Действия собственников жилья по капитальному ремонту дома

Порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома

Принять решение о проведении капремонта в многоквартирном доме (МКД) собственники могут в любое время по собственной инициативе или по предложению управляющей организации. В зависимости от способа формирования фонда владельцы квартир или региональный оператор выбирают подрядчика для проведения капремонта.

С подрядной организацией заключается договор на оказание услуг и выполнение работ. Сроки проведения капремонта устанавливаются собственниками жилья по согласованию с подрядчиком. В рамках проведения капитального ремонта выполняются работы по реконструкции и восстановлению инженерных систем и отдельных участков здания.

Узнать год проведения капремонта своего дома граждане могут на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ, органа местного самоуправления или регионального оператора.

Кто проводит капитальный ремонт многоквартирного дома

За организацию проведения ремонтных работ ответственность несет региональный оператор, если собственники перечисляют плату за капитальный ремонт на его счет. В этом случае оператор:

• заключает договоры с фирмами-подрядчиками;
• подписывает акты о принятых работах;
• осуществляет контроль за ведением ремонта.

Если собственники жилья в МКД приняли решение о формировании фонда на индивидуальном банковском счете, они самостоятельно определяют лицо, которому поручают действия по организации проведения капремонта. На общем собрании жильцы принимают решение по выбору исполнителей, заказу проектной документации, а также порядок приемки работ.

Подрядная организация — строительная компания, выполняющая работы по капитальному ремонту, которая может выбираться:

• в рамках торговых процедур у регионального оператора;
• на общем собрании собственников жилья.

Строительная компания должна иметь все необходимые допуски и документы для осуществления ремонтных работ, а также квалифицированных рабочих и современное оборудование.

Организация проведения капитального ремонта общего имущества

Не позднее чем за 6 месяцев до начала года, в котором планируется капремонт в соответствии с региональной программой, УК или региональный оператор направляют собственникам предложение о начале проведения ремонта (п. 3 ст. 189 ЖК РФ). После получения предложения от управляющей организации владельцы недвижимости должны в течение 3-х месяцев провести общее собрание и принять решение о согласии проведения ремонта либо отказаться от него.

Финансирование капитального ремонта в МКД осуществляется:

• за счет средств фонда капремонта, которые поступают от собственников жилья в МКД ежемесячно;
• частичного субсидирования из регионального бюджета.

Перечень работ по капремонту установлен п. 1 ст. 166 ЖК РФ. Для всех видов капитальных работ разрабатывается проект. В нем описываются все строительные работы, а также способ их проведения.

С момента подписания акта приемки начинает действовать гарантийный срок (не менее 5 лет), в течение которого подрядчик несет ответственность за качество выполненных работ. Все выявленные дефекты и недостатки он должен устранять за свой счет и в разумный срок.

Решение о проведении капремонта

В соответствии с п. 1 ст. 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта в МКД принимается на общем собрании собственников. Инициатором проведения такого собрания могут быть:

1. Любой владелец жилья или группа инициативных собственников.
2. Управляющая организация, которая осуществляет управление МКД.

Инициатор должен сообщить собственникам о собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения:

• направить сообщение каждому жильцу заказным письмом;
• вручить всем уведомление о проведении собрания под роспись.

Объявление о проведении собрания должно быть размещено в доступном всем собственникам месте. В сообщении указывается:

1. Сведения об инициаторе проведения собрания.
2. Дата, место и время мероприятия.
3. Повестка дня.
4. Порядок ознакомления с материалами, которые будут обсуждаться на собрании, а также адрес где с ними можно ознакомиться.

На общем собрании собственники должны принять решение о проведении капремонта и утвердить:

• перечень ремонтных работ;
• смету расходов;
• источники финансирования;
• сроки проведения;
• ответственное лицо, которое будет участвовать в приемке работ, выполненных в процессе капремонта.

В случае, если собственники не проведут собрание в течение 3-х месяцев и не предоставят документы региональному оператору, то решение о проведении капитального ремонта за них примет орган местного самоуправления.

