Меню

Администрация капитальный ремонт управляющая компания

Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности в целях проведения капитального ремонта устанавливается собственниками или ответственными лицами по итогам технических осмотров, обследования и мониторинга технического состояния многоквартирного дома или его частей с отражением этого факта в акте осмотра (п. 22 Правил N 491, п. 3.27 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51929-2014).

Общий перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества приведен в ст. 166 ЖК РФ и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ своими нормативными правовыми актами могут дополнять общий перечень работ и услуг работами и услугами по (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):

1) утеплению фасада дома;

2) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

3) устройству выходов на кровлю;

4) установке общедомовых приборов учета потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

5) установке узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

6) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.

В перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества могут также включаться дополнительные работы и услуги из числа работ и услуг, предусмотренных приложением N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04.04.2014 по делу N 33-1840/2014).

Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. Взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников и носят целевой характер, поскольку должны использоваться только на капитальный ремонт общего имущества (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

1) оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;

2) разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

3) оплаты услуг по строительному контролю;

4) погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества;

5) уплаты процентов за пользование указанными кредитами и займами;

6) оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по указанным кредитам и займам.

Собственники вправе своим решением установить взнос на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный размер такого взноса. Эта часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения минимального размера взноса, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем.

1. По предложению управляющей организации может быть инициировано общее собрание собственников по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

Читайте также:  Софинансирование собственниками по капитальному ремонту

2. Решением общего собрания управляющая организация может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).

3. Управляющая организация может быть владельцем специального счета (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). При этом на основании ч. 1 ст. 177 ЖК РФ управляющая организация вправе совершать по специальному счету следующие операции:

1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества;

Примечание

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию управляющей организации в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту, при представлении следующих документов:

— протокола общего собрания собственников, содержащего решение собрания об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— договора об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и работ по указанному договору.

2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;

3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;

5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;

6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;

8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;

В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. Такой же правовой подход существует и в судебной практике (см., к примеру, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.10.2016 N Ф01-3710/16, Шестого ААС от 15.07.2015 N 06АП-2927/15);

9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

Читайте также:  Можно ли считать капитальный ремонт модернизацией

11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.

4. Управляющая организация с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае управляющая организация обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (ч.ч. 3.1, 3.2 ст. 175 ЖК РФ).

5. Собственниками на управляющую организацию могут возлагаться полномочия по согласованию с техническим заказчиком технических вопросов, возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Согласно п. 7.1 ГОСТ Р 56193-2014, собственники, принимая на общем собрании решение о проведении капитального ремонта общего имущества, определяют также лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.

Техническим заказчиком является лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников, выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта (п. 3.1 ГОСТ Р 56193-2014).

На технического заказчика возлагаются обязанности по выбору подрядных организаций и взаимодействию с органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом. Взаимодействие технического заказчика с органами местного самоуправления осуществляется совместно с лицом, управляющим этим домом (управляющей организацией) (п. 7.4 ГОСТ Р 56193-2014).

Технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества технических вопросов и формирования приемочных рабочих комиссий. При этом собственники определяют лицо, которому предоставляют полномочия по согласованию технических вопросов (эти полномочия могут возлагаться на управляющую организацию), а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе приемочной рабочей комиссии (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Источник

Некоммерческие организации, рег оператор, подрядные компании и капитальный ремонт многоквартирных домов: к кому обращаться?

С необходимостью дани на капитальный ремонт вроде бы все смирились.

В конце концов, закон есть закон. Но тем не менее, многих людей не на шутку волнуют два главных вопроса: кто же все-таки будет осуществлять этот самый ремонт и не получится ли так, что деньги утекли налево? Такие вопросы вызываются нехваткой знаний — как, впрочем, всегда.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Кто делает капитальный ремонт дома по закону?

Для этого обратимся к Жилищному кодексу. Средства собираются в Фонд капитального ремонта. За организацию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов ответственность понесет региональный оператор (ст. 182 ЖК). Именно на его счет (если собственники не решили иначе и не выделили на свой дом отдельный специализированный счет).

Бремя содержания и ответственности за состояние и все работы лежат на плечах собственников квартир (ст. 210-211 ГК РФ), сюда же относятся и сдающие помещения в аренду (ст. 616 ГК). Это многих удивит, но это так и Жилищный кодекс подтверждает: капитальный ремонт дома — головная боль его хозяев (ст. 39, ст. 158 ЖК). Необходимость платы взносов возникает с момента, когда дом был включен в региональную программу (ст. 169 ЖК).

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Читайте также:  Капитальный ремонт крыши для собственников

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

  1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
  2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

То есть — ремонт будет проводиться собственниками с помощью государства и нанятых подрядных организаций по капитальному ремонту на деньги самих же владельцев квартир. Движение средств всегда можно отследить по запросу. Приватизировав жилище, человек берет обязательства не только по оплате коммунальных услуг, но и содержанию его в целости и сохранности.

Не производить оплату капремонта можно только жильцам — не собственникам (например, снимающих квартиру или живущих по социальному найму). Также не взимается плата за ремонт в отношении ветхих и аварийных строений, а также изъятых государством.

Но и здесь тоже не все просто. Деньги не будут взиматься только если окончательно принято решение о сносе, потому как дальнейшее пребывание в здании попросту небезопасно, жильцы выселены. Однако если все-таки дом, несмотря на свою ветхость, признан годным к проживанию, платить за ремонт надо.

На что пойдут деньги, собранные рег оператором капитального ремонта:

  • оплата непосредственно работ;
  • оплата строительного контроля;
  • подготовка документации (какая документация оформляется при капремонте?);
  • погашение кредитов, если таковые были взяты для работ, уплата процентов по ним и всех сопутствующих расходов;

Какие работы будут при этом проводиться?

Вот перечень работ, которая должна произвести некоммерческая организация капитального ремонта многоквартирного дома:

  • полная замена всех изношенных частей здания;
  • модернизация дома и его систем — насколько это позволяют возможности (например, установка счетчиков);
  • установка или замена лифтов (про капремонт лифтов читайте тут);
  • ремонт фундамента.

При этом будет учитываться также возраст дома, его конкретное состояние. В аварийных постройках может быть проведен капитальный ремонт, но только с расчетом, чтобы обезопасить и сделать хоть сколь-нибудь в данных условиях комфортным проживание тех, кто там остался — до сноса.

Размер взноса устанавливается с учетом минимума, установленного законодательством конкретного региона. Для жителей, относящихся к льготной категории, эта сумма может быть уменьшена. Собственники квадратных метров на общем собрании могут принять решение об увеличении размера транша.

Работы проводятся как с выселением жильцов — в случае надобности — так и без него.

Привлечение сторонних подрядчиков

  • региональный оператор;
  • собственники жилых помещений, если ими было принято решение не полагаться на регионального оператора, а выделить специальный счет для их дома. Они могут нанять специальную компанию по капитальным ремонтам домов.

Помимо этого Региональный оператор ведет особый реестр квалифицированных подрядчиков, которые по всем показателям подходят для выполнения работ — на всей территории РФ.

Словом, собственники, если уж так не хотят доверять государственным службам, могут и сами взять ответственность в полной мере за пресловутый капитальный ремонт. Но при этом на их плечи ляжет также обязанность по страхованию счета, приемке работ и ведения ежеквартальной отчетности, за пропуски в которой непременно последуют меры — для начала в виде проверки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник