Перечень банков, которым можно работать со счетами для капремонта домов, собрались расширить
Москва. 16 июля. INTERFAX.RU — Группа депутатов фракции «Справедливая Россия» внесла в Госдуму законопроект, который отменяет ряд действующих ограничений для банков, при соблюдении которых они могут работать со специальными счетами для проведения капитального ремонта многоквартирных домов (МКД).
Законопроект (N990083-7) размещен в электронной базе данных парламента. Среди авторов — глава думского комитета по ЖКХ Галина Хованская и глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Согласно Жилищному кодексу, специальные счета для капитального ремонта могут быть открыты банкам, которые соответствуют требованиям правительства. Это наличие кредитного рейтинга не ниже уровня «A+(RU)» от АКРА или не ниже уровня «ruA+» от «Эксперт РА», размер собственных средств (капитала) должен составлять не менее 250 млрд руб. по имеющейся в ЦБ отчетности на день открытия специального счета.
Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, в настоящее время специальный счет может быть открыт в Газпромбанке, ВТБ, Альфа-банке, Сбербанке, банке «Открытие», Россельхозбанке и в двух банках в Крыму и Севастополе.
«Такой круг банков приводит к ограничению открытия специальных счетов на территориях муниципальных образований, в пределах которых нет отделений этих банков, и невыгодным условиям для собственников по начисляемым процентам по остаткам на счетах, депозита, комиссиям за переводы, использованию кредитных продуктов», — говорится в пояснительной записке.
Законопроект предлагает позволить открывать специальные счета в банках, которые ЦБ определит на основе критериев надежности национальных рейтингов.
Авторы напоминают, что ограничение количества банков было продиктовано необходимостью обеспечения сохранности средств на специальных счетах, но в мае был принят закон, который включает специальные счета в систему страхования вкладов с лимитом до 10 млн руб. Законопроект, по мнению разработчиков, позволит собственникам счетов полноценно реализовать право на выбор кредитной организации на наиболее выгодных для них условиях.
Источник
Создание спецсчета капитального ремонта для МКД
Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.
Формирование специального счета
Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:
- на специальном счете
- на счете регионального оператора
Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.
Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:
- сумму ежемесячного взноса
- список услуг и/или работ
- сроки проведения
- владельца специального счета
- банк, в котором будет открыт специальный счет
Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.
Преимущества специальных счетов
Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:
- разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
- любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
- в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
- денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
- на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
- денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.
Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта
Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.
Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.
Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.
В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:
- Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
- Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
- В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
- Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
- В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
- Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Источник
Способы аккумулирования взносов на капремонт: общий счет регионального оператора и спецсчёт
Действующим законодательством определено два способа накопления средств при уплате взносов на капитальный ремонт: на общем счете регионального оператора и на специальном счете , владельцем которого могут выступать либо региональный оператор, либо ТСЖ (жилищный кооператив), либо управляющая организация (п. 3 ст. 170 и п. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).
Региональный оператор – это юридическое лицо, созданное в виде фонда в каждом субъекте РФ. Имущество регионального оператора финансируется в том числе за счет денег собственников помещений МКД (п. 2 ст. 179 ЖК РФ).
Официально счет регионального оператора в ЖК РФ не называется «общим», однако фактически он является таковым. Деньги попадают в «общий котел» и распределяются государством по своему усмотрению на текущее «латание дыр» в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В этой программе определяются предельные сроки проведения капитального ремонта собственниками помещений и (или) региональным оператором (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).
На большей части сайтов региональных операторов можно проверить сроки того, когда планируется капитальный ремонт конкретного дома.
Рассмотрим пример дома, расположенного по адресу: Москва, ул. Маршала Тухачевского, д. 23, корп. 1. Это дом 1968 г. постройки, общей площадью 7148 м2. По данным Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015–2044 гг. ( http://repair.mos.ru/ ), верхний порог капитального ремонта этого дома – 2042 г. (в частности, ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения или инженерных систем), нижний порог – 2021 г. (при необходимости ремонта или замены лифтового оборудования).
Пример описания сроков проведения работ по капитальному ремонту в МКД по адресу: г. Москва, ул. Маршала Тухачевского д. 23, корп. 1
Не хочу показаться пессимистом, но планировать ремонт внутридомовых систем теплоснабжения в 2042 г. (то есть больше чем через четверть века), храня накопленные собственниками средства на государственном счете, как минимум неосмотрительно.
Как перейти с общего счета на специальный
Формально способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений (п. 1 ст. 173 ЖК РФ). За решение о переходе с общего счета на специальный должны проголосовать 2/3 собственников (не менее 67 % голосов от общей площади).
О решении собрания необходимо уведомить фонд капитального ремонта в течение 5 рабочих дней после его принятия (п. 4 ст. 173 ЖК РФ). Если решение будет отправлено на шестой день, оно автоматически станет недействительным и общее собрание придется проводить повторно.
При этом само решение вступает в силу через один год после его принятия и направления региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ), а уплаченные деньги переводятся с общего счета на специальный счет в течение 5 дней по прошествии двух лет (если иной срок не установлен законом субъекта РФ).
Таким образом, собственники, принявшие решение платить на специальный счет регионального оператора, будут продолжать платить на общий счет еще в течение года, пока решение не вступит в силу. (А оно может и не вступить в силу, если региональный оператор найдет к чему придраться.) С нашей точки зрения, такая правоприменительная практика является откровенно постыдной, делая собственников помещений фактически бесправными в этом вопросе перед государством.
К примеру, региональный оператор не отпустит МКД на специальный счет, если у дома задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества (п. 2 ст. 173 ЖК РФ). Но если у МКД нет задолженности, по какому праву государство на протяжении года насильно удерживает деньги жителей на общем счете?
Особо интересно то, что если уход с общего счета на специальный – дело трудное и затягивающееся на один год, то решение о переходе со специального счета на общий принимается государством за один месяц, а потом деньги переводятся в течение 5 дней (п. 6 ст. 173 ЖК РФ). То есть деньги собственников государство принимает за один месяц, а отдает с задержкой в один год. Хотя стоит отметить, что законами ряда субъектов РФ установлены меньшие сроки перехода с общего счета на специальный.
При принятии решения о переходе с общего счета на специальный решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:
• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не меньше установленного по региону минимума);
• владелец специального счета (ТСЖ ил УК);
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (региональный оператор обычно предлагает Сбербанк России или ВТБ).
Обычно на сайтах региональных операторов в разделе «Документы» приводятся формы протоколов с вопросами, которые можно использовать при голосовании и принятии решения о переходе с общего счета на специальный. Можно использовать уже готовые и предлагаемые государством шаблоны документов, а можно составить их самостоятельно. (Их перечень приводился в разделе о втором общем собрании.)
В любом случае региональному оператору в течение 5 дней после проведения общего собрания предоставляется следующий набор документов, необходимых для перевода на специальный счет ТСЖ (УК):
• уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта;
• копия протокола общего собрания собственников помещений;
• справка банка об открытии специального счета.
Однако факт перехода на специальный счет не означает, что собственники МКД останутся на нем пожизненно. Пунктами 8, 9 и 10 ст. 173 ЖК РФ предусмотрено, что если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее 50 % от размера представленных к оплате счетов, то государство вернет дом‑неплательщик в свое лоно и переведет его обратно, со специального счета на общий.
Если для МКД был открыт специальный счет у регионального оператора, а созданное впоследствии ТСЖ решило сменить владельца специального счета, региональный оператор в течение 10 дней принимает решение о переводе денежных средств на специальный счет ТСЖ (в течение этих 10 дней региональный оператор проверяет протокол общего собрания – п. 5 ст. 176 ЖК РФ).
Предусмотрены два варианта распоряжения ТСЖ средствами, ранее собранными на специальном счете:
1. Закрытие прежнего специального счета, где владельцем выступает региональный оператор, и открытие ТСЖ нового счета в банке для целей аккумулирования сборов на капитальный ремонт. Этот способ наиболее распространен, а региональный оператор как прежний владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД (п. 5 ст. 176 ЖК РФ).
2. Смена владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Согласно пояснениям, которые мне дали сотрудники одного регионального оператора по капитальному ремонту, возможен следующий порядок. В системе внутреннего пользования регионального оператора руководствуются разъяснениями Банка России (со ссылкой на нормы ГК РФ) о возможной смене владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Таким образом, ТСЖ не нужно заниматься волокитой с новым открытием в банке расчетного счета, сами документы на прежний специальный счет передаются по двухстороннему акту приема‑передачи от регионального оператора к ТСЖ (п. 3 ст. 176 ЖК РФ). Однако об этой практике мало кто знает, а потому она почти не востребована. Можно рекомендовать будущим ТСЖ (у которых ранее был открыт специальный счет) использовать вариант со сменой владельца специального счета с регионального оператора на ТСЖ, не открывая заново сам специальный счет. Это относительно просто и удобно.
Источник