Договор на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

После получения от собственников согласия на проведение капремонта, региональный оператор подготавливает конкурсную документацию для поиска и отбора подрядчика. Подбор подрядной организации происходит в два этапа:

1. Объявление торгов и прием заявок от компаний. Как правило, информацию о проведении торгов региональный оператор размещает на своем сайте. Специально созданная комиссия рассматривает поступающие предложения от подрядных организаций. В отборе заявок могут участвовать собственники помещений.
2. Определение победителя конкурса. По итогам отбора выбирается подрядчик, с которым заключается договор на оказание услуг по проведению капитального ремонта. Процедура определения исполнителя, от объявления конкурса до подписания договора, в среднем длится около 2-х месяцев.

Договор подряда на проведение капремонта обязательно должен включать следующие положения:

• права и обязанности сторон — заказчика и компании, которая будет проводить ремонтные работы;
• стоимость работ, а также порядок расчета с подрядчиком;
• условия и срок действия договора;
• порядок приемки выполненных работ.

План проведения капитального ремонта многоквартирных домов

В целях реализации региональной программы капитального ремонта на территории субъекта РФ, региональные власти утверждают краткосрочные планы проведения ремонтных работ на срок до 3-х лет (п. 7 ст. 168 ЖК РФ).

Краткосрочные планы капремонта формируются в целях:

• конкретизации сроков проведения ремонтных работ;
• определения объемов государственной или муниципальной поддержки;
• планирования видов работ и услуг.

Ежегодно на основании выполненных работ и произошедших изменений региональная программа и ее краткосрочный план актуализируются и определяется объем работ, который должен быть выполнен в дальнейшем и сумма необходимых для ремонта средств.

Сроки реализации

Во время проведения капремонта проводятся работы по реконструкции:

• отдельных участков несущих стен;
• инженерных систем МКД;
• крыши, фундамента, фасада.

Работы представляют собой достаточно сложные виды деятельности, которые требуют больших материальных затрат и трудовых ресурсов. От качества проведенного капремонта зависят эксплуатационные особенности здания, а также безопасность жильцов. Поэтому выполнение капитального ремонта за короткий период (в несколько дней) невозможно.

Сроки выполнения работ определяются на собрании собственников жилья (пп. 3 п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ) и согласовываются с подрядчиком. Законодательством не установлено, в течение какого срока должны выполняться работы, единственное условие — они должны быть разумными и не доставлять неудобства собственникам жилья.

С какой периодичностью проводится капремонт дома

Периодичность проведения капремонта носит индивидуальный характер. Очередность проведения ремонтных работ в МКД домах определяется на основании:

• года ввода здания в эксплуатацию;
• уровня износа;
• даты проведения последнего проведенного капремонта;
• наличие угрозы безопасности для дальнейшего проживания граждан.

Приблизительных сроков, по истечению которых должны проводиться работы по капитальному ремонту, законодательством не установлено. Решение о восстановлении или замене отдельных элементов МКД принимается на основе минимальных эксплуатационных возможностей строительных материалов. Например, срок безопасной эксплуатации для канализационных пластиковых труб составляет 60 лет, а для чугунных — 20 лет. По завершению срока эксплуатации конкретных частей МКД, элементы должны быть заменены на более современные.

Как посмотреть очередь дома на капремонт

О начале проведения ремонтных работ собственники жилья могут узнать из текста региональной программы капремонта. Данный документ содержит перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением зданий, признанных аварийными или подлежащими сносу. Ознакомиться с текстом программы можно на сайте УК или местной администрации.

Чтобы узнать начало капремонта в своем доме, а также посмотреть сколько денег собрано собственниками, нужно ввести адрес МКД в строку поиска во вкладке «Капитальный ремонт». По запросу высветится информация о запланированных мероприятиях и сроке их проведения.

