Меню

Для чего нужен спецсчет капитальный ремонт

Способы аккумулирования взносов на капремонт: общий счет регионального оператора и спецсчёт

Действующим законодательством определено два способа накопления средств при уплате взносов на капитальный ремонт: на общем счете регионального оператора и на специальном счете , владельцем которого могут выступать либо региональный оператор, либо ТСЖ (жилищный кооператив), либо управляющая организация (п. 3 ст. 170 и п. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Региональный оператор – это юридическое лицо, созданное в виде фонда в каждом субъекте РФ. Имущество регионального оператора финансируется в том числе за счет денег собственников помещений МКД (п. 2 ст. 179 ЖК РФ).

Официально счет регионального оператора в ЖК РФ не называется «общим», однако фактически он является таковым. Деньги попадают в «общий котел» и распределяются государством по своему усмотрению на текущее «латание дыр» в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В этой программе определяются предельные сроки проведения капитального ремонта собственниками помещений и (или) региональным оператором (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).

На большей части сайтов региональных операторов можно проверить сроки того, когда планируется капитальный ремонт конкретного дома.

Рассмотрим пример дома, расположенного по адресу: Москва, ул. Маршала Тухачевского, д. 23, корп. 1. Это дом 1968 г. постройки, общей площадью 7148 м2. По данным Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015–2044 гг. ( http://repair.mos.ru/ ), верхний порог капитального ремонта этого дома – 2042 г. (в частности, ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения или инженерных систем), нижний порог – 2021 г. (при необходимости ремонта или замены лифтового оборудования).

Пример описания сроков проведения работ по капитальному ремонту в МКД по адресу: г. Москва, ул. Маршала Тухачевского д. 23, корп. 1

Не хочу показаться пессимистом, но планировать ремонт внутридомовых систем теплоснабжения в 2042 г. (то есть больше чем через четверть века), храня накопленные собственниками средства на государственном счете, как минимум неосмотрительно.

Как перейти с общего счета на специальный

Формально способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений (п. 1 ст. 173 ЖК РФ). За решение о переходе с общего счета на специальный должны проголосовать 2/3 собственников (не менее 67 % голосов от общей площади).

О решении собрания необходимо уведомить фонд капитального ремонта в течение 5 рабочих дней после его принятия (п. 4 ст. 173 ЖК РФ). Если решение будет отправлено на шестой день, оно автоматически станет недействительным и общее собрание придется проводить повторно.

При этом само решение вступает в силу через один год после его принятия и направления региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ), а уплаченные деньги переводятся с общего счета на специальный счет в течение 5 дней по прошествии двух лет (если иной срок не установлен законом субъекта РФ).

Таким образом, собственники, принявшие решение платить на специальный счет регионального оператора, будут продолжать платить на общий счет еще в течение года, пока решение не вступит в силу. (А оно может и не вступить в силу, если региональный оператор найдет к чему придраться.) С нашей точки зрения, такая правоприменительная практика является откровенно постыдной, делая собственников помещений фактически бесправными в этом вопросе перед государством.

К примеру, региональный оператор не отпустит МКД на специальный счет, если у дома задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества (п. 2 ст. 173 ЖК РФ). Но если у МКД нет задолженности, по какому праву государство на протяжении года насильно удерживает деньги жителей на общем счете?

Читайте также:  Капитальный ремонт технологических установок

Особо интересно то, что если уход с общего счета на специальный – дело трудное и затягивающееся на один год, то решение о переходе со специального счета на общий принимается государством за один месяц, а потом деньги переводятся в течение 5 дней (п. 6 ст. 173 ЖК РФ). То есть деньги собственников государство принимает за один месяц, а отдает с задержкой в один год. Хотя стоит отметить, что законами ряда субъектов РФ установлены меньшие сроки перехода с общего счета на специальный.

При принятии решения о переходе с общего счета на специальный решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не меньше установленного по региону минимума);

• владелец специального счета (ТСЖ ил УК);

• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (региональный оператор обычно предлагает Сбербанк России или ВТБ).

Обычно на сайтах региональных операторов в разделе «Документы» приводятся формы протоколов с вопросами, которые можно использовать при голосовании и принятии решения о переходе с общего счета на специальный. Можно использовать уже готовые и предлагаемые государством шаблоны документов, а можно составить их самостоятельно. (Их перечень приводился в разделе о втором общем собрании.)

В любом случае региональному оператору в течение 5 дней после проведения общего собрания предоставляется следующий набор документов, необходимых для перевода на специальный счет ТСЖ (УК):

• уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта;

• копия протокола общего собрания собственников помещений;

• справка банка об открытии специального счета.

