно ст. 210 ГКРФ лежит бремя содержания, поэтому только собственник решает, когда проводить капитальный ремонт.

3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.

Вполне вероятно, это описка, но при подписании окончательной редакции договора нужно обязательно внести ясность в данной часть, т.к. ст. 431 ГКРФ предполагает буквальное толкование договора.

4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?

Согласно принципу свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГКРФ, Вы вправе включить такое условие, если вторая сторона согласна подписать договор в указанной Вами редакции.

Источник