Источник

Капитальный ремонт многоквартирных домов

С 2014 года расходы по содержанию многоквартирного дома (МКД), включая затраты на его капитальный ремонт (КР), возложены на собственников жилых помещений.

Владельцы квартир, уплачивая ежемесячные взносы, формируют фонд, за счет средств которого впоследствии и будет проведен КР их дома.

Фонд капитального ремонта (ФКР)

Согласно п. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники квартир должны самостоятельно выбрать один из 2 способов формирования ФКР:

1. Взносы поступают на счета регионального оператора, который создается субъектом РФ (в одном регионе могут одновременно действовать несколько таких операторов).

В этом случае денежные средства собственников поступают в «общий котел», откуда впоследствии выделяются на капитальный ремонт многоквартирных домов в очередности, предусмотренной региональной программой, которая утверждается законом субъекта РФ.

То есть, если денег, собранных с владельцев дома на цели КР недостаточно, а срок плановых работ уже наступил или ремонт требуется провести досрочно, региональный оператор выполнит свои обязательства за счет средств, полученных от собственников помещений других МКД (либо с привлечением бюджетных или заемных средств).

Ставка взносов на КР утверждается местным нормативным законодательством и ежегодно индексируется с учетом индекса роста потребительских цен.

Например: тариф по Москве в 2020 году составляет 18,86 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого (нежилого) помещения в МКД (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления от 03.12.2019 № 1597-ПП).

2. Взносы перечисляются на специальный счет.

В данном случае ФКР формируется в отношении одного дома на единственном счете, предназначенном исключительно для этой цели.

При этом собственники вправе самостоятельно решить, сколько денег они готовы отчислять в фонд. Размер ежемесячного взноса не должен быть меньше тарифа, зафиксированного в законе субъекта РФ, а «верхняя» граница не установлена.

Если общая сумма средств ФКР на счете превысит минимум, утвержденный властями субъекта РФ, собственники помещении МКД имеют право:

• распорядиться этими «сверхлимитными» средствами, не дожидаясь наступления сроков проведения ремонтных работ, указанных в региональной программе КР (например: досрочно заменить изношенные коммуникации);
• приостановить уплату взносов (такое право не распространяется на владельцев квартир, имеющих задолженность).

Обратите внимание: собственники, формирующие ФКР на специальном счете, должны заниматься организационными вопросами проведения капремонта собственными силами.

Размер фонда капитального ремонта и источники его формирования

В соответствии с п. 1 ст. 170 ЖК РФ в состав ФКР включаются:

• взносы, ежемесячно уплачиваемые собственниками помещений;
• пени, начисленные за просрочку уплаты взносов в установленные сроки;
• проценты за пользование денежными средствами, хранящимися на специальном счете или счетах регионального оператора (например: по решению собственников деньги на спецсчете могут быть размещены на депозите в целях сохранения покупательской способности накоплений в условиях растущей инфляции);
• средства финансовой поддержки, предоставленные государством (муниципалитетом);
• доходы, полученные от использования общего имущества МКД и направляемые на пополнение ФКР решением собственников (например: от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы в подъездах и пр.);
• кредитные (заемные) средства, привлеченные владельцами МКД в целях проведения капитального ремонта.

Минимальный размер ФКР утверждается законом субъекта РФ. В соответствии с п. 8 ст. 170 ЖК РФ региональным властям рекомендуется устанавливать минимальный размер ФКР не больше чем 50 % оценочной стоимости капитального ремонта МКД.

Оценочная стоимость, в свою очередь, определяется как общая сумма всех минимально-необходимых работ по КР многоквартирного дома в течение срока действия региональной программы (с учетом того, что некоторые виды капремонта на протяжении этого срока должны быть выполнены неоднократно), включая подготовку проектно-сметной документации и стоимость услуг по строительному контролю.

Региональная программа капитального ремонта МКД

В соответствии с п. 1 ст. 168 ЖК РФ региональная программа КР утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ.