Однако факт перехода на специальный счет не означает, что собственники МКД останутся на нем пожизненно. Пунктами 8, 9 и 10 ст. 173 ЖК РФ предусмотрено, что если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее 50 % от размера представленных к оплате счетов, то государство вернет дом‑неплательщик в свое лоно и переведет его обратно, со специального счета на общий.

Если для МКД был открыт специальный счет у регионального оператора, а созданное впоследствии ТСЖ решило сменить владельца специального счета, региональный оператор в течение 10 дней принимает решение о переводе денежных средств на специальный счет ТСЖ (в течение этих 10 дней региональный оператор проверяет протокол общего собрания – п. 5 ст. 176 ЖК РФ).

Предусмотрены два варианта распоряжения ТСЖ средствами, ранее собранными на специальном счете:

1. Закрытие прежнего специального счета, где владельцем выступает региональный оператор, и открытие ТСЖ нового счета в банке для целей аккумулирования сборов на капитальный ремонт. Этот способ наиболее распространен, а региональный оператор как прежний владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД (п. 5 ст. 176 ЖК РФ).

2. Смена владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Согласно пояснениям, которые мне дали сотрудники одного регионального оператора по капитальному ремонту, возможен следующий порядок. В системе внутреннего пользования регионального оператора руководствуются разъяснениями Банка России (со ссылкой на нормы ГК РФ) о возможной смене владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Таким образом, ТСЖ не нужно заниматься волокитой с новым открытием в банке расчетного счета, сами документы на прежний специальный счет передаются по двухстороннему акту приема‑передачи от регионального оператора к ТСЖ (п. 3 ст. 176 ЖК РФ). Однако об этой практике мало кто знает, а потому она почти не востребована. Можно рекомендовать будущим ТСЖ (у которых ранее был открыт специальный счет) использовать вариант со сменой владельца специального счета с регионального оператора на ТСЖ, не открывая заново сам специальный счет. Это относительно просто и удобно.

Читайте также:  Какие виды работы выполняются при капитальном ремонте
Источник

Специальный счет: плюсы и минусы

Как можно накапливать денежные средства на капитальный ремонт?

Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:

  • На счете регионального оператора (в «общем котле»
  • На специальном счете

В чем разница между специальным счетом и «общим котлом»?

На специальном счете аккумулируются средства собственников жилья, проживающих только в одном многоквартирном доме, и эти средства могут быть использованы на ремонт только этого дома. В доме, где открыт специальный счет, решением всех вопросов, связанных с капитальным ремонтом, собственники жилья должны заниматься самостоятельно, начиная от организации начисления взносов и доставки квитанций, заканчивая выбором подрядных организаций, согласованием смет и выполнением самих строительно-монтажных работ.

Принцип «общего котла» заключается в следующем: средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах. Если дом находится в «общем котле», региональный оператор (Фонд) аккумулирует денежные средства собственников, обеспечивает начисление взносов, печать и доставку квитанций, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ.

Сколько домов в Свердловской области выбрали специальный счет?

Отметим, что в Свердловской области большинство собственников делают выбор в пользу «общего котла». Но в регионе есть дома, в которых открыт специальный счет. Их на сегодняшний день насчитывается около 4 тысяч, что составляет порядка 14% от общего количество домов, включенных в Региональную программу.

Можно ли изменить способ накопления средств?

Собственники в любой момент могут изменить способ накопления средств на капитальный ремонт на основании решения общего собрания. Перевод средств со специального счета в фонд регионального оператора осуществляется в течение месяца. Возможен и обратный переход – но это решение вступает в силу по истечении одного года с момента направления его региональному оператору. Если, в то время, когда средства копились на счете регионального оператора, в доме были сделаны те или иные работы по капитальному ремонту, то собственники не смогут перейти на спецсчет, пока не рассчитаются за уже выполненные Фондом работы. Это вполне логично. Ремонт сделан, значит, он должен быть оплачен. При этом собственники могут на общем собрании принять решение об увеличении размер взноса на капремонт и выплатить долг более оперативно.

В чем плюсы и минусы специального счета?