В данной программе указываются предельные сроки проведения капремонта многоквартирных домов с целью планирования не только очередности проведения работ за счет средств собственников, но и, по необходимости, предоставления государственной (муниципальной) поддержки за счет бюджетных средств, а также контроля своевременности оказания услуг региональным оператором.

Региональная программа разрабатывается на срок, необходимый для проведения КР всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ и включает в себя:

• перечень всех многоквартирных домов, за исключением аварийных зданий, подлежащих сносу или реконструкции;

Примечание:

1. В региональную программу не включаются МКД, в которых меньше 5 квартир (то есть таунхаусы на 2 хозяев в программу капремонта не входят).

2. Дом признается аварийным, если его физический износ (крыши, стен, фундамента) превышает 70 %, или если общая стоимость капремонта инженерных сетей и основных конструктивных элементов дома превышает норматив, установленный законом субъекта РФ.

• перечень работ по КР общего имущества в этих МКД;
• плановый период проведения капитального ремонта по каждому отдельному виду работ. При этом срок по каждому виду работ может быть указан как конкретный год или как период, не превышающий 3 календарных года (например: замена системы холодного водоснабжения 2027 – 2029 годы).

Примечание: очередность проведения капремонта определяется местными властями на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД (в соответствии со строительными нормами, утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312) с учетом положений, установленных ЖК РФ.

Любой гражданин может узнать о программах и планах капитального ремонта своего дома на официальном сайте ГИС ЖКХ (в окне формы нужно указать адрес):

Кроме того, расширенные сведения (полную анкету дома, включая данные о капремонте) можно узнать здесь:

Сведения о региональной программе КР города Москвы размещены на:

Региональная программа актуализируется каждый год. То есть в нее ежегодно добавляются сведения о новостройках, введенных в эксплуатацию, исключаются МКД, подлежащие сносу или реконструкции, вносятся данные о переносе сроков капремонта, если какие-то виды работ по КР были выполнены досрочно и т. д.

Обратите внимание: собственники МКД не правомочны принимать решение об исключении своего дома из региональной программы.

Специальный счет для формирования ФКР

Владельцы помещений в МКД, выбравшие в качестве способа формирования ФКР накопления на специальном счете, должны провести общее собрание собственников, на котором определяется:

• размер ежемесячных взносов на цели КР (не меньше минимальной ставки, установленной субъектом РФ);
• владелец специального счета;
• лицо, предоставляющее услуги по формированию платежных документов (квитанций) на уплату взносов;
• порядок предоставления этих документов плательщикам;
• размер расходов, связанных с формированием квитанций и условия оплаты этих услуг.

В соответствии с п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может выступать:

• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный кооператив (ЖСК, ЖК);
• управляющая компания (УК);
• региональный оператор (в этом случае ФКР формируется исключительно в отношении одного дома, и, несмотря на тот факт, что его владельцем числится региональный оператор, деньги учитываются обособленно, а не в «общем котле»).

Физическое лицо не может выступать в качестве владельца специального счета.

Договор спецсчета заключается бессрочно. Если его владелец признан банкротом, то денежные средства, хранящиеся на этом счете, не подлежат включению в конкурсную массу, поскольку не являются имуществом должника.

Если компания, являющаяся владельцем счета, прекращает управление домом по каким-либо причинам (общее решение собственников о смене УК, ликвидация или реорганизация компании), собственники в течение 2 месяцев должны провести общее собрание и выбрать нового владельца счета или изменить способ формирования ФКР (передать накопления на счета регионального оператора).

Если вышеуказанный срок истек, а решение собственниками МКД принято не было, то орган местного самоуправления автоматически назначает владельцем специального счета регионального оператора.

Как и в какие сроки можно изменить способ формирования ФКР

В соответствии со ст. 173 ЖК РФ способ формирования ФКР может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников МКД.

В случае, если на проведение капитального ремонта был предоставлен кредит, то изменение способа формирования ФКР возможно только после полного погашения обязательств по этому кредиту.