Плюсы:

  • Возможность проведения капитального ремонта дома раньше указанных Региональной программой сроков по мере износа конструктивных элементов, инженерных систем, при условии, что собрано достаточное количество денежных средств;
  • Возможность полного контроля хода капитального ремонта собственниками жилья

Далеко не во всех домах есть активный Совет дома, а также грамотный и опытный председатель, который готов взять на себя решение многих вопросов, связанных не только с открытием специального счета, но и с дальнейшим проведением ремонтных работ в доме. Еще раз подчеркнем, что главная особенность формировании фонда на специальном счете в том, что все бремя ответственности за организацию капитального ремонта целиком ложится на собственников. Жители самостоятельно должны:

  • Организовать начисление и учет взносов за капремонт (то есть выбрать компанию, которая будет заниматься этим. Как правило, это либо расчетный центр, либо управляющая компания, либо ТСЖ);
  • Вести претензионно-исковую работу с соседями-неплательщиками
  • Выбирать подрядную организацию, которая займется ремонтом, заключать с ней договор;
  • Контролировать соблюдение сроков и качества выполняемых ремонтных работ, а также целевое использование собранных денежных средств.
Читайте также:  Порядок согласования актов выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества

То есть если в доме нет активных жителей, то специальный счет открывать бессмысленно? А если жители все-таки примут решение в пользу специального счета?

Специалисты Фонда капитального ремонта проводили опрос среди жителей Свердловской области. Спрашивали, почему собственники жилья выбирают специальный счет? По результатам опроса 60% респондентов выбрали вариант – жители желают самостоятельно распоряжаться накопленными денежными средствами. Но одного желания для того, чтобы специальный счет правильно функционировал и приносил собственникам жилья результаты недостаточно.

Топ-5 неблагоприятных ситуаций, с которыми могут столкнуться жители домов, где открыт специальный счет:

1) Маленький дом – большие проблемы. Жители маленького двухэтажного, двухподъездного дома приняли решение копить на капитальный ремонт на специальном счете, но не задумались над тем, что сбор по дому за год – не превышает 20-250 тысяч рублей при условии, что все собственники вовремя, без задержек вносят денежные средства. Приближается срок проведения капитального ремонта, а нужной суммы на ремонт не хватает. Конечно, есть вариант привлечения заемных кредитных средств, но, как показывает практика, собственники неохотно на него соглашаются, так как не готовы нести дополнительные расходы. Капремонт в плановые сроки не проводится и, согласно жилищному законодательству (п. 7 ст. 189 ЖК РФ), дом переходит в «общий котел».

2) Жители запамятовали. Бывают случаи, когда собственники по каким-то причинам забывают о том, что приближаются сроки капитального ремонта дома – не собирают общее собрание, не определяют объемы работ, не выбирают подрядчика и т.п. В итоге ремонт не проводится, и дом переходит в «общий котел». Например, в 2020, согласно утвержденному Краткосрочному плану, в 26 дома, где открыт спецсчет, должен был быть выполнен капитальный ремонт. Статистика по домам, в которых Фонд является владельцем специального счета, показывает, что только в 1 из 10 домов собственники смогли организовать ремонтные работы. По остальным 9 домам капитальный ремонт не выполнен.

3) Спецсчет есть – квитанций нет. Жители приняли решение об открытии специального счета, но не выбрали организацию, которая займется учетом и начислением взносов, печатью и доставкой квитанций. Соответственно, квитанции собственники не получают, со временем образуется задолженность. Когда собираемость по дому составляет менее 50%, и собственники не принимают никаких действий для ее повышения, согласно закону (п. 8-9 ст. 173 ЖК РФ), дом переходит со спецсчета в «общий котел». После этого, платежные агенты Фонда начинают формировать жителям квитанции, в которых учитываются долги за предыдущие периоды. И в итоге собственникам приходят платежки с большим долгом, который они обязаны погасить.

4) Выполнение работ, не предусмотренных Жилищным Кодексом и областным законом о капитальном ремонте. Если случаи, когда в домах, где открыт специальный счет, собственники проводили работы, не относящиеся к капитальному ремонту – устанавливали в своих квартирах новые унитазы, пластиковые окна, ставили счетчики потребления энергоресурсов и т.п. Данные действия противозаконны.

5) Отсутствие качественного контроля за капремонтом многоквартирного дома. Собственники жилья в большинстве своем не являются экспертами в строительно-монтажных работах, не разбираются в технологии производства работ. Без привлечения экспертов достаточно тяжело контролировать качество ремонта.

Есть позитивные примеры выполнения капремонта в домах на спецсчетах? Жителям каких домов можно посоветовать перейти на специальный счет?

Есть дома на спецсчетах, где все налажено и никаких вопросов не возникает. Но таких домов достаточно мало.

Если вы проживаете в новостройке, если в доме есть активные, ответственные жители, создан Совет дома, выбран председатель Совета, который разбирается в жилищном законодательстве и готов заниматься решением всех возникающих вопросов, тогда можно делать выбор в пользу открытия специального счета.

Источник