Решение общего собрания собственников оформляется протоколом в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Подготовленный документ направляется региональному оператору (владельцу специального счета) в течение 5 дней со дня его принятия и вступает в силу в следующие сроки:

• если ФКР изымается со счетов регионального оператора и переводится на специальный счет – решение вступает в силу через 1 год со дня его направления адресату;
• если ФКР передается со специального счета на счета регионального оператора – через 1 месяц со дня направления решения владельцу спецсчета.

Затем, в течение 5 дней со дня вступления в силу вышеуказанного решения, региональный оператор (владелец спецсчета) обязан перечислить накопления новому «управляющему» ФКР, а также передать все документы и информацию, связанную с формированием фонда.

Кто должен платить взносы на капремонт

Обязанность по уплате взносов на КР возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Не платят взносы:

• наниматели государственного (муниципального) жилья;
• собственники помещений в МКД, который в установленном порядке признан аварийным и подлежит сносу (реконструкции);
• владельцы помещений в доме, который расположен на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных (муниципальных) нужд (в данном случае собственники освобождаются от уплаты взносов с месяца, следующего за месяцем, в котором органами исполнительной власти было принято решение об изъятии земельного участка).

Что будет, если взносы не платить

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, а также п. 1 ст. 39 ЖК РФ владельцы помещений в МКД обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества дома.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт включаются в состав платы за коммунальные услуги.

Кроме того, в соответствии с п. 14.1. ст. 155 ЖК РФ, владельцы помещений МКД, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы, обязаны перечислить в ФКР пени, исчисляемые как 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности, начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.

Взыскание задолженности по взносам может осуществляться в судебном порядке.

Следует отметить, что, в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П, положения ЖК РФ, закрепляющие обязанность собственников уплачивать взносы на капремонт общего имущества многоквартирного дома, признаны не противоречащими Конституции РФ. Данное постановление является действующим и обжалованию не подлежит.

Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Если МКД был включен в региональную программу капитального ремонта на момент ее размещения в системе ГИС ЖКХ, то первый раз собственники должны уплатить взнос на КР по истечении срока, установленного законом субъекта РФ.

ЖК РФ (п. 3 ст. 169) дает право властям региона установить такой срок в пределах от 3 до 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем официальной публикации программы.

Если же речь идет о новостройке, то есть о доме, который был сдан в эксплуатацию после официальной публикации региональной программы и добавлен в нее при актуализации сведений по итогам какого-либо года, то собственники в первый раз заплатят взнос через 5 лет после включения МКД в программу (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ).

«Отсрочка» уплаты взносов

Резюмируя вышеизложенное, получить «временную отсрочку» по уплате взносов на капремонт могут:

• владельцы помещений в новостройках (до 5 лет с момента включения МКД в программу капремонта);
• собственники (формирующие ФКР на специальном счете), которые накопили требуемую минимальную сумму и приняли решение приостановить уплату взносов на КР.

Кроме того, если собственники, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, выполнили какой-либо вид работ по капремонту своего дома досрочно на личные дополнительные средства (без привлечения бюджетных денег и средств регионального оператора), а выполненные работы, в соответствии с региональной программой, должны быть проведены в отношении МКД только один раз (то есть отсутствует основание для переноса сроков работ на более поздний период), то сумма произведенных расходов может быть засчитана в счет исполнения будущих обязательств по уплате взносов в ФКР.

Льготы и субсидии на уплату взносов

В соответствии с п. 2.1. ст. 169 ЖК РФ региональным законом могут быть установлены компенсации расходов на уплату взносов в следующем размере:

50 % одиноко проживающим неработающим собственникам жилья, достигшим возраста 70 лет владельцам квартир, проживающим в составе семьи, состоящей из неработающих пенсионеров или инвалидов I-II группы и достигших возраста 70 лет

100 % одиноко проживающим неработающим собственникам жилья, достигшим возраста 80 лет владельцам жилья, проживающим в составе семьи, состоящей из неработающих пенсионеров или инвалидов I-II группы и достигших возраста 80